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35城二手房价格下跌:炒房致富奇迹会终结吗?

  • 2026-02-09 06:44:09
35城二手房价格下跌:炒房致富奇迹会终结吗?

文 | 谢九

最近，国家统计局公布了最新的楼市销售情况，作为每个月的例行公示，这些数据大多数时候都没有太多值得特别关注的内容。不过，10月份的数据却释放出两个重要信号，预示着楼市来到了一个相当微妙的十字路口。
第一个信号是，在70个大中城市当中，二手房价格环比下跌的城市数量扩大到了35个，有一半的城市二手房价出现下跌，这是一个相当重要的信号。上一次国内出现半数城市的二手房价格下跌，还是在2015年3月份，当时房地产遭遇了2年的调控打压，楼市的成交量和价格都进入冰点。但也正是从那时开始，房价迎来底部反转的时刻，在2016年创下了楼市最疯狂的一次上涨。这一次，国内二手房价格下跌的城市数量过半，是否意味着楼市会再次触底反弹？
另外一个重要信号是，房地产销售面积的增速开始由负转正了。今年1月到9月份，国内的房地产销售一直非常低迷，销售面积一直处于负增长，但是进入10月份之后，突然实现了0.1%的正增长。在房价持续下跌之后，楼市的成交似乎开始回暖了。
图 | 视觉中国
10月楼市的两个重要信号，预示着楼市走到了一个关键的十字路口，房价或许会触底反弹，更有可能会加速下跌。未来到底会向何哪个方向发展，很大程度上取决于政策走向。
从第一个信号来看，一半的城市二手房价格出现了下跌，这并不意味着房价已经见底。2015年那一次房价之所以在触底之后疯狂上涨，主要原因是房地产调控开始转向。
2015年3月份，国内70个大中城市中，有48个城市的二手房价出现下跌，楼市进入最低迷的时刻，由于当时中国经济正面临极大下行压力，“化解房地产库存”成为当时中国经济的重要任务。当年3月30日，有关部门突然出台多项房产救市举措，包括调低购房的最低首付比例等，楼市紧缩调控政策就此转向，迎来新一轮刺激周期。随后，更多的救市政策陆续出台，除了四个一线城市，全国其余大中城市全部解除限购，有关部门还大幅下调了房产交易的契税和营业税，期间还有央行的数次降息，房贷利率下降到10多年来的最低水平。在众多政策的刺激之下，楼市开始止跌回稳，并很快进入高烧模式，在随后一年多时间里，楼市迎来史上最疯狂的一轮上涨。
时隔55个月之后，再度有一半的城市二手房下跌，不过，这一次复制4年前走势的可能性不大。主要原因在于，这一次，依靠房地产刺激经济的可能性已经极低，中央已经多次表示不将房地产作为短期刺激经济的手段，只要政策层面不再刺激房地产，房价再度起飞的可能性极低。今年9月份，70个大中城市中，有28个出现环比下跌，10月份达到了一半，预计未来下跌的城市数量还会迅速扩大。
那么，该如何看待房地产销售面积由负转正这个信号呢？是不是说明购房者开始进场抄底了？在统计口径里，房地产销售面积是指出售新建商品房屋的合同总面积，这个指标并不包括二手房市场。新建商品房的销售面积由负转正，一定程度上说明有更多的人开始买房了，但更主要的原因是开发商以价换量开始见效。
今年开发商面临极大的资金压力，前几年的借款开始进入偿债高峰，但是管理层又严厉压缩开发商的各种融资渠道，因此，开发商们不得不降价回款。所以，房地产销售面积由负转正这个信号，更多说明越来越多的开发商扛不住资金压力，开始选择实质性降价销售。
在新房销量有所反弹的同时，二手房销量仍然低迷，这也从侧面印证，当前楼市的销售并没有全面回暖，因为和开发商相比，二手房的卖方主要是个人，而个人售房者并不像开发商那样需要快速回笼资金，更多人会在价格下跌时选择惜售而不是抛售。
过去20年来，中国楼市创造了无数的财富奇迹，买房致富的观念已经深入人心，即使目前楼市暂时遇冷，很多人也依然相信中国楼市还是存在巨大机会。那么，中国楼市果真只涨不跌吗？
不妨看看北京市。在全国楼市中，4个一线城市可谓楼市中的皇冠，而北京市又是皇冠上的明珠。在很多人看来，北京市的土地资源相当稀缺，而北京市又几乎吸引了全国最高端的人才，因此，北京楼市的供需矛盾永远难以解决，北京房价也应该是全国最坚挺的，未来将会永远上涨，不会下跌。
但事实上怎么样呢？在经过了2016年那一轮疯狂上涨之后，北京楼市迎来史上最严厉的调控，过去2年多来，北京的二手房房价已经下跌了20%左右，而且毫无止跌的迹象，即使在今年“金九银十”期间，北京的二手房也是量价齐跌。那么，被视为最坚挺的北京房价，为什么也会如此脆弱呢？除了调控打压的因素之外，根本原因在于，北京楼市的供需远没有人们想象中那么紧张。
从需求来看，人们一直认为北京对全国甚至全球人才都具有巨大的吸引力，北京将始终是一个人口净流入的超级大都市。但事实上，从2017年以来，北京已经连续两年出现人口净流出，其中包括很多高端人才。至于北京市为何出现人口净流出，原因也是众说纷纭。
每个在外打拼的年轻人，心里都会渴望拥有一个温暖的“家”（图 | 视觉中国）
从供给来看，北京市这几年加大土地供应，尤其是“限房价，竞地价”的“限竞房”大量上市，不仅拉低了北京房价的整体水平，更使得北京新房供应量大增，截止今年10月，北京的楼市库存达到了7万套，创下8年来的新高，按照北京目前的去化速度，预计需要将近2年时间，通常而言，1年左右的去化时间是一个相对合理的水平，这也就意味着，北京楼市目前的库存压力之大超出人们的想象。在这样的背景下，北京房价持续下跌也就毫不奇怪了。如果说北京的楼市都面临这么大的压力，又有什么理由相信其他城市的房价还会只涨不跌？
楼市的未来何去何从，很大程度上取决于管理层对于楼市的政策取向。“房住不炒”提出两年多时间以来，期间一直未有任何松动，是过去20年来最坚定的一次调控。现在，随着楼市来到十字路口，“房住不炒”也迎来了最严峻的考验。

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