首付降了 昨天（1月15日）下午，朋友圈突然刷屏了。 央行开了新闻发布会，宣布两件事：一是结构性货币政策工具降息了0.25个百分点；二是商业用房首付从50%降到30%。 第一个事，大部分人没听懂，也不关心。但第二个事，大家反应很快——毕竟跟买房有关。 然后，章江新区做公寓销售的朋友发了一条消息："首付降了两成，但今天还是没人问。
" 五成变三成，降了多少？ 以前买商铺、公寓、写字楼、大平层这些商业用房，首付要五成。这两年住宅首付降得厉害，二套房都到15%了，但商业用房一直雷打不动五成。 所以这次确实是"破天荒"的。50%直接砍到30%，门槛降了20个百分点。 按说这是好事啊，为什么反应这么冷淡？ 买什么房子能享受？ "商业用房"这个说法太官方，换成赣州人熟悉的语言就是： 酒店式公寓（章江新区不少，40年产权） 商铺（社区底商、综合体商铺） 写字楼（章江新区CBD的那些楼） 商业大平层（300平往上，通燃气的大户型） 这些，都是这波政策的受益者。 但问题是，这些东西在赣州本来就没几个人买。 赣州商业地产的真实状况 说实话，赣州商业地产确实"躺平"太久了。 章江新区写字楼空置率一直不低，公寓去化周期长，商铺就更不用说了——电商冲击加上这两年经济环境，不少街边店换了一茬又一茬。 有真实数据：2025年赣州商品房库存里，商业及办公类占比5%，去化周期要48个月。也就是说，按现在的卖法，库存要4年才能消化完。 章江新区有些公寓项目，单价7000-9000元/㎡，看似不贵，但挂半年都没动静。商业大平层更甚，300多平的房源，挂牌半年电话都没响过几次。
会有人因为这个政策买房吗？ 大概率不会。但原因比之前想的更复杂。
第一个原因：首付降了，但二手商业根本办不了按揭 这点很多人没意识到。 政策说"首付降了30%"，但银行基本不给你办二手商业的按揭——除非是一手房，开发商跟银行有合作。 现实是：赣州二手商业用房想要贷款？基本只能走抵押经营贷这条路。 但这有个致命问题： 抵押经营贷的基本条件： 必须有营业执照（或者你是公司法人/股东） 经营流水要能覆盖贷款额度的1.5-2倍 实际经营年限通常要求1年以上 什么意思？ 你有个写字楼，市场价100万，想抵押融资： 银行评估价可能只有60-70万（商业物业评估打折） 按70%抵押率算，最多只能贷42-49万 还要有真实的营业执照和流水来支撑这个额度 所以，"利率更低"是有门槛的——你得先是个"有公司的人"。 这个门槛，把大量想买商业用房的普通人挡在了门外。
第二个原因：首付降了，月供压力反而更大 商业用房的贷款利率比住宅高，而且贷款年限短，一般就10年。首付少了20万，意味着贷款多了20万，加上利息，实际付出的成本只多不少。 举个例子：以前买100万的公寓，首付50万，贷款50万，10年还清；现在首付30万，贷款70万，10年还清。每月月供会多出不少，压力反而更大。
第三个原因：赣州写字楼的现实价格——4000-7000元/㎡ 这个价格区间非常关键。 4000-7000元/㎡是什么概念？ 章江新区住宅均价在12000元/㎡左右 商业公寓/写字楼的价格，只有住宅的1/3到1/2 我们来算笔账： 假设买一套100平的写字楼，总价50万（按5000元/㎡算）： 政策前首付50%：需要25万 政策后首付30%：需要15万 节省首付：10万 对于很多手头有10-15万现金的赣州人来说： 买住宅？章江新区100平要120万，首付15万（按15%算）是够的，但月供压力大 买商业？现在首付15万就能拿下，而且总价只有50万 看起来，门槛确实降了。 但关键问题是：这部分"原来进不了商业地产的人"，现在真能买吗？ 能买，但只能买一手商业——因为二手商业办不了按揭。 但赣州现在一手商业项目多吗？章江新区的新商业项目不多，大部分在卖的都是存量。
第四个原因：买商业用房的人，本来就不急 买住宅的人，多少都有点刚性需求——结婚要房、孩子上学要房、改善居住要房，所以降首付可以让他们早点上车。 但买商业用房的人，大多是资产配置，或者就想住个超级大房子。这类客户要么资金雄厚直接全款，要么通过抵押经营贷融资——利息更低，年限更长，比商业按揭划算多了。 至于买公寓当理财产品的，图的是每个月的租金收益，不愿意背着房贷；买大平层的，资金本身就雄厚，不会被"首付降两成"裹挟着去下单。
第五个原因：赣州市场就是这么现实 赣州是三四线城市，商业地产的流动性本来就弱。章江新区再繁华，也消化不了那么多写字楼和公寓。 而且，真正缺的不是"首付低"的商业用房，而是"租金回报率高的"商业用房。 4000-7000元/㎡的价格是便宜，但如果租金上不去，投资回报周期还是太长。现在赣州商业大平层月租金普遍在30-60元/㎡，按这个收益，投资回报周期可能要15-20年。 那为什么要出这个政策？ 道理很简单：商业地产确实需要刺激。 它不是为了吸引新客户，而是想让那些本来就在关注商业市场的人，积极性提高一点；让那些库存，多一个出口。 市场上总有一批人——有能力、也有意愿配置商业资产。政策在喊话："你看，门槛低了，同样一笔钱，你可以撬动更大的资产了。
但更重要的是，这是个信号，是政策组合拳的一环。 算算看，年底年初已经出了多少条政策： 1月1日开始，增值税"打六折"——个人出售不足2年的住房，按3%税率全额缴纳增值税，相比之前打了六折 同期，一年内置换买房退个税的政策延期到2027年底 昨天，结构性货币政策工具降息（虽然暂时跟房贷利率没关系，但LPR继续下降是大概率） 商业用房首付比例下调 一环接一环，继续松绑，继续展示政策工具箱还没用完。 但对于赣州现在这个市场，这些都只是"毛毛雨"。大家期待的，是一场真正的"久旱逢甘霖"。 赣州商业还能不能买？ 回到最实际的问题。 如果你在考虑章江新区或蓉江新区的商业，到底该不该下手？ 先问清楚三件事： 第一，你买来做什么？ 自住？要接受40年产权、不能落户、学位受限这些现实。章江新区的商业确实人口更密集、装修自由，但这些优点能抵消产权短板吗？想清楚。 投资？章江新区核心地段的租金回报率能到多少？去实地问问中介，别听开发商吹。现在赣州商业写字楼租金普遍在30-60元/㎡，按这个收益，投资回报周期可能要15-20年。 创业办公？买楼自用可以避免租金上涨，但你的生意能稳定那么久吗？创业有风险，别把现金流都锁在固定资产上。 第二，你的资金实力如何？ 首付降了，但总价没变。300万的商业大平层，首付从150万降到90万，但剩下的210万要10年还清，每月月供接近2万（按商业贷款利率算）。 这笔钱你能不能持续负担？万一未来两三年收入不稳定，这个房子会不会成为你的负担？ 第三，你打算持有多久？ 商业地产的流动性本身就弱，赣州市场更是如此。章江新区的住宅可能挂半年能卖掉，但商业大平层可能要挂一两年。 你做好长期持有的准备了吗？这个房子如果不升值，甚至降价，你能不能接受？ 总结 2026年开年，政策确实密集。从降息到降首付，从换房退个税到商办去库存，每一项政策都在传递信号：稳楼市很重要。 但对于购房者来说，政策只是催化剂，不是决策的根本依据。 尤其是商业地产，不要因为首付降了两成就冲动。章江新区的江景再好，万象城的配套再成熟，如果这笔投资不符合你的实际情况，那它就是个美丽的陷阱。 一句大实话：政策出了，但章江的水还是那个水，你的钱还是那个钱。别因为省了20万首付，就觉得自己能抄底。 赣州商业地产的春天，还要等。但你的钱，不等。
