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上海的一二手房断层开始了!

  • 2026-02-09 06:39:55
上海的一二手房断层开始了!
2025年末的上海楼市着实有点魔幻。
12月26日:
安澜上海(17.88万/平),211套认购327组,售出169套,去化八成,销91亿。
华润澐启滨江(14万/平),225套认购218组,售出196套,去化九成。
12月27日:
中海寰宇玖章(11.8万/平),90套207认购178清盘,首开日光。
绿城黄浦ONE(17.2万/平),56套认购46组,去化七成约39套。
12月28日:
中信泰富外滩道(13.88万/平),119套132认购,售出109套,去化九成。
联发时光新澍(3.8万/平),184套93认购,售出131套,去化七成。
你会发现新开盘的项目不仅单价高,而且总价贵,但偏偏卖的都很好。
可是到了二手市场,主力成交全都在500万甚至300万以下,而且总价越低越受欢迎。
上海的新房和二手房,感觉彻底活在了两个不同的世界里。
而这两个世界的“脱轨”,也让上海买房、卖房、置换变得愈发复杂
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两个上海,两种房价
先来看看现在上海楼市的“典型画像”
如果你看二手房市场,主角大多是这种房子:
房龄超过二十年的老工房,或者房龄十几年的外环小区。
85平米左右的两房,单价大概4万,总价340万上下;
或者更小一点的55平米一房,单价可能到6万。
这恰恰是大多数普通家庭、新上海人“上车”的第一站。
但如果你看新房市场,画风就完全变了。
中外环附近,120平米的三房,单价8.5万,总价轻轻松松突破1000万;
或者内中环地段,105平米的三房,总价也要1100万起步。
简单来说,二手房市场还在卖300-500万的“入门券”。
新房市场已经开始玩1000万以上的“高端局”了。
两个市场之间的“鸿沟”在5年间扩大了一倍。
魔都财观制图
从成交结构上看,这种分裂更加明显。
在上海每卖出10套房子,就有8.5套是二手房。
尤其是300万以下段位,二手房一年能卖16.5万套,新房几仅有4000套左右。
完全不是一个量级的竞争。
随着总价升高,新房才开始慢慢有点存在感:
300-500万价位段,10个人里还是有8个人选二手
500-700万价位段,10个人里7个人选二手
直到700-1000万这个区间,新房和二手才算“有来有回”:
10个人里大概有4个半选新房,5个半选二手
但问题是,700-1000万这个价位段的交易,只占上海一二手房总成交量的5%。它根本不是买卖主战场。
真正的转折点出现在1000万以上。
到了这个价位,新房开始全面主导。特别是1500-3000万的房子,10个买家里只有2个会选二手;
3000万以上的顶级豪宅,10个买家只有1个会看二手房——其余9个都直奔新房去了。
断裂的阶梯
这种价差带来的最直接后果,就是“置换链条”的断裂。
以前在上海买房,有个经典的“阶梯路径”
年轻人先买外环便宜的房子上车,过几年结婚生子,把老房子卖了,加点钱换个次新两房;
再奋斗几年,把两房卖了,贷款换个新房三房……
虽然每一步都不容易,但至少路是通的。
现在这条路,在很多地方已经走不通了。
最典型的例子就是唐镇。
几年前,唐镇的置换逻辑还很清晰:
你手上有套毕加索小镇90平的两房,能卖550万左右;或者绿波城86平的两房,能卖450万。
你自己有些存款,再贷个150-250万,就能凑出700万左右,上车华侨城纯水岸新房,95平米,单价7万。
虽然背上更多贷款,但房子更新、面积更大,生活品质实实在在提升了。
但现在一切都变了。
唐镇新房,单价从7万涨到了8.3万,起步面积也从95平涨到了120平,虽然得房率高了,但总价门槛实实在在涨到了1000万。
与此同时,你的二手房却在降价。
毕加索小镇90平的房子,现在只能卖400万了。
就算400万净到手,也还有600万的缺口。
这可不是普通家庭现在敢轻易背的贷款。
这种差距,已经不是靠“努力一下”就能跨越的了。
板块总价跳跃使得同板块置换难上加难,甚至出现反向置换。
为了住上更新的房子、更好的品质,你不得不放弃一些别的东西,比如地段,甚至面积。
比如万科金色城市89平米的三房750万,再加200多万换到唐镇的招商壹江臻邸120平。
再比如你住普陀内环水岸豪庭144平1000万,贷款400万才能买中海寰宇玖章120平。
这就属于地段和面积都得做出让步。
普通人该怎么选
面对这种断层市场,不同预算的购房者,其实面临着完全不同的境遇。
如果你只有300-500万预算:
说句实在话,这个价位段,就三个字“买二手”
如果你非要看新房,只有两个方向可以考虑:
1、市区边缘的“挂户口神器”,比如金鼎睿府的45或55平超小户型,有学区加持,外立面还是干挂石材。
买了可以挂户口,房子租出去,以租养贷。
类似的还有古北悦公馆的51平一房。
2、郊区核心区的TOD小户型,比如宝山顾村的招商时代乐章、招商中旅观境,都是地铁上盖,450万左右能买到89平三房。
泗泾的招商时代潮派也类似,91-99平三房。
但要注意:嘉定、松江的核心区,这个价位还不见得能买不到;
青浦新城、临港、奉贤新城的新房库存积压严重,买了可能站岗。
如果你有500-800万预算:
这个价位段,二手房仍是主流,但已经有三分之一的人开始考虑新房了。
选新房就尽量往市区靠。
因为同样是500-800万,你在上海五大新城能买到的房子,和你在强二线城市(比如杭州、南京、苏州)核心区能买到的房子相比,毫无优势。
这个价位段,可以关注一下:
桃浦:曾经的工业区,现在整体转型,城市界面更新。紫薇之星、公园东序等项目,100平三房总价700多万,性价比相对较高。
再远一点的那就是唐镇、华泾了。
如何应对
为什么会出现如此严重的断层?
根本原因在于供给和限价放松的双重作用。
近年来,上海小户型限制放松,限价政策逐渐放开。
导致新房价格一路上扬,同时,开发商扎堆改善型产品。
而二手房市场,则承载着大量的“老破小”和“刚需盘”,价格受市场实际需求影响,甚至阴跌。
这种断层不会短时间内消失,而且还在重塑上海的楼市格局。
1、市场分层固化
1000万以下,二手的天下;1000万以上,新房全面主导。
两个市场各自运行,交集越来越少。
刚需客户被牢牢锁在二手房市场,改善客户则在新房市场厮杀。
2、置换流动性下降
“卖一买一”的链条断裂,意味着市场的流动性会降低。
这也是现在高总价二手难卖的原因。
1000万以上的这些二手房,不要太纠结价格,能卖就抓紧卖。
市场的有效客户是不够多的。
对房东来说,理解这种断层至关重要。它意味着:
你要知道在和谁竞争,客户从哪里来,卖房的潜在难度是多少。
从而找到正确的方法,或是找到真正能帮你卖掉房子的人。
上海楼市,正在从一个“连贯的阶梯”,变成一座“分层的金字塔”。
攀登的路径已经改变,规则也已不同。
在这座新的金字塔里,找到属于自己的那一层,或许比盲目向上攀爬,更加重要。
注:该篇文章仅代表个人见解,不构成交易建议。

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4000W以上

上海壹号院|陆家嘴太古源源邸

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保利永兴里|建发海宸|安澜上海

中信泰富外滩道|兴华里|绿城潮鸣外滩

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前滩公馆|杨浦城投悦江湾|外滩启Park77

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700-1000W

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