周末看了下绿城·熙海棠二手房。云耀之城开盘的时候，去看过，产品力不敢恭维，估计是附近几个盘二手房价格最低的一个了。先上结论：这是云谷板块最适合的入手的刚需房了，要是云耀之城能再便宜个1000-1500，我就首选云耀之城。后面的8块土地供应，要么更贵、要没更偏，要么学区不行，也不建议买。至于价格，后面有分析。1. 核心卖点：西湖区、地铁口、绿城开发、绿城物业、少有建筑质量维权记录（之前维权的是物业配套用房的变更问题，不是建筑质量）、限价还有地下会所（上一个见到还是绿城好运街上盖的绿城·锦海棠）、名校领办学区（初中部由公益中学领办、小学部由求是教育集团领办）。工业上楼项目大多在建设，产业落地，可以期待。但是企业数量较少，发展腹地有限，未科还没填满，这个顶多是租金有些保障。作为接盘侠，还是有点悬。不足：城市界面很一般，没有大商业，只能寄希望于云耀之城的社区商业了。但也不要有太大期待。以后可以做地铁4号线，4站直达金地广场，6站直达城北万象城，也是很不错的选择。我觉得这不算硬伤。方山公墓：我现场去看过，公墓在方山南侧的山脚处，西湖大学附近的几个楼盘，真的看不到。北侧的某个盘，或许可以看到。大学+方山寺庙+教堂，三大护体，这个不需要担心。如果你一枪打不死我，我又活过来了，只要价格公道，咱俩还能做生意。项目整盘限价28000元/m²，3次开盘，户型103、118、125、138，404套，中签率都在20%以下。按照103的小户型，按揭70%计算，贷款30年，利息3.05%，2年偿还利息11.88万元、1%契税2.88万元、3.18%增值税及附加9.17万元，折合月均2323元，保本价28000+2323=30323。绿城·悦海棠整盘售价33954元/m2，直接涨了5954元/m2。涨幅简单可以分解成地价因素3911元/m2（绿城·熙海棠住宅部分地价14566元/m2，绿城·悦海棠轩地价18477 元/m2）+产品力成本提升1000元/m2+成本提升带来的溢价1043元/m2（行业基本逻辑：成本提升1块，售价上就至少多卖2块）。按照这个简单模型，翻译成大巴话就是：绿城·悦海棠地价贵了3911元/m2，建设成本提升1000元/平方米，产品力提升大家愿意多支付了溢价1043元/平方米。绿城·熙海棠至少要扣减1043的产品力溢价，上限是33954-1043=32911。
3. 从未来土地供应看
可以看到，未来云谷还有8宗地，但也只有地块1、2、3、5、6可以和绿城·熙海棠、绿城·悦海棠轩品质相媲美。但是地块5、6的学区不是西湖大学附属学校。考虑到政府要卖地，预计地块5、6很可能会划到西湖大学附属学校。在目前地产背景下，2年出3块地，控制好节奏，至少还能维持住现有地价。未来2年，地价大幅上涨，也不可能。现在新房3.4万，三墩的某新盘3.7万，但是销售很不理想。我觉得，二手房售价在3.15到3.3（业主包增值税）比较合适。
作为刚需首套房，买入这个地方，流动性有保证，上主城名校领办的学校，地铁也有，还是次新房，可以选择2-4层的房源，价格进一步控制，个人感觉持有5年，保本出售还是可以的。
我还有一个疑问，绿城这块地从拿地到交付，速度惊人！2024年2月土地成交，2025年12月交付，精装修交付，最高17层，总共才花了23个月。是怎么做到质量与速度兼顾的？
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
