中介不敢说,但这四类二手房正沦为“不动产”!

最近总有人问：为什么利好政策不断，房价却依然跌跌不休？土地成本摆在那里，建材人工也不便宜，新房价格已经下降不少，为什么市场还是起不来？

许多人忽略了一个关键问题：当下的市场，正被二手房“拖垮”。表面看，新房和二手房分属不同赛道，但二者在真实市场中存在着千丝万缕的联动关系。当二手房市场在低成交量下出现价格扭曲，便会通过“价格”和“预期”冲击新房市场。所以，今天我们就来聊聊目前的莆田二手房市场。

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最近，有位房东发来灵魂拷问：2年了！为什么我的房子一直在降价，却一直迟迟没有卖掉？

稍微看了她发过来的挂牌调价纪录，几乎每次调价都是一点点的调价。从数据来看，确实是真的在降价，但经不住其他邻居降得更多，或者房源更优质，导致这两年来那么多的卖房时机，总是有人比她的房子更早卖掉。

关于二手房交易，此前我们就曾劝过不少房东，甚至还打了个形象的比喻，莆田二手房就像2个人在森林里遇到老虎，你要做的不是比老虎跑得快，你只要跑得比别人快就可以。

自楼市进入调整期以来，莆田楼市近乎横盘的背后，是长达无数个日夜的阴跌周期。不单是新房，如果稍加留意，不难发现，现在莆田二手房真的不好卖了，莆田曾经有一些要靠抢才能买到的红盘，现在的成交量基本也都不是太理想，有价无市已经非常明显。

就比如我们前几天说过的，相较于2021年，目前莆田二手房整体降幅在30-40%之间，特别是玉湖、城东等热门的板块近期降的相对明显，比如玉湖这边的安置房目前价格在7000-8000元/㎡徘徊，像建发央著等次新房房价也从高峰期卖到2万/㎡，回调到如今的1.5-1.7万/㎡左右。

包括建发玉湖壹号、融创兰溪大观这类高改房，除非楼栋景观好，楼层好，否则也很难卖出一个好价格。更残酷点讲，就是现在次新房1.5万以上的房子很少会有人买单。

还有一些学区房降幅更明显，举个例子，划片市实小学区房（凤山居委会）这些挂牌房源价格几乎腰斩，包括像鞋材市场、集福小区这些划片麟峰小学的老破小，现在学区房的成交价也都仅在9000元/平左右。

除了市场外，相信也有不少朋友会有这样一种亲身体会，房子挂到中介，好几个月都没有人来看房，甚至有些房子挂了一年，连一次看房都没有，更别说卖出去了。

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可怕的是，很多房东还看不清趋势，被动地接受这一切。心理防线被温水煮青蛙式瓦解：最初挂牌时信心满满，市场遇冷后每隔数月微降1-3%，始终比市场价“慢半拍”。

为什么感觉二手房越来越难卖了？房东的焦虑源，需求萎缩是一方面，巨大的卖盘量是另一方面。一边是萎缩的需求，一边是天量的供给。双重挤压之下，直接压崩了二手房业主心态。

直白点讲，二手房难卖归‬根结底，是供应过剩、需求不足。卖‬的‬多‬、买的‬少‬，自然就不好卖‬了。那么，又是什么导致了这种局面呢？

（1）大部分人对房地产的信仰碎了，预期没了。过去十几年，楼市之所以陷入“越调越涨”，很大一部分原因是因为那会儿大家坚信房价会上涨，每一次调整都是难得抢筹机会。

但现在基本没人再相信房价永远涨，买到即赚到了。当普遍性的赚钱机会不再时，注定会有大量房价有价无市。在这种的心态下，二手房房东预期又比较高，没有诚意卖，价格虚高，自然就越没人看房。

（2）经济大环境已不同往日，大家的收入预期也变了。相信大家都有这种感受，就是钱没以前好赚了，甚至是现在赚钱很难。

当收入预期变得不确定的时候，在买房这件事上大家自然会更加的谨慎，反而会在卖房上变得更加积极。二手房挂牌量增加，市场可选‬房源太多，且‬自己的‬房子不优质，卖不动是必然的结果。

（3）二手房的挂牌注定会越来越大。现在很多二手房业主的焦虑可能只是个开始。考虑到房价上涨的一致性预期不再，未来二手房的挂牌量只会越来越多。

在卖盘压顶下，二手房市场很容易出现踩踏式出货。一些卖家扛不住了，想急卖就只能降价。房价一降，其他卖家担心会继续降，也着急出手，引发房价的“多米诺骨牌效应”。而看到房价跌跌不休的买家，也会再等等，观望情绪浓厚。一来一往，恶性循环。

（4）一手房分流，抢走二手房的买家。虽然，新房和二手房的目标客群不是完全重合的，但也存在部分重叠。尤其是刚需刚改类客户，更容易在新房和二手房中间摇摆，而他们买了一手，就不可能再看二手。

二手房流动性受新房市场影响大，新房不好卖的话，中介更不爱卖二手房，尤其是在在“买涨不买跌”的影响下，决定再看一看、等一等的人也就更多了。

除了以上这些原因，二手房难卖的原因的确还有很多，比如人们都喜新厌旧、比如中介费太高、比如二手房小区设施陈旧或者物业服务不佳，还有就是二手房交易中“坑”太多，风险控制难，人们开始变得更加谨慎了。

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而除了二手房之外，进入到买方市场后，房屋的价值和流动性受到了多种因素的影响，市场上有四类房子，这类房产一旦购入，未来想要转手卖出将变得异常困难。

（1）为了投资而投资的空置房不吃香

有人为了买房投资，买完之后就没居住过，这样的房子其实在市场上并没有太大的竞争力，在不缺房源并且购买人群不多的情况下，房价是不会有太大的波动的，甚至房价降幅还很大。比如国投城市广场现在二手房价就5100元/㎡左右，即便如此，小编身边就有业内朋友买了国投城市广场，至今还卖不出去。

（2）非主城区的大户型难出手

除了主城区以外的大户型房子，比如说郊区的别墅等。这些房子虽然看起来大，但是价值并不高，一方面，大户型就意味着总价会高，对于资金不充裕的人并不是好的选择。另一方面，城区这样的地方虽然环境会好一点，但是配套设施什么一定比不上位置好的小区。

所以除了那些不差钱或者想买个地方养老的人，一般人根本不会考虑这样的房子。相比而言还是面积小一点的房子好出手，哪怕是出租也更有市场。

（3）15年以上的二手房失去价值

第三种就是二手房，特别是房龄已经超过了15年的房子，居住体验并不会太好，小区设施等也是很多年前的样子，要是没有重要的学区的话，这样的房子其实是没有太大的升值空间的。

比如三迪云顶枫丹、欧氏领袖等项目目前在二手房市场表现热度较为一般，还有城东的万通花园、欧氏雅筑、宝胜、信辉等楼盘对于购房者同样没有很大的吸引力。

（4）公寓类的没市场。

很多人觉得公寓设施齐全，并且总价低，有些公寓的地段还好，因此很适合自己居住或投资。有这种想法可就大错特错，因为公寓的弊端实在是太多了，比如绝大多数公寓都是商业用水用电，费用比一般的住宅水电费要高上好几倍。而且公寓通常不纳入学区划分范围，所以投资公寓也需要谨慎。