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“我朋友上周卖掉了中远两湾城那套老房子，没涨价，反手就在徐汇滨江买了套次新二手三房。
他说了一句话，让我愣了很久——
‘现在买房，不是赌未来，是买今天就能住的生活。’”

一、一个被忽略的信号：

二手房，正在接管中国楼市

2025年刚过半，一组数据炸穿行业认知：

• 全国30个重点城市
  ➤ 总成交面积：3.26亿㎡
  ➤ 二手房占比：65.7%（2.14亿㎡）
• 上海：25.4万套，四年新高
• 成都：23.2万套，历史新高
• 北京：17.4万套，近八年第三强

这不是偶然反弹，而是结构性逆转。

我们曾以为“新房=高端”，“二手=贬值”，
可现实是——
市场用脚投票，把主角光环，戴在了二手房头上。

二、为什么是现在？三个底层逻辑，正在重塑游戏规则

① 城市不再“狂奔”，开始“精修”

2000-2020，是中国城镇化的黄金二十年：
盖楼、扩城、造新城，土地财政撑起GDP神话。

但现在呢？

• 城镇化率突破65%，增速明显放缓
• 地方政府主动“缩量提质”：
  ➤ 2025年一二线城市住宅用地供应同比↓18%
  ➤ 很多城市开启“只拆不建”旧改模式

增量蛋糕变小，存量自然上桌。

就像一家餐厅，不再疯狂开分店，转而优化老店菜单——
菜单上的主角，不再是“新品推荐”，而是“经典必点”。

② 价格松动，换来了“流动性复苏”

中指研究院最新数据扎心又真实：
2025年百城二手房均价同比下跌8.36%，跌幅扩大。

但你知道吗？
这恰恰是好事。

因为过去三年最大的问题不是“跌”，而是“卡住”——
想卖卖不掉，想买买不起，置换链彻底断裂。

而现在，以价换量成了共识：

• 上海内环老豪宅挂两年无人问津，降价15%一周成交
• 成都金融城次新房，单价从4.8万→4.1万，带看翻倍
• 北京望京老小区，总价砍300万，立刻触发多组竞价

价格回归理性，交易才能重启。
这不是崩盘，是市场自我修复的开始。

③ 买房人醒了：我要的是“房子”，不是“画饼”

曾经我们为一张规划图掏空六个钱包：
“未来地铁”“概念CBD”“名校分校”……
结果等来的，是停工楼盘、配套跳票、入住即维权。

这一轮调整，彻底打碎了“预期信仰”。

现在的购房者越来越清醒：

二手房，成了对抗不确定性的最大确定性。

三、真正的转折点：

我们已进入“存量房时代”

别再用十年前的眼光看楼市了。

2025年的真相是：

• 全国二手房成交占比已达45%
  （2023年仅37.1%）
• 重点城市逼近甚至超过70%
• 新房逐渐沦为“补充性供应”

这意味着什么？

房地产的权力，从开发商，移交到了业主和市场手中。

过去是：
开发商定价 → 政府批地 → 购房者抢购

现在是：
业主挂牌 → 市场议价 → 买家用钱投票

价格不再由PPT决定，而由真实居住体验说了算。

四、未来五年的生存法则：

谁懂“自住逻辑”，谁就掌握流动性

我调研了上海近一年成交最快的100套二手房，发现它们都有共同特征：

✅ 户型方正实用（拒绝奇葩隔断）
✅ 物业口碑好（万科、绿城、仁恒跑赢大盘）
✅ 社区成熟（楼下有便利店、门口有公交）
✅ 总价可控（800-1500万改善主力区间）

而那些依然幻想“靠规划起飞”的新区盘、远郊大平层、无配套别墅？
挂半年，带看个位数，最终只能继续降价。

五、这场变革影响的，不只是购房者

整个房地产生态，正在重构：

这也是为什么——
某些头部中介品牌，在行业寒冬中利润反而逆势上涨30%。
因为他们早就明白：
存量时代，服务即资产。

六、给所有买房人的忠告：

别再问“能不能涨”，先问“好不好住”

如果你还在纠结：

• “这个板块五年后会不会爆？”
• “要不要等等政策刺激？”
• “现在是不是抄底时机？”

那我劝你停下来，先回答这三个问题：

1. 这套房子，我能安心住满十年吗？
2. 如果明天不涨，我还会买吗？
3. 它的租金回报，能覆盖月供一半以上吗？

答得出来，才配谈“买入”。

否则，你只是在赌，不是在买。

结语：

不是楼市不行了，是我们终于回到了常识。

当喧嚣退去，
真正留下来的房子，
一定是那些——
有人住、有人爱、有人愿意为之买单的生活容器。

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📍作者：楼市情报站
坚持一个信念：
好房子，永远服务于生活，而不是投机。

关注我，看清趋势，买对房子，过好日子。

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