2026深圳楼市开年观察:二手房领跑回暖 核心区优质资产率先企稳
- 2026-02-09 05:56:57
2026年深圳楼市以“结构分化、政策托底”的姿态拉开序幕，二手房市场率先迎来修复性增长，核心区优质资产价格止跌回稳，而新房市场则呈现“品质为王”的竞争格局。在政策持续宽松与需求结构调整的双重作用下，这座一线城市的楼市正逐步显现底部特征，L型企稳态势渐趋清晰。
开年二手房市场的表现尤为亮眼。2026年第2周，深圳二手房单周录得量突破1500套大关，环比激增43%，积压需求的集中释放与节后惯性回暖共同推高了市场活跃度。这一数据并非孤立现象，2025年深圳二手住宅网签量已达56217套，同比上涨3%，实现连续三年回升，反映出存量市场流动性正在持续修复，真实居住需求逐步释放 。价格方面，尽管2025年二手住宅均价5.9万元/㎡同比下跌6%，回到2018年水平，但12月已出现“量价翘尾”态势，成交价环比上涨1%，为2026年市场奠定向好基础 。值得关注的是，福田、南山、宝中等核心区的优质小区价格率先止跌回稳，尤其是名校学区房、配套成熟的次新小区，凭借强价值支撑成为市场“硬通货” 。
次新房的崛起成为二手房市场的重要亮点。2025年楼龄5年内的二手房成交占比回升至8.9%，较2023年的6.2%显著提升 。这些“年轻”房源之所以受追捧，既得益于比同地段新房更低的价格和灵活的谈判空间，也凭借带装修、拎包入住的优势节省了装修成本与时间成本，更依托近年逐步完善的商业、教育配套，实现了“所见即所得”的居住体验，相较期房更具确定性优势 。与之形成对比的是，16-20年楼龄的房源成交占比从2021年的30%降至19.5%，市场对居住品质的要求正在持续提升 。
新房市场则呈现“冷热不均”的分化格局。2025年深圳一手住宅网签37879套，同比下滑22%，但现售房源网签量同比上涨28%，占比达到35%，现房时代加速到来 。这一变化背后，是购房者对交付确定性的重视，也倒逼开发商提升产品力。展望2026年，深圳新房市场将有近140个项目待入市，供应充足，核心地段的改善型、豪宅项目将持续受捧，而缺乏亮点的同质化项目则面临较大去化压力 。价格方面，区域分化态势明显，2026年1月监测的89个片区中，20个片区业主报价上涨，南山红树湾片区涨幅达5.6%，而大鹏葵涌等片区跌幅超8%，核心资源与地段的抗跌性愈发凸显。
政策端的持续宽松为市场注入稳定预期。2025年以来，深圳楼市调控呈现“因区施策、精准滴灌”特征，限购政策按区域分级调整，盐田、大鹏新区完全放开购房限制，非深户满足社保条件后购房套数限制进一步放宽。金融支持力度持续加大，二套房贷款利率与首套房差距缩小，公积金贷款利率下调0.25个百分点，单身公积金贷款最高额度达126万元，多人家庭达231万元，显著降低了置业成本。尤其值得关注的是，2026年1月1日起不满2年房源增值税从5%降至3%，不仅未引发大规模抛盘，反而降低了置换成本，激发了“卖一买一”的改善需求。
展望2026年，深圳楼市大概率将呈现L型企稳走势。随着成交量持续筑底，整体价格大幅下跌的空间收窄，核心区优质资产将率先稳住价值 。政策层面仍有望进一步微调，更多助力换房的举措或逐步落地，打通“卖一买一”链条，推动改善需求成为市场核心驱动力 。对于购房者而言，当前市场正处于“刚需择机上车、改善精选优质”的窗口期，二手房市场的次新房源与核心区新房项目，或将成为2026年的重点关注方向。
在经历深度调整后，深圳楼市正逐步告别“普涨普跌”的时代，进入“结构优化、价值回归”的新阶段。居住属性的凸显、产品力的比拼与政策的精准托底，将共同勾勒出这座城市楼市的新图景。#深圳楼市#楼市新政
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