单周涨20%,合肥二手房上涨的背后.

往年临近年底，

基本上都是房东躺平，中介盼放假。

但今年元旦过后，市场反倒有所反弹。

成交量呈现攀高趋势。

难道真的是楼市小阳春，提前了？

PS：以下均为个人观点，欢迎批评指正。

01

据贝系端的二手房成交数据显示：

上上周（1.5-1.11）成交670套，环比涨了约20%，其中仅周末两天就成交297套，占比44%，且较上周末提升了54%，对比近12个月每月的周均水平，基本靠近去年4月份的水平，相比5-12月是偏高的。

从本周（1.12-1.18）前六天成交量也达到567套，也是高于上周，周末不波动的话，单周可能会破700套+。而这还只是贝系成交的，贝壳市占20-30%，合肥整体二手成交量估计还会放大。

询问了一些中介，其中原因：

首先，以前上头经常出政策。但2025年是比较反常的一年。全年没什么重磅政策，完全依靠市场自身调整。而且7月份之后市场一直处于低量运行，挤压了购房需求。人为地把楼市成交量放大在了当下。

其次、认知上，买卖家都认为，经过这几年的下降，目前，合肥二手房性价比相对较高，以前那种望而不及动辄3万+的房子，现在1万多就能拿下，加上还有些谈价空间，促使完成交易。

目前二手房的成交价基本上维持在1.0-1.3万/㎡左右，市场状态是，买房子的在砍价，中介在劝房东降价。而且当前议价空间攀升至约10%，创下近一年新高，多数成交源于房东主动降价。

当然，价格下来，流量自然也就上升了。

再次、另外还有就是购房门槛降低，因为从2026年起，合肥存量公积金贷款利率下调，首套降至2.6%，二套降至3.075%。同时，相关的购房补贴政策延续至5月，二孩家庭和新市民可获相应补贴，这些措施有效降低了购房门槛，刺激了市场需求。

最后，就是每年这个时候，为能够赶上当年9月开学前（实际报名可能在6月份就启动），现在入手有充足的时间准备。再加上目前二手房性价比较高。议价的空间较大，所以想抓住这个短暂的市场窗口期，完成交易。

但是，至于是否会全面回暖。

个人认为，仅以目前个别天数的数据是不能成为是否回暖的证据。更何况，最近成交的房源中，“以价换量”仍是主线。虽然近两周成交均价有所上涨，但是价格并未出现太大的变化。

而且，议价空间依然很高，目前市场上购房者的议价主动权依然充足，很多成交房源都是房东主动降价后的结果。想要有小阳春爆发，至少要像往年一样，周均卖掉800+套，且要有持续。

而且，即使需求是前期被抑制的需求。像合肥，从中介了解到的量，就是前几个月积攒的，这是有上限的，也意味着，后续一段时间释放后，会回落。能否持续有新入场，还有待观察。

（图片来源于网络）

新房市场亦是如此，进入1月份以来，部分楼盘的来访量呈现比较大的增长，尤其是热点项目，如政务东即将入市的ZH项目。但是，还如我之前所说的，要理性看待，不要盲从。

因为，新房的热度并不是普遍现象，仅仅只是那些位置较好、品质较高、总价区段合理、且周边有没有什么竞品的项目。更重要的是和周边二手房的价格区别不大。这只是少数，而没有热度的项目比比皆是。

整体上看，目前合肥市场仍处于分化加深的阶段，核心区域的优质项目表现相对突出，但是边缘区域的项目仍面临非常大的压力。只不过是被市场上少数相对热度高的项目掩盖了而已。

至于是否进场，没人能给出相应的标准答案，但至少可以从以下三个方面思考一下，再做决定。

首先，如果是为了结婚或者是孩子上学这种无法推迟的“硬需求”，那么只要价格在你的承受范围内，该买就买。你买的是“居住权”和“解决方案”，不是投资品，涨跌反而要看淡一点。

其次，要算好账，在自己付完首付后，你的存款或者是未来的现金流还能否支撑全家生活（包括月供在内）多久？因为如果没有这个安全垫，任何买房决定风险都很高。

最后，就是自己中意的房子未来好卖吗？也就是未来的流通性如何？因为流通性好的房子在市场波动时更能保值；而那些流通性差的房子，未来会难以实现快速出售，会被迫继续持有或低价抛售，增加经济压力。

市场还是这个市场，底层逻辑仍未改变。

02

目前合肥的新房和二手房，感觉是活在了两个不同的世界里，而这两个世界的“脱轨”，也让在合肥买房、卖房、置换变得愈发复杂。带来的最直接后果，就是“置换链条”的断裂。

以前在合肥买房，最经典的“阶梯路径”：先买小一点的房子上车，再过几年把老房子卖了，加点钱换个大一点的房子，这个路径虽然每一步都不容易，但至少是通的。而如今这条路，走起来已经比较难了。

目前楼市处在买家这边。尽管买家地位高了，但买房依然不容易。既担心买在高点、又担心买了继续跌、更担心买的是房子有坑，观望犹豫的人很多，因为买到好资产这件事在变难。

买房难，卖房同样也很难。挂牌半年，甚至一年卖不掉房子的大有人在。因为你降价，邻居也同样降价，甚至会降得更狠，越降越卖不出去，陷入恶性循环。更要命的是低总价的房子更是面对挤压式抛售。买房、卖房都难，串联来看，自然而言的置换就是难上加难。

因为这已经不是靠努力一下就能实现的了。总价的差距使得同板块置换变得很困难，甚至出现反向置换。为了住上更新的房子、更好的品质，就不得不放弃一些别的东西，不得不做出让步。

而且，在合肥买房当你的预算就算跨过200万这条线，你在合肥楼市的游戏规则就全变了。据贝系数据显示，在成交的二手房中，200万以下的成交比例接近70%到80%。所以，200万是一条分界线。

200万以下的市场，是“内战”。主要竞争对手可能是同一个小区、同一个板块的房主。因为大家房子的房龄，户型等都差不多，主要拼的就是谁更急用钱，谁的价格更狠。就像打牌，大家手里的牌面差距不大，最后能赢的要么就是最那个能扛的、要么是那个最想跑的人。

但是，过了200万这条线，要面对的确是“内卷到极致”的新房。试想一下，如果一个买家现在在二手市场看了一堆房子，但找不到很完美的选项。要么是装修好点但户型不行，要么户型还行但是小区太老了。

但这时候，如果中介带买家去看了预算范围内的新房：外立面铝板石材，得房率高一大截，小区还有会所园林景观等。你觉得买家会怎么选。绝大多数人都会选新不选旧。因为买家的心理永远是：“都出这么高的价了，为什么不看看最好的产品”

现如今的合肥的新房市场，卷的简直一塌糊涂。楼盘“面子”彻底换了。以前的主流还是用“真石漆”。而现在却是铝扣板、干挂石材、金属线条应上尽上。路过这些项目的时候，外立面的质感和层次感显得很高级。

这和几年前的产品一对比高下立判。

更重要的是，以前像这样的外立面是高总价的专属，如融创刚进入合肥时的第一个项目还没有如今这样的外立面，但给人的感觉依然显得相当的高端，价格自然也是不低的。

现如今呢，却是市场上主流项目的标配了。

当然了，从发展的角度来看，总价200万这条线，不会是永恒不变的。肯定也会随着市场变化而变化。但不变的是，新房和二手房之间，因产品代差而形成的“竞争力”至少短期内存在。

出现转机或许要等到这批新房大量出现在二手市场的时候。

未来合肥的楼市，不再是普涨或普跌，而是更多的会像手机、汽车一样，进入强烈的“产品周期”。新一代产品上市，上一代产品的价格就会受到挤压。对于卖房者来说，这意味着你的资产需要持续评估。

合肥楼市的逻辑，正在从以前的金融属性，回归到朴素的商品交换时代。而任何商品的交易，品质和价格才是最终的王道。

03

所以，不要纠结“抄底”还是“接盘”。

对于真正的自住者，

在确保安全的前提下，遇到真心满意的房子，

以一个相对合理的价格入手，就是最好的选择。

市场永远不会喊“开始”和“结束”。

它只会在震荡中，

把机会留给那些准备最充分、心态最稳的人。 

原创不易，欢迎点击“在看”&“点赞”