2026年房地产市场周报:二手房成交回暖,政策持续发力
第2周市场回顾与展望（1.3-1.9）
【核心摘要】
本周房地产市场呈现"新房承压、二手房回暖"的分化态势。新房成交面积环比下降35-50%，同比降幅扩大；二手房成交面积环比大幅增长，部分城市涨幅超60%。政策层面，国常会部署促内需一揽子政策，多地公积金政策持续优化。一、新房成交：同比降幅扩大
根据行业高频数据跟踪，本周新房成交普遍呈现环比由正转负、同比降幅扩大的态势。30-70个重点城市新房成交面积在116-170万㎡之间，环比下降幅度在30-50%区间。- 68城成交面积：170万㎡（环比-39%，同比-32%）
- 40城成交面积：158.7万㎡（环比-45.7%，同比-35.6%）
- 42城成交面积：137万㎡（环比-46.7%，同比-41.3%）
- 年初至今累计：342-447万㎡（累计同比-25%至-47%）
从城市能级来看，一线城市表现相对较好，三四线城市压力最大。一线城市成交面积同比下降约39%，二线城市下降25%，三四线城市下降近50%。二、二手房成交：环比大幅增长
与新房市场形成鲜明对比，二手房市场在第2周表现活跃，环比大幅增长：- 20城成交面积：208万㎡（环比+6%，同比-6%）
- 18城成交面积：175.5万㎡（环比+35.5%，同比-21.6%）
- 21城成交面积：206万㎡（环比+25.4%，同比-13.2%）
- 年初至今累计：332-396万㎡（累计同比-14%至-24%）
- 新房市场：环比由正转负，同比降幅扩大，一线城市抗跌性较强
- 二手房市场：环比大幅增长，部分城市涨幅超60%，市场活跃度提升
- 库存压力：重点城市商品房库存面积约1.88亿㎡，去化周期约149周
- 结构性机会：高能级城市表现优于低能级城市，改善型需求支撑二手房市场
三、土地市场：量价齐跌
本周百城土地市场呈现同环比量价齐跌的态势，市场谨慎情绪明显：- 成交规划建面：1744.7万㎡（环比-60.3%，同比-2.2%）
- 成交总价：321.9亿元（环比-71.2%，同比-63.3%）
- 楼面均价：1844.7元/㎡（环比-27.5%，同比-62.4%）
- 平均溢价率：0.6%（环比-7.9pct，同比-4.6pct）
从城市能级来看，二线城市土地成交量涨价跌，成交规划建面同比增长11.5%，但成交总价同比下降27.9%；一线城市同环比均量价齐跌，三线城市同环比均量价齐跌。四、政策动态：暖风频吹
本周房地产政策延续宽松基调，从中央到地方多维度发力：【中央层面】
- 国常会部署促内需一揽子政策（1月9日）：明确提出扩大公租房保障范围，完善随迁子女教育政策，健全就业地参加职工社会保险制度。
- 央行工作会议（1月6日）：强调继续实施适度宽松的货币政策，发挥增量政策和存量政策集成效应。
【地方层面】
- 沈阳（1月7日）：优化5项公积金贷款政策，最低首付15%政策延至2026年底；"商转公"贷款比例上限由60%提高至80%。
- 成都（1月5日）：公积金购房代际互助政策延续至2026年12月31日，父母、子女可在购房一年内申请提取一次公积金。
- 上海（1月8日）：住建委提出健全公平竞争审查机制，防止"内卷式"竞争，规范工程招标代理行为。
- 河南（1月6日）：支持各地加快发行地方政府专项债券收购存量商品房用作保障性住房。
- 中央定调：财政金融协同促内需，扩大公租房保障范围成为重点
- 公积金优化：多地延续或升级公积金支持政策，降低购房门槛
- 市场规范：上海提出防止"内卷式"竞争，维护市场秩序
- 收储加速：专项债券支持收购存量商品房作保障房，推动去库存
五、市场展望与投资建议
综合多家研究机构观点，当前房地产市场处于政策发力期与市场调整期的交汇点，市场有望在一季度末迎来企稳拐点。【投资策略建议】
主线一：优质龙头房企
流动性安全、重仓高能级城市的房企，以及区域深耕型房企更具备抗风险能力和成长潜力。主线二：商业地产与物管
头部购物中心运营商、优质物管企业，以及中介龙头有望率先受益于市场修复。主线三：港资发展商
受益于香港市场修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估。【后市展望】
短期展望（一季度）：受春节因素和高基数影响，一季度新房成交数据预计继续承压。但随着政策效果逐步显现，市场有望在3月后迎来企稳。中期展望（全年）：全年房地产市场有望实现"量稳价稳"。存量收储和城中村改造的加速推进将改善供求关系，高品质住宅建设将成为新的增长点。核心判断：在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2026年以来我国房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程。【风险提示】
- 政策落地不及预期：存量收储、城中村改造等政策推进进度可能低于预期
- 市场信心恢复缓慢：购房者观望情绪浓厚，市场企稳时点延后
- 行业流动性风险：部分房企资金链依然紧张，信用风险持续
本报告仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。
