年末房价再探底!一线二手房暴跌7%,仅上海新房逆势上涨,楼市分化已达极值

2026年1月19日，国家统计局2025年12月全国房价数据出炉，这份年末成绩单再次印证了楼市调整的深度与分化的极致，新房、二手房价格双下行，不同城市、不同物业类型走势天差地别，市场信心修复之路仍道阻且长。

从核心数据来看，楼市整体颓势未改，跌幅还在持续扩大。一线城市新建商品住宅价格同比下降1.7%，较11月0.5个百分点的降幅扩大，二手住宅价格跌幅更为惨烈，同比暴跌7.0%，较11月增幅扩大1.2个百分点，创下近四年单月最大跌幅，这意味着一线城市的楼市调整已从温和走向深度，二手房市场的抛压远超新房，业主降价离场的意愿愈发强烈。

二三线城市的表现则更为低迷，成为楼市调整的重灾区。新建商品住宅价格同比分别下降2.5%、3.7%，二手住宅价格均同比下滑6.0%，且两类物业价格降幅均呈持续扩大态势，足以见得二三线城市不仅面临需求端疲软的问题，还叠加了库存高企、人口外流等多重压力，市场消化能力持续承压，调整周期或进一步拉长。

最引人关注的莫过于一线城市的内部分化，堪称冰火两重天。四个一线城市中，仅上海新房实现逆势上涨，同比涨幅达4.8%，成为楼市寒冬中唯一的“避风港”；反观其余三座城市，均陷入下跌区间，北京新房同比跌2.4%，广州、深圳跌幅更是达到4.8%、4.4%，广州新房跌幅与上海涨幅持平，反差极为强烈。

二手房市场的城市分化同样显著，且整体跌幅远超新房，北京以8.5%的同比降幅领跑，成为四座一线城市中跌幅最大的城市，广州紧随其后，跌幅达7.8%，上海、深圳分别下跌6.1%、5.4%，即便跌幅相对较小，也足以让持有二手房的业主面临资产缩水的压力，市场观望情绪愈发浓厚，“买涨不买跌”的心态进一步抑制了成交活跃度。

上海新房的逆势走强，并非偶然。作为国内经济、金融核心城市，上海人口持续净流入，高收入群体聚集，刚性需求与改善型需求根基稳固，叠加土地供应相对紧张，供需关系保持相对平衡，再加上完善的保障性住房体系分流了部分刚需，让商品住宅市场具备了更强的韧性，能够抵御行业整体下行的压力，成为楼市中的“独苗”。

而北京、广州、深圳的下跌，各有各的症结。北京虽为首都，但此前限购政策调整效果不及预期，居民收入预期不稳，改善型需求释放受阻；深圳受互联网行业收缩、制造业外迁影响，2025年常住人口出现首次负增长，住房需求直接萎缩，房价失去核心支撑；广州则面临产业升级节奏缓慢、新区土地供应过量的问题，供需失衡加剧，主城区房价也被拖累下行。

除了住宅市场，商业地产的困境同样不容忽视，高库存已成行业顽疾。为缓解商业地产去化压力，监管部门在年末出手，将商业用房购房贷款最低首付比例从50%大幅下调至不低于30%，降低购买门槛，试图加速去库存。据数据显示，截至2025年11月，全国商业营业用房待售面积高达1.41亿平方米，办公楼待售面积也达到0.52亿平方米，库存规模处于历史高位。

但业内普遍认为，商业地产的高库存本质是经济结构转型的产物，线上经济冲击、实体经济复苏乏力，让传统商铺、办公楼需求持续萎缩，单纯降低首付比例只能缓解短期压力，难以从根本上解决供需错配的核心问题，商业地产去库存仍需漫长周期。

回顾2025年全年，楼市经历了多轮政策刺激，从降准降息、放宽限购，到下调首付比例、支持房企融资，利好政策密集出台，但市场反馈却不尽如人意。核心原因在于居民购房能力与意愿的双重下降，当前居民部门杠杆率已接近63%，加杠杆空间有限，叠加房价下跌预期形成，购房者普遍选择观望，政策传导效果大打折扣。

对于2026年楼市走向，业内观点趋于谨慎。多数机构认为，市场仍将处于调整周期，居民购房意愿持续低迷，未来三个月打算购房的居民比例已连续八个季度下滑，仅为14.8%。若想扭转颓势，不仅需要继续加大政策力度，更要在居民收入支持、房企债务化解上取得突破，才能逐步修复市场信心，推动楼市向软着陆迈进。

而对于房企而言，房地产黄金时代早已落幕，高杠杆、高周转的旧模式难以为继，唯有转向精细化运营、多元化布局，才能适应存量博弈的新阶段；对于购房者而言，当下市场分化显著，核心城市核心地段资产仍具保值能力，而三四线城市及非核心地段资产风险较高，需谨慎决策。
增长失衡下的转型困局：2025中国经济收官考与2026破局难
资料来源

1. 中国国家统计局《2025年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》

2. 开源证券《2025年中国商业地产库存报告》

3. 中原地产《2025年全国楼市年度报告》

4. 易居研究院《2025年中国房地产市场展望》

5. 中国人民银行《2025年第四季度城镇储户问卷调查报告》

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