又到年底，回顾今年，发现给不同城市不同公司的朋友做了同一类的答疑解惑。
有一些是有租客要租写字楼来开快捷酒店。
具体来说，就是业态转变没经验，行业陌生没对标，价低老板不放心，但好不容易客户摆在眼前不做不甘心，为之奈何？
咱们一层一层来分解：
首先，业务能做当然要做。
一方面，业态上没啥可担心的，既然有这个业态的客户能看上你的楼，就说明你的项目基本条件是满足需求的，关于人员流动、分业管理、改造需求这些，你请教客户就好；
另一方面，即使酒店客户啥也不给你透露，你肯定也能了解一点：快捷酒店不可能在一栋楼里隔几层租几套，一定是整多层整区域的租赁，反过来说明个啥呢？——您的楼都出现规模化空置了。只要人家还能给租金，那就租吧，要啥自行车呢？
然后剩下的就是验证合理性的问题呗！
业态问题咱们说了，本质上都是长得差不多的水泥坨子，别强行搞业态隔离。
啥？咱做招商的同事不懂酒店？你当我们做资管的就啥都懂？笑话！搜集信息做比较总可以吧！
先拿手机查一下周边的快捷酒店，看看区域内业态是否成熟，当然，太成熟了也不排除是红海，不太成熟也有可能是蓝海，咱们要讲辩证法。
再找几个典型去微服私访一下，看看实地环境，衡量一下，状态咱们楼里能不能接受。
价格嘛，也可以微服私访摸一摸，你就把自己当成开连锁酒店的投资人，找周边的写字楼询价，看看写字楼竞品有没有合适的方案、接不接受快捷酒店、报什么价格。——要是人家直接就没面积给，那。。。就太丢人了哈，还是一句话，赶紧租吧。
这样方案、状态、市场、价格都有了，是不是就可以给领导组织汇报了。
到这个份儿上，咱们能做的可就都做了，领导怎么决策他自己衡量了。
还有另一件事：一个服务式公寓项目，到了翻新改造的年头，基于多年运营，业主发现公寓内有为数不少的办公租户，于是乎考虑更新时直接划拨出部分区域，直接做成办公产品，到处咨询如何做办公的定位定价，最终找到我这里。
我看了项目资料，调研了周边的办公楼，再结合自己曾经在酒店公寓里办公的经历，给人家得了个结论：整个项目还是做公寓，千万别做办公——因为租户租公寓来办公只是觉得这个公寓空间适合他们的办公需求，而不是这个区域办公市场好到外溢到公寓了，周边纯写字楼有大量空置，还租不上你们公寓的价格呢。
要是真做出两个逻辑不同业态，还是会有人租公寓来办公，也会有人租办公室来居住。
以上这些其实都指向了同一个课题：商业地产不同业态的融合转换。
写字楼做酒店，属于市场遇冷时，被动地接纳其他业态的进入。
公寓做写字楼，属于发掘异常需求时，主动探索进行业态的改变。
但究其根本，还是因为承载不同业态的建筑空间是类似的，可以进行一定程度的相互替代。
这也就引出商业地产褒贬多年的一个所谓问题：同质化。
但同质化就不对吗？
我们以前论述过，
写字楼、商务园等办公业态，说到底是满足单位办公便利的便利导向型基础设施。
购物中心等零售商业，说到底是聚集人流消费力供商家达成经营闭环的资源导向型基础设施。
酒店说到底是满足短期商务、旅行、食宿需求的便利导向型基础设施。
长租公寓是满足较长期的食宿生活的便利导向型基础设施。
其他业态也可以套用这个逻辑，被归结为满足某一类需求的基础设施。
他们都有相同的大范围同质——基础设施。
业态间存在不同，但同一业态内，他们又在满足同一大类的需求——办公、商业、酒店、公寓。
而同一大类内的客户需求，既然能被归纳为业态，也是同质化大于异质化。
每种业态也都会有经营的基本原理，去迎合客户的核心主体需求。
当然，每个具体的资产项目不同，客群的具体需求一定有差异，去迎合这些差异性需求，需要因地制宜，这也注定，每个具体项目要有自己不同的特色。
但我们梳理这么多，希望大家能够意识到：这一整套逻辑里，没有为“非标”留下任何的空间。
核心在于基于形形色色的具体情况的量身定制，量身定制的不一样是个自然而然地结果，而不是行动锚定的目标。
为了不一样而非标，很幼稚。
于是乎就又回到很早之前咱们就批判过的一类项目：购物中心式的菜市场、五星级酒店服务的写字楼、甲级写字楼标准的产业园，文旅策展型购物中心。。。
都是瞎胡闹。
就像题目所说啊，擦边主播形形色色，八仙过海各显神通，总要有点特色。
但最非标的擦边主播，莫过于擦不上边的擦边主播。
可是，擦边主播不擦边，还是擦边主播吗？
还有生意吗？
