我把我家的房子都卖了。
所以我要租房。
我发现现在房子的租售比差距好大。
实际案例一：（我原本打算租的房子）
浦东一套2004年的房子，中环内，小区环境好，车位相对充裕。
目前房价大约1000万，面积130
平，月租1.15万元，年租金收入13.8万元，租售比1.38%。
实际案例二：（家里老人的房子）
浦东一套1998年的房子，中环内进内环，小区环境一般，车位非常紧张。
目前房价大约200万，面积51平方，月租4000元，年租金收入4.8万，租售比2.4%。
房价是否还会跌，是否已经到底部，这不好说。
但从2024年底的中央经济会议和2025年的几次重要的会议中提到，未来房产的定位是“稳定”，“高质量发展”和“保民生”。
所以，在未来10-20年内，房价不可能大涨。
在明确了房产可能还会再跌，未来10-20年不会大涨这两点后，我们再往下看。
二、自住房与投资房的决策差异
非自住房的金融属性：我们讨论的是房产作为纯投资品，以金融资产视角评估。若存在年化2%以上的无风险替代工具（如保险），持有低租售比（如案例一）房产可能不划算。
如果租售比高于2%，如案例二，那重点就要看的是房价是否还会再跌？
用我自己的实际案例举例，家里一套老破小房价半年内跌了50万，这50万可是十年的房租。
自住房的特殊性：在此强调，自住需求需综合情感、学区等因素，不建议盲目效仿我"卖房租房"行为。
三、金融工具替代方案
500万保单账户模拟：
收益对比：如案例一投入房产价值的一半（500万）至保险金融工具，从第6年起每年领取13.8万（等同房租），同时账户价值持续增长。
数据验证：12年间账户增值至574万，覆盖前五年"租金缺失"；20年在持续拿到租金276万的基础上（不断租，无中介费，物业和房屋维护成本），“房价”已经到了623万。收益远超单纯收租。
四、房产增值预期的挑战
历史增长不可持续：过去20年房产数十倍增值的神话已终结，近三年市场下行趋势明显。
灵魂拷问："若房价年涨幅低于3%，持有房产是否仍优于金融资产？当前下跌周期还将持续多久？"
五、实操建议
算清持有成本：包含房贷利息、物业费等，对比无风险收益（如国债、保险）。
分散配置：多套房产可部分变现，将资金分配至保险、债券等低波动资产对冲风险。
当房产租售比低于无风险收益率时，理性投资者应审视其"持仓性价比"。与其赌未来房价反弹，不如用确定性金融工具锁定收益——这或许才是真正"躺收租金"的进阶版本。
