2025年12月，想着年底开发商肯定能有促销活动，又跟南嫂去看了看房，我们锁定的几个楼盘，价格还真是有些诱人，但最终还是决定2026年再出手。2025年初我就决定换房，现在的房子不够住了，家里两个娃有点挤，大宝明年上小学，想着升级下学区，目前的小区周边环境也不好，我和南嫂都觉得难以忍受了。改善居住环境、升级学区，要同时做到，就只能买房了，毕竟我们家两个娃，找关系或者读私立，还不如买个学区房性价比高。楼市行情跟五年前十年前完全不能比，很多楼盘得卖成现房才能慢慢清盘，所以我肯定是不着急的。楼市的形势，比我预想的差了不少，尤其是25年4月开始，是越发萎靡，我想到会跌，但没想到会跌的这么快。2025年12月，全国楼市维持弱势：一线城市二手房价格环比-0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市、三四线城市二手房价格环比均-0.7%，降幅均扩大0.1个百分点。除了市场供需关系继续恶化、新生儿下降、信心走弱外，还有个核心原因是，受制于中美利差过大、银行净息差等因素，2025年央行只降息了一次，仅仅降了0.1个百分点。二手房跌的尤其狠，链家APP显示，武汉二手房成交均价，从2025年1月的1.22万跌到了2025年12月的0.97万元，年初如果是500万的预算，到年底可以省102.5万。至于新房，现在“第四代住宅”遍地开花，品质大有升级。容积率2.5~3是主流，前些年主流容积率是3.5~4.5；层高3.1米、3.2米，以前2.8米、2.9米；得房率接近100%，前些年公摊普遍25%~30%。新房价格看起来没怎么跌，但实际上是加量不加价的暗跌，这也是二手房和新房差价巨大的原因，新房在品质、实际使用面积方面，都有很大优势。据统计局：2025年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人。全年出生人口792万人，人口出生率为5.63‰；死亡人口1131万人，人口死亡率为8.04‰；人口自然增长率为-2.41‰。新生人口直接跌破了800万关口，这比预期的情况更加一般。相比8年前，也就是2017年1723万的新生儿，2025年是直接腰斩了。新生儿数量超预期下降，对很多行业都会有巨大冲击，除了婴幼儿食品用品、幼儿园外，冲击最直接、最大的，就是地产行业了。毕竟，每年新生儿低于死亡人数带来的人口减少，意味着房子的需求减少、供应增加。老人去世后，会腾出空置的房子出来，新生人口掉的太快，就会接不住这些另类的供给。如果不快速出台更多鼓励生育的措施，那么房地产市场的信心，在未来几个月内，可能会再次遭受巨大考验。我把之前整理的房地产数据进行了更新，主要有历年的新开工面积、销售面积及销售额、库存面积等。1.销售情况2025年4月份以来加速下滑，累计销售面积和销售额，同比负增长幅度逐月扩大，地产的景气度非常之低迷。2.新开工面积大幅下降，说明开发商的信心在不断走弱。新开工面积2020年同比-1.2%，2021年同比-11.4%，2022年同比爆降-39.4%，2023年同比大降-20.4%，2024年继续同比大降-23%，2025年同比大降-20.4%。新开工面积，2020年是22.4亿㎡，2021~2024年是19.9亿、12.1亿、9.5亿、7.39亿㎡，2025年降到5.88亿㎡。3.商品房库存依然很高，之前连续8个月库存下降，累计降了0.43亿㎡，但12月销量低迷后，库存量环比大增0.13亿㎡，库存回升到7.66亿㎡，比2015年涨价去库存那会的7.185亿㎡，还高了0.475亿㎡。由于开发商资金和信心的问题，新开工面积大幅下降，未来潜在的供给大幅下降了。新开工面积一般2年左右的时间转化为库存，2025年销售面积大降，但库存却有了下降趋势，就是因为新入市的房产，减少的更多。2024年和25年新开工面积还在急速下降，比销售面积下降的还多。而需求端是有刚性的，今年这么差的行情，全年依然能卖8.8亿㎡，说明一年8亿平以上的销售面积，是能够维持的。2025年买房的群体，绝大部分就是刚需和改善人群，投资客几乎绝迹了，这说明2025年房产的真实需求，至少不低于8.8亿㎡，毕竟还有很多人即使自住，也怕买了就亏（比如我）。只要地产年销量维持8亿平以上，就高于2024年的新开工面积7.39亿㎡，远高于2025年5.88亿平的新开工面积，房地产库存有望持续降低。按照目前销售弱但供给更弱的态势，未来的一到两年内，库存会持续下滑，供给过剩的情况会大大缓解，企稳是有希望的。如果开发商手里货不多了，但人们因为改善、自住，买房需求还是会有，供大于需的态势就会扭转。如果钱足够，谁不想住更好的房子呢？如果新房市场的供给过剩扭转，二手房的抛压也会得到缓解，买不到新房的人，会去买二手房。目前地产上下游占GDP的比例，已经从高峰期的超过20%，下降到了不足10%，即使房产继续跌，对经济的拖累也相当小了。过去地产高速发展带动经济增长的逻辑，也彻底扭转了。现在地产与经济的核心矛盾，从房地产高速增长拉动经济，变成了宏观经济回暖，拉动居民收入增长，来推动房价止跌回稳了。城镇化率提高推动房价上涨的时代结束了，未来房价的走势关键看居民收入，收入和房价就像磁铁的正负极，要么收入去追房价，要么房价去追收入。衡量房价最好的指标是租售比，我认为如果租售比高于存款利率1个百分点，房价就应该见底了。目前国内银行三年期存款利率是最高的，股份行的3年期存款利率2%左右，也就是说，租售比达到3%的话，房价见底的确定性比较高。国际上通常认为租售比4%，房产就有合理的回报水平，但是发达国家房产税普遍达到1.5%，而国内绝大多数城市目前是没有房产税，短期内也不会出台房产税的。国内主流城市，目前的租售比普遍在1.5%~2.8%之间，一线城市最低，二线城市次低，三四线城市租售比高一些。所以我理解，如果央行能再降息25个基点以上（租售比要求可以降低0.25个百分点），房价按照目前的势头再调整一年半载，国内大多数城市从租售比的角度，会达到合理的水平。对于刚需、自住需求的人，已经是买房的好时机了。虽然不太确定底究竟在哪里，但现在相比前几年，便宜太多太多了。公众号目前从关注流变为推荐流，为了及时收到推送，大家可以星标公众号，转发、在看、点赞、评论，也会增强你与本公众号的推送权重。
