房产人必藏!3项必须+10个应当+9个不得,广告合规避坑指南
房产销售广告合规是底线！一旦踩线，轻则罚款整改，重则影响品牌声誉、引发维权纠纷。以下用通俗语言拆解核心要求，搭配真实案例和高频易错点，帮你精准避坑、规范运营。
一、3项“必须”：法定底线，缺一不可
“必须”是强制性要求，只要涉及商品房预售/销售，就必须严格落实，无任何变通空间。1.必须载明开发企业名称
解读：明确房屋开发主体，让消费者清晰追溯责任、核实企业资质，不可模糊隐瞒。易错点：仅标注品牌简称（如“XX集团”）、不写全称；挂靠开发时，标注挂靠方而非实际开发主体。案例：某楼盘广告仅标注“XX置业”，消费者购房后出现质量问题，经查该主体无开发资质，实际开发商另有其人，导致维权困难，楼盘被监管部门处罚。2.中介代理销售的，必须载明中介机构名称
解读：委托中介卖房时，需明确中介身份，避免责任推诿，保障消费者追责权益。易错点：仅公示开发商名称、隐瞒代理关系；用“渠道合作方”“分销团队”等模糊表述替代中介全称。案例：某中介代理楼盘时，未在宣传页标注自身名称，消费者因中介虚假承诺购房后，中介与开发商互相甩锅，消费者追责无门。3.必须载明预售/销售许可证书号
解读：卖房需持合法凭证，期房要公示预售证号、现房公示销售许可证号，方便消费者查询真伪。易错点：仅展示许可证复印件、不标注证书号；使用过期/失效证书；未取得预售证就开展认筹、宣传销售。案例：某楼盘无证认筹，宣传页无任何许可信息，被消费者举报后，监管部门责令停止销售，没收违法所得并罚款。二、10个“应当”：规范操作，主动落实
“应当”是倡导性且需严格遵守的要求，核心是保证广告内容真实、准确、透明，杜绝误导消费。1.涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确
解读：户型、装修标准需贴合实际，不夸大、不虚构，避免“文字游戏”。易错点：用“豪华精装”“进口建材”等模糊表述；宣传户型图与施工图纸不一致。案例：某楼盘宣传“全屋进口瓷砖精装交付”，实际用国产瓷砖，引发消费者集体投诉，需承担整改赔偿责任。2.使用效果图/模型图的，应当在广告中注明
解读：效果图、模型为理想化呈现，需明确标注“本图仅供参考，实际以交付为准”。易错点：不标注参考说明；添加实际不建设的景观、设施（虚拟喷泉、绿化）误导消费者。3.房源信息应当真实，面积需注明建筑面积/套内面积
解读：不虚构房源引流，面积标注明确类型，避免因公摊问题引发纠纷。易错点：仅标注“100㎡三房”、不区分面积类型；宣传面积与预售证登记面积不一致。4.涉及贷款服务的，应当载明银行名称、贷款额度及年期
解读：明确贷款关键信息，不模糊表述，让消费者清晰知晓贷款条件。易错点：仅说“多家银行合作”，不标注具体银行；夸大贷款额度且不说明适用条件。5.对价格有表示的，应当明确实际售价及有效期限
解读：报价真实透明，不滥用“起价”误导，明确价格有效期。易错点：“起价”房源仅1套且已售，其余房源价格偏高；不标注有效期、随意调价。案例：某楼盘宣传“限时特惠8500元/㎡”，未标注有效期，消费者3天后到店被告知活动结束，价格涨至9500元/㎡，引发投诉。6.项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当
通俗解读：区位图不“缩水”距离、不歪曲位置，比例合理，不刻意拉近与核心配套的距离。易错点：无比例尺；将规划中地铁口标为已建成；刻意缩小项目到商圈、学校的实际距离。7.涉及权属的，使用单位需为完整生产/生活空间
解读：销售房源需为独立可使用空间，不拆分公共区域、不售卖非标准空间。易错点：将楼顶、地下室等公共区域作为私人房源销售；拆分小户型为无独立采光的“迷你单间”。8.规划中配套，应当在广告中注明
解读：交通、学校、商业等配套未建成的，需标注“规划中/建设中”，不误导为现成配套。易错点：将规划学校说成“已建成”；夸大规划地铁开通时间。案例：某楼盘宣传“家门口就是XX名校”，实际学校仅处于规划阶段，未标注说明，消费者购房后学校建设延期，引发集体维权。9.涉及物业管理的，应当合规且注明未实现内容
解读：物业服务表述符合规定，未落地的服务（如24小时管家服务）需标注“以实际为准”。易错点：夸大物业服务（“五星级物业”）；宣传“免费停车”却未说明后期可能收费。10.引用数据/评估结果的，应当真实准确并注明来源
解读：评估报告需标注机构、估价师及时间；引用市场数据需注明出处，不虚构、不篡改。易错点：引用“房价年均涨10%”无出处；使用无资质机构的评估报告。三、9个“不得”：红线禁区，触碰即违规
“不得”是绝对禁止性条款，一旦违反，轻则行政处罚，重则面临消费者索赔，后果严重。1.不得使用“国家级”“最高级”“最佳”等绝对化用语
解读：广告法通用红线，房产广告也需遵守，杜绝变相绝对化表述。易错点：“国家级宜居楼盘”“顶级配套”“首选标杆”等表述。案例：某楼盘用“中国最佳生态楼盘”宣传，被监管部门罚款20万元。2.不得承诺升值或投资回报
解读：房产有市场波动风险，禁止引导投资属性，不做收益承诺。易错点：“5年升值30%”“租金覆盖房贷”“买到即赚”等表述。3.不得出现融资或变相融资内容
解读：卖房≠融资，禁止无监管认筹、购房分红等变相融资行为。易错点：“认筹5万抵10万”（资金无监管）、“购房参与项目分红”。4.不得违反国家价格管理规定
解读：明码标价，不哄抬房价、不强制捆绑销售，遵守备案价要求。易错点：捂盘惜售哄抬房价；强制捆绑车位、装修包；实际售价低于备案价且未备案。5.不得借用其他项目形象/环境冒充本项目
解读：不“盗图”“借景”，杜绝用其他楼盘实景、配套误导消费者。易错点：用同品牌高端楼盘景观图宣传普通楼盘；借用周边知名小区配套照片。6.不得用时间表述项目位置
解读：“多少分钟到某地”受交通影响，无法量化，属于模糊表述。易错点：“10分钟到市中心”“5分钟到地铁站”“步行可达”。7.不得承诺购房办户口、升学、就业
解读：户口、升学等属政府主管事项，开发商/中介无权承诺。易错点：“购房即送户口”“买学区房必上XX学校”。案例：某楼盘宣传“购房可就读XX名校”，实际学区划分以教育部门规定为准，消费者购房后孩子无法入学，企业被处罚并赔偿。8.不得误导宣传规划中配套
解读：不夸大规划配套进度、不隐瞒变更风险，如实标注建设状态。易错点：将“不确定获批的规划学校”说成“已确定建设”；夸大地铁开通时间。9.不得含封建迷信内容，不违背公序良俗
解读：拒绝风水、占卜等表述，营销话术符合社会良好风尚。易错点：“风水宝地”“户型旺家运”“紫气东来”等表述。房产广告合规的核心是“真实、透明、守法”：3项必须守底线，10个应当强规范，9个不得避红线。建议每一条广告内容都对照审核，重点标注易错点，从源头规避风险，既守护企业声誉，也保障消费者权益。
