如果是长期关注我的小伙伴，可能会记得，我在很早之前的文章就提到过情绪对市场的影响。虽然这个东西很主观，但不管是对于卖家的价格预期，还是买家做出买房的决定，都有很大的影响。

这背后有一个事实，就是关于未来房价的涨跌，很难说得清。我之前也说过对于北京这个城市，要多一些信心。最近我不管是私底下跟几个房产同行聊，还是看网上的一些博主的观点，亦或是看某些房产研究机构的观点，很多都改口径了。

大家对于26年的北京楼市并没有那么悲观了，短短时间，发生如此大改变？有时候想想保持独立思考能力真的挺难的。

聊聊我最近在一线市场的几个感触

1

市场的成交节奏明显快了，事实上如果你去详细了解很多房子的成交。只要房子本身不错，从挂牌，或者说能看房的时间，业主诚意卖的时间来算，到成交的时间都很短。

从数据上来看也有所体现，最近的成交数据不错。工作日成交200套左右，周末两天的成交量接近1000套。所以有的人说小阳春提前了，也是因为这个量已经跟小阳春的时候差不多了。

其实从往年的数据上来看，每到年底也都会有有个翘尾，这也是市场的一个规律。24年11、12月的成交量也是比较高的，虽然说最近几年北京楼市中的很多经验都失效了，但是小阳春这个惯例还一直都在。而小阳春之所以市场好，也需要年前高成交量的铺垫。

当然，我觉得还有非常重要的一点，就是最近的成交价格比较稳定，也就是说现在的高成交并不是以价换量。

2

成交量增加，挂牌增量跟不上，结果就是挂牌量减少了。

我之前也说过，现在很多小区可选的优质房源不是很多了。现在面临房子的选择，不同的认知，心里的想法是不同的。 

如果你已经看房了很长时间，对目标小区非常熟悉，过往的成交也非常了解。那对于现在挂牌的一些房源，可能会觉得现在的很多房子并不算优质，价格也不便宜，难以接受。 

事实上现在确实存在这种情况，很多小区优质的房源都卖了，剩下的都是“边角料”。如果详细对比，都会感觉性价比不高。

而最近的成交有一部分是新买家贡献的，对于新入场的买家。他们对于过往的价格体系并不了解，所以也就没有那么敏感，接受度更高。

3

很多时候我们不能单纯根据结果而下结论，更要看造成结果背后的原因。

最近愿意上桌谈判的买家变多了，有些房子之所以没有成交，并不是缺买家。市场悲观的时候，买家不愿意谈判。而现在很多买家是很愿意跟业主见面聊聊的，意愿很大，只是有的业主预期提高了，有的甚至不愿见面。 

对比10月、11月份来说，现在的二手房谈判难度确实变大了。

不仅如此，现在一些热门板块的次新小区也出现了价格上涨的案例。例如清河橡树湾四期100平的南向两居，最新成交价825万。莱圳家园73平的南向两居，最新成交的对比之前也涨了20万。上林溪最新成交的108平的南北两居，同楼层，较12月份的价格高了87万，虽然说新成交的这个楼栋位置更好，但是价格确实也高出很多。

可能有的人会说，这些都是个例，不能代表整体市场上涨。确实如此，不过市场的涨跌，从来都是有板块轮动的先后顺序，优质小区率先上涨，其他小区陆续跟随。

错过买房时间了吗

上周末带一个小伙伴看房，他突然问了我一个问题，说自己是不是错过了今年买房的最佳时间？ 

分情况而论，如果你是想在年内把买房的事情定下来。而关注的又是一些热门板块的小区，现在对你的来说确实是不利的。 

其实有的人是不想一直等下去，只是10月、11月份市场非常悲观，自己的想法也受到了影响。一直沉浸在悲观的情绪中，没有做出买房的选择。现在来说，在年内的时间范围，确实错过了买房最好的时机。 

这其中有的人是不能接受高一点的成交价格，还有的人是预期没有得到满足。比如说一套房子最近的成交价是400万，自己的预期是希望进一步下跌，以370万或者380万的价格买入，但现阶段来说，这个预期也很难达到。

市场上涨的难度

当然现在的市场要想大范围的上涨，也有难度。

首先是人们想法的改变，经过这两年的市场下行，很多人还是比较悲观，还是倾向于房价下行的概率更大，想要扭转人们的这个观点，需要二手房有更长时间的优秀表现。

另外还有几个先决条件：

一是挂牌量的变化，现在北京二手房的总挂牌量是14.7万套，对比10月份已经下降了1.6万套，还在持续下降。但是通过往年的经验看，年后又会新增一波挂牌，到时候要看这个量级的变化； 

二是需要政策继续助力，目前大家之所以有信心，也跟政策的预期有很大关系。认为高层会继续出利好，这个不能落空。利好的程度不重要，重要的是兑现预期；

三是看新房供地的情况，从现在透露的信息看，海淀已经缩小了供地数量。但这方面存在的变数比较大，每年也会根据市场情况临时调整。新房供应的增多，不仅会分流购买力，也会影响着大家的预期； 

我们期望的还是止跌企稳，只是要实现这一点，细化到具体板块，还是会存在冷热不均。

房产内容写了很长时间，对北京的很多板块和小区也都很熟悉。平时也会有一些小伙伴跟我聊买房相关的问题，现在我也可以带看北京的二手房和新房了。如果信任我的话，可以找我带看，过程中给予真诚客观的建议，全程陪跑，帮你选到合适的房子。

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