继承房产：法定继承VS遗赠

继承房产的税费逻辑就把我一个核心：你是不是法定继承人。配偶、子女、父母、兄弟姐妹这些法定继承人，和朋友、远房亲戚这种非法定继承人，缴税规则完全不一样。

1.父母去世后，子女继承房产要交税吗？

法定继承房产，几乎是免税的。根据政策，房屋产权所有人去世后，法定继承人依法取得房产，不用交契税、个税和增值税，只需要缴纳万分之五的印花税和登记费。

具体的办理整个流程并不复杂，详见以下步骤：

首先要确定继承人范围：有遗嘱的话，就按遗嘱执行；没有遗嘱，就按法定继承来，第一顺序继承人是配偶、子女、父母，第二顺序是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。然后找有资质的评估机构，给房子出一份评估报告，这份报告是计算印花税的依据，没有资质的报告可能会被驳回。

接下来要办理继承公证，所有继承人都要到场，带好身份证、被继承人的死亡证明、房产证和亲属关系证明，公证费各地标准不一样，一般是按房产价值的比例收取。最后，带好公证书、房产证和自己的身份证，去不动产中心缴纳印花税和登记费，审核通过后，新的房产证就下来了。

如果继承人之间对房产分割有争议，比如几个子女对房子归属达不成一致，那就不用办继承公证了。可以通过诉讼，由法院判决房子归谁，然后凭法院判决书直接去办理过户，就无需再公证了。

2.爷爷把房子遗赠给孙子，要多交多少钱？

后台有粉丝咨询：爷爷想立遗嘱把房子留给孙子，担心孙子继承时要交很多税，不知道该怎么规划。这里要明确一点：孙子不属于爷爷的法定继承人，这种情况属于“遗赠”，税费和法定继承不一样。

遗赠房产，需要按房产评估价的3%-5%缴纳契税，具体税率每个省不一样，要以当地政策为准，印花税还是按万分之五缴纳，再加上登记费。给大家做个直观的对比，一看就清楚两者的税费差异：

3.继承的房子再卖掉，一定要交20%个税吗？

这是很多人最关心的问题：继承了父母的房子，以后想卖掉，是不是必须交20%的个税？其实不是绝对的，关键看两个条件：持有年限和家庭唯一住房。

如果满足“满五唯一”，也就是房子的房产证满5年，并且是你家庭的唯一住房，那么卖掉的时候就免征个税。这里有个容易误解的点：持有年限是从被继承人取得房产的时间开始算，不是从你继承过户后开始算。

比如你父母买了房子8年，然后去世，你继承后第二年就把房子卖掉，虽然你自己只持有了2年，但因为父母已经持有8年，满足“满五”的条件，再加上是家庭唯一住房，就不用交个税。

如果不满足“满五唯一”，那就需要按“财产转让所得”缴纳20%的个税。计算方式也很明确：个税=（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用）×20%。

这里的“房屋原值”，是按你父母当初购买房子的价格算的，需要提供原购房合同、发票等凭证；如果找不到这些凭证，税务机关会按转让收入的1%-3%核定个税，具体比例各地不一样。

举个例子，你继承的房子，父母当初买的时候花了80万，现在以200万的价格卖掉，转让过程中交了1000元印花税、2万中介费，而且持有年限只有3年（不满足满五唯一），那么需要交的个税就是（200万-80万-0.1万-2万）×20%=23.58万。

房产析产的三大误区

第一个误区：所有房产析产都要交个税。

很多人一听到“析产”“过户”，就觉得肯定要交个税，其实不是这样的。离婚析产、法定继承，这两种情况都免征个税，只有继承后再转让，而且不满足满五唯一，才需要交20%的个税。

第二个误区：提供虚假材料能避税。

有些人为了少交税，伪造亲属关系证明、家庭唯一住房证明，觉得这样能蒙混过关。但实际上，税务部门审核很严格，一旦被查出来，不仅要补缴税款，还要面临罚款和滞纳金，甚至会影响个人征信。

第三个误区：有抵押的房产能直接析产过户。

如果房子还有贷款没还清，或者被司法查封了，是不能直接办理析产过户的。必须先还清贷款、解除抵押，或者解除司法查封后，才能去办理。