当前位置：首页>二手房>上海的一二手房断层开始了!

上海的一二手房断层开始了!

2026-02-09 06:39:55

上海的一二手房断层开始了!

2025年末的上海楼市着实有点魔幻。

12月26日：

安澜上海（17.88万/平），211套认购327组，售出169套，去化八成，销91亿。

华润澐启滨江（14万/平），225套认购218组，售出196套，去化九成。

12月27日：

中海寰宇玖章（11.8万/平），90套207认购178清盘，首开日光。

绿城黄浦ONE（17.2万/平），56套认购46组，去化七成约39套。

12月28日：

中信泰富外滩道（13.88万/平），119套132认购，售出109套，去化九成。

联发时光新澍（3.8万/平），184套93认购，售出131套，去化七成。

你会发现新开盘的项目不仅单价高，而且总价贵，但偏偏卖的都很好。

可是到了二手市场，主力成交全都在500万甚至300万以下，而且总价越低越受欢迎。

上海的新房和二手房，感觉彻底活在了两个不同的世界里。

而这两个世界的“脱轨”，也让上海买房、卖房、置换变得愈发复杂。

对上海新盘感兴趣的朋友

欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

两个上海，两种房价

先来看看现在上海楼市的“典型画像”。

如果你看二手房市场，主角大多是这种房子：

房龄超过二十年的老工房，或者房龄十几年的外环小区。

85平米左右的两房，单价大概4万，总价340万上下；

或者更小一点的55平米一房，单价可能到6万。

这恰恰是大多数普通家庭、新上海人“上车”的第一站。

但如果你看新房市场，画风就完全变了。

中外环附近，120平米的三房，单价8.5万，总价轻轻松松突破1000万；

或者内中环地段，105平米的三房，总价也要1100万起步。

简单来说，二手房市场还在卖300-500万的“入门券”。

新房市场已经开始玩1000万以上的“高端局”了。

两个市场之间的“鸿沟”在5年间扩大了一倍。

魔都财观制图

从成交结构上看，这种分裂更加明显。

在上海每卖出10套房子，就有8.5套是二手房。

尤其是300万以下段位，二手房一年能卖16.5万套，新房几仅有4000套左右。

完全不是一个量级的竞争。

随着总价升高，新房才开始慢慢有点存在感：

300-500万价位段，10个人里还是有8个人选二手

500-700万价位段，10个人里7个人选二手

直到700-1000万这个区间，新房和二手才算“有来有回”：

10个人里大概有4个半选新房，5个半选二手

但问题是，700-1000万这个价位段的交易，只占上海一二手房总成交量的5%。它根本不是买卖主战场。

真正的转折点出现在1000万以上。

到了这个价位，新房开始全面主导。特别是1500-3000万的房子，10个买家里只有2个会选二手；

3000万以上的顶级豪宅，10个买家只有1个会看二手房——其余9个都直奔新房去了。

断裂的阶梯

这种价差带来的最直接后果，就是“置换链条”的断裂。

以前在上海买房，有个经典的“阶梯路径”：

年轻人先买外环便宜的房子上车，过几年结婚生子，把老房子卖了，加点钱换个次新两房；

再奋斗几年，把两房卖了，贷款换个新房三房……

虽然每一步都不容易，但至少路是通的。

现在这条路，在很多地方已经走不通了。

最典型的例子就是唐镇。

几年前，唐镇的置换逻辑还很清晰：

你手上有套毕加索小镇90平的两房，能卖550万左右；或者绿波城86平的两房，能卖450万。

你自己有些存款，再贷个150-250万，就能凑出700万左右，上车华侨城纯水岸新房，95平米，单价7万。

虽然背上更多贷款，但房子更新、面积更大，生活品质实实在在提升了。

但现在一切都变了。

唐镇新房，单价从7万涨到了8.3万，起步面积也从95平涨到了120平，虽然得房率高了，但总价门槛实实在在涨到了1000万。

与此同时，你的二手房却在降价。

毕加索小镇90平的房子，现在只能卖400万了。

就算400万净到手，也还有600万的缺口。

这可不是普通家庭现在敢轻易背的贷款。

这种差距，已经不是靠“努力一下”就能跨越的了。

板块总价跳跃使得同板块置换难上加难，甚至出现反向置换。

为了住上更新的房子、更好的品质，你不得不放弃一些别的东西，比如地段，甚至面积。

比如万科金色城市89平米的三房750万，再加200多万换到唐镇的招商壹江臻邸120平。

再比如你住普陀内环水岸豪庭144平1000万，贷款400万才能买中海寰宇玖章120平。

这就属于地段和面积都得做出让步。

普通人该怎么选

面对这种断层市场，不同预算的购房者，其实面临着完全不同的境遇。

如果你只有300-500万预算：

说句实在话，这个价位段，就三个字“买二手”。

如果你非要看新房，只有两个方向可以考虑：

1、市区边缘的“挂户口神器”，比如金鼎睿府的45或55平超小户型，有学区加持，外立面还是干挂石材。

买了可以挂户口，房子租出去，以租养贷。

类似的还有古北悦公馆的51平一房。

2、郊区核心区的TOD小户型，比如宝山顾村的招商时代乐章、招商中旅观境，都是地铁上盖，450万左右能买到89平三房。

泗泾的招商时代潮派也类似，91-99平三房。

但要注意：嘉定、松江的核心区，这个价位还不见得能买不到；

青浦新城、临港、奉贤新城的新房库存积压严重，买了可能站岗。

如果你有500-800万预算：

这个价位段，二手房仍是主流，但已经有三分之一的人开始考虑新房了。

选新房就尽量往市区靠。

因为同样是500-800万，你在上海五大新城能买到的房子，和你在强二线城市（比如杭州、南京、苏州）核心区能买到的房子相比，毫无优势。

这个价位段，可以关注一下：

桃浦：曾经的工业区，现在整体转型，城市界面更新。紫薇之星、公园东序等项目，100平三房总价700多万，性价比相对较高。

再远一点的那就是唐镇、华泾了。

如何应对

为什么会出现如此严重的断层？

根本原因在于供给和限价放松的双重作用。

近年来，上海小户型限制放松，限价政策逐渐放开。

导致新房价格一路上扬，同时，开发商扎堆改善型产品。

而二手房市场，则承载着大量的“老破小”和“刚需盘”，价格受市场实际需求影响，甚至阴跌。

这种断层不会短时间内消失，而且还在重塑上海的楼市格局。

1、市场分层固化

1000万以下，二手的天下；1000万以上，新房全面主导。

两个市场各自运行，交集越来越少。

刚需客户被牢牢锁在二手房市场，改善客户则在新房市场厮杀。

2、置换流动性下降

“卖一买一”的链条断裂，意味着市场的流动性会降低。

这也是现在高总价二手难卖的原因。

1000万以上的这些二手房，不要太纠结价格，能卖就抓紧卖。

市场的有效客户是不够多的。

对房东来说，理解这种断层至关重要。它意味着：

你要知道在和谁竞争，客户从哪里来，卖房的潜在难度是多少。

从而找到正确的方法，或是找到真正能帮你卖掉房子的人。

上海楼市，正在从一个“连贯的阶梯”，变成一座“分层的金字塔”。

攀登的路径已经改变，规则也已不同。

在这座新的金字塔里，找到属于自己的那一层，或许比盲目向上攀爬，更加重要。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

对上海新盘感兴趣的朋友
欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

4000W以上
上海壹号院|陆家嘴太古源源邸
2000-4000W

苏河湾1号|缦云上海|外滩启Park77
保利永兴里|建发海宸|安澜上海

中信泰富外滩道|兴华里|绿城潮鸣外滩
1000-2000W

前滩公馆|杨浦城投悦江湾|外滩启Park77
象屿苏河琹庐|前滩滨江道
中海云邸玖章|西郊云庐|虹口源717|澐启滨江
建发海宸|和樾长宁|中海环宇玖章

700-1000W

浦发唐城|开云艾尚里|中环麓岛
中環置地中心·望雲|保利·光合上城TOD
联发金海雲墅|安高·海印华庭|大华望樾

江湾金茂府|保利天奕

500-700W

四季隐秀|金茂棠前|保利·光合上城TOD

时代之城|上实吴淞道一号|象屿·天宸雅颂
保利西郊和煦·领墅|怀山望

300-500W
保利虹桥和颂三期|金地嘉峯汇|华发海上都荟

本文来自网友投稿或网络内容，如有侵犯您的权益请联系我们删除，联系邮箱：wyl860211@qq.com 。

上海的一二手房断层开始了!

对上海新盘感兴趣的朋友
欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

4000W以上
上海壹号院|陆家嘴太古源源邸
2000-4000W

苏河湾1号|缦云上海|外滩启Park77
保利永兴里|建发海宸|安澜上海

中信泰富外滩道|兴华里|绿城潮鸣外滩
1000-2000W

前滩公馆|杨浦城投悦江湾|外滩启Park77
象屿苏河琹庐|前滩滨江道
中海云邸玖章|西郊云庐|虹口源717|澐启滨江
建发海宸|和樾长宁|中海环宇玖章

700-1000W

浦发唐城|开云艾尚里|中环麓岛
中環置地中心·望雲|保利·光合上城TOD
联发金海雲墅|安高·海印华庭|大华望樾

江湾金茂府|保利天奕

500-700W

四季隐秀|金茂棠前|保利·光合上城TOD

时代之城|上实吴淞道一号|象屿·天宸雅颂
保利西郊和煦·领墅|怀山望

300-500W
保利虹桥和颂三期|金地嘉峯汇|华发海上都荟

最新文章

热门文章

随机文章

上海的一二手房断层开始了!

对上海新盘感兴趣的朋友欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

4000W以上上海壹号院|陆家嘴太古源源邸2000-4000W

苏河湾1号|缦云上海|外滩启Park77保利永兴里|建发海宸|安澜上海

中信泰富外滩道|兴华里|绿城潮鸣外滩1000-2000W

前滩公馆|杨浦城投悦江湾|外滩启Park77象屿苏河琹庐|前滩滨江道中海云邸玖章|西郊云庐|虹口源717|澐启滨江建发海宸|和樾长宁|中海环宇玖章

700-1000W

浦发唐城|开云艾尚里|中环麓岛中環置地中心·望雲|保利·光合上城TOD联发金海雲墅|安高·海印华庭|大华望樾

江湾金茂府|保利天奕

500-700W

四季隐秀|金茂棠前|保利·光合上城TOD

时代之城|上实吴淞道一号|象屿·天宸雅颂保利西郊和煦·领墅|怀山望

300-500W保利虹桥和颂三期|金地嘉峯汇|华发海上都荟

美国房地产交易中贷款的“Escrow Account”是什么

宁津最好的二手房小区

最新文章

热门文章

随机文章

对上海新盘感兴趣的朋友
欢迎扫码添加群主小姐姐申请入群

4000W以上
上海壹号院|陆家嘴太古源源邸
2000-4000W

苏河湾1号|缦云上海|外滩启Park77
保利永兴里|建发海宸|安澜上海

中信泰富外滩道|兴华里|绿城潮鸣外滩
1000-2000W

前滩公馆|杨浦城投悦江湾|外滩启Park77
象屿苏河琹庐|前滩滨江道
中海云邸玖章|西郊云庐|虹口源717|澐启滨江
建发海宸|和樾长宁|中海环宇玖章

浦发唐城|开云艾尚里|中环麓岛
中環置地中心·望雲|保利·光合上城TOD
联发金海雲墅|安高·海印华庭|大华望樾

时代之城|上实吴淞道一号|象屿·天宸雅颂
保利西郊和煦·领墅|怀山望

300-500W
保利虹桥和颂三期|金地嘉峯汇|华发海上都荟