2026年广西商业地产第八课:后地产时代的“压舱石”与价值投资新蓝海

深度解析社区商业综合体的投资逻辑、核心价值与未来趋势

各位商业地产界的朋友们，

大家好！我是江龙。

近年来，宏观环境风云变幻，房地产市场深度调整，传统的“高杠杆、高周转”开发模式已成过去式。在“房住不炒”和“存量时代”的大背景下，资本的目光正从单一的住宅开发，加速转向运营周期长、现金流稳定的持有型物业。

在众多商业形态中，社区商业综合体（Community Commercial Complex）正以其“刚需、高频、稳定”的独特属性，从幕后走向台前，成为商业地产投资领域的一颗璀璨明珠。它不仅是满足居民“最后一公里”生活需求的基础设施，更是资产配置中极具韧性的“压舱石”。

今天，我想结合我20余年的金融与产业资本运作经验，与大家深度探讨：为什么社区商业综合体是当下及未来极具价值的投资方向？我们又该如何慧眼识珠，挖掘其深层价值？

一、 为什么是“社区商业综合体”？—— 投资逻辑的底层重构

过去，大家习惯于投资市中心的大型购物中心（Mall）或核心地段的写字楼。但随着电商的冲击和消费习惯的改变，这些传统商业面临着客流稀释、同质化竞争激烈的困境。

而社区商业综合体，因其独特的“属地性”和“不可替代性”，构建了天然的护城河：

1.  刚性需求，抗周期性强
    社区商业服务的是周边3-5公里范围内的常住居民。无论是买菜、吃饭、买药，还是孩子的教育、老人的康养，这些都是生活必需。无论经济周期如何波动，人们总要吃饭、总要生活。这种“高频+刚需”的属性，赋予了社区商业极强的抗风险能力，使其在经济下行周期中依然能保持稳定的现金流。

2.  现金流为王，符合资本长线逻辑
    与追求短期暴利的住宅开发不同，社区商业综合体的盈利模式是“细水长流”。它能产生持续、可预期的租金收入，这与金融资本追求长期稳定回报（Long-term Stable Return）的逻辑高度契合。特别是在当前低利率环境下，优质社区商业的租金回报率（Yield）显得更具吸引力。

3.  政策红利持续释放
    国家层面大力推动“一刻钟便民生活圈”建设，商务部等13部门发布的相关行动计划，都在鼓励社区商业的标准化、智慧化升级。这不仅意味着政府会在基础设施配套上给予支持，也预示着社区商业正从“边缘”走向“主流”，其社会价值和商业价值被空前提升。

二、 慧眼识珠：如何评判一个社区商业综合体的价值？

并非所有的社区商业都值得投资。作为资本运作专家，我建议大家从以下四个维度来审视一个项目的价值：

1. “圈层”决定“钱层”：人口与购买力的精准画像
    投资社区商业，本质上是投资“人”。我们要看项目3公里范围内的常住人口数量（建议不低于25万）、家庭结构（是否有年轻家庭、中高净值人群）、消费习惯等。一个被成熟社区环绕、且缺乏高品质商业配套的“供给洼地”，往往蕴含着巨大的价值重估机会。例如，高和资本在选择项目时，非常看重3公里范围内的人口基数和购买力。

2. 黄金商业比：稀缺性创造价值
    这是一个非常关键的指标。在住宅开发中，商业配套的占比（商住比）至关重要。业界普遍认为，约6%的商业占比是“黄金比例”。这意味着供给小于需求，商铺不会因为过剩而陷入恶性竞争。像华润等优秀开发商，会严格控制商住比（如5.5%），从而保证社区商业的稀缺性和高溢价能力。

3. 运营力：从“收租婆”到“内容服务商”
    过去，大家认为买商铺就是买个“壳”。现在，“运营力”才是核心竞争力。一个好的社区商业综合体，必须有专业的团队进行统一招商、统一运营。
    *   差异化定位： 不能只是简单的餐饮+便利店，而要根据周边客群痛点，引入特色餐饮、运动健康、文化休闲、社区服务（如托育、助餐）等多元业态。例如，成都的“漫汀邻里中心”和“茶豆大集”，就是通过精准定位不同客群，实现了商业与社区治理的融合。
    *   数字化赋能： 利用数字化平台（如智慧停车、AR导览、社群营销）提升消费体验和管理效率，是未来社区商业的标配。上海大华虎城通过智慧商圈建设，有效提升了客流和粘性。

4. 物理基因：街区式 vs. 盒子式
    从投资角度看，开放式街区式商业通常优于封闭式“盒子”。街区式商业动线更灵活，展示面更广，且更容易营造“烟火气”和“夜经济”氛围。例如，中国融通集团打造的泸州“融光里”项目，通过改造老旧建筑，打造公园式街区商业，不仅提升了颜值，更通过“餐饮+文旅+运动”的复合业态，实现了招商率和客流的爆发式增长。

三、 趋势前瞻：2026年及未来的投资新风口

展望2026年及未来，我认为社区商业综合体的投资将呈现以下三大趋势：

1.  “公益+商业”双轮驱动
    单纯的买卖关系已无法满足现代社区需求。未来的社区商业将更多地承载公共服务功能（如社区食堂、养老驿站、文化活动中心）。这种“公益+商业”的模式，既能获得政府的政策支持，又能增强居民的归属感和粘性，形成独特的品牌壁垒。

2.  存量资产的改造与焕新
    增量市场空间有限，存量改造将是未来的主战场。很多早期开发的社区商业，存在建筑老化、业态陈旧、动线不合理等问题。通过资本介入，进行建筑立面翻新、景观升级、业态重组（如泸州融光里的成功案例），能极大地释放资产潜能，实现价值重塑。

3.  REITs与资产证券化机遇
    随着国内公募REITs市场的逐步成熟，优质的社区商业综合体有望通过资产证券化实现退出或再融资。这将极大地提升资产的流动性，吸引更多的保险资金、养老金等长期资本进入这个领域。

四、 结语：做时间的朋友，深耕社区价值

各位朋友，地产的“黄金时代”已经过去，但商业运营的“钻石时代”才刚刚开始。

社区商业综合体，作为离消费者最近、最接地气的商业形态，它不需要华丽的外表，也不追求虚幻的“网红”流量，它靠的是扎扎实实的服务和日复一日的陪伴。

对于投资者而言，投资社区商业，就是投资一种“稳稳的幸福”。它可能不会让你一夜暴富，但它能为你提供长期、稳定、抵御通胀的资产保值增值方案。

作为广西商业地产俱乐部的一员，我呼吁大家更多地关注我们身边的社区商业，用金融的思维和产业的视角，去挖掘、培育和运营这些“城市毛细血管”中的价值明珠。让我们一起，做时间的朋友，在社区商业这片蓝海中，掘金未来！

我是江龙，与各位共勉！
中国金融与产业资本运作专家
广西商业地产俱乐部副会长兼秘书长
2026年1月15日

【互动话题】
您在社区商业招商中遇到的最大挑战是什么？是品牌资源不足，还是租户稳定性差？欢迎在评论区留言，我们一起探讨解决之道！

【作者简介】