四十多岁地产人的创业探索:关于工业地产的一个合作案例
我一直认为怎么粘合资源是做生意的关键，最近在和一个做投资的朋友聊天，他和我介绍了一个他最近在跟进的项目，非常有意思。这是一个产业地产项目。模式是这样的，有一个杭州主城区里面的专精特新企业，我们把它简称a公司。专精特新又叫小巨人，政府已经给予a公司专精特新的荣誉，因此他也同步在该区里勾了一块很小的30亩产业用地（这种一类工业用地，1/3可出售，剩下自持部分可以做办公和配套公寓），当时给政府的承诺是要把公司搬在这个区里面来。由于区里已经把专精特新小巨人的荣誉给到他了，所以这块地a公司必须拿，但他实际上不想做固定资产的投资，于是a公司就想找合作方一起来投资开发，他可以做到的是三年政府税收缴纳，就是完成拿地条件中对政府税收的承诺。另外呢有一家外地的企业，他很想在杭州落一个总部，但苦于他的厂房都在广东那边，在政府这边也没有多大的资源和背景。他是希望买个1万方左右的写字楼作为总部，然后把他全国的总部大楼落到这里，中国有一种老板，希望有一栋楼是以他的公司命名，这个可能就跟发了财的普通人都想回家买块地做地主一样的心理吧，我们暂且把这个公司叫做b公司。于是我这个朋友就有了一个想法，他来做这个资源的整合者，由他来统一进行拿地、建造、交付、出租运营整个环节。a公司出面勾地，可以免费得两层办公楼，也就是得个1500方的办公面积免费使用，然后不投资任何钱，但他们要做到包税，保证对政府的税收承诺。b公司按照市场价大概1万块钱每平方得价格买这块地的可售部分，作为它的总部大楼。那么这块地剩下的就是自持部分大概2万方，这自持部分去掉1500方给到a公司，那也就是还剩下18,500方，主要分二块，一块作为办公出租，一块作为单身公寓，该产业园区域办公出租预计能租到8毛左右，单身公寓估计可以租到2块钱左右。整个的这个项目的投资逻辑呢，首先启动资金由这个b公司先预付20~30%的购房款作为启动资金。然后再找一家总包单位进行协商，由总包单位打1,000万保证金，作为后续他总承包工程的条件，那么我朋友自己个人的投资大概也就在300万到500万左右。最终他得到的资产就是不可售部分的办公楼跟单身公寓。如果他这些不可售部分的资产在10年之内通过出租的收入，能够把它的总投入资金覆盖掉。那相当于他的投资是有个年化10%的回报，我们算一下大账，这不包含10年之后这些资产还能够继续产生租金或者产生转化的溢价。如果这个假设能够成立，其实这个生意从经营模式上来看，应该是一个低投入高收益的项目。这个生意最关键的就是：每人发挥各自发挥了各自的优势。我的朋友是资源的整合者，他的优势就是能够把各方整合在一起，他擅长的是用地产公司的专业优势进行高维打击；而这些不做地产的产业方，a公司的优势是他在政府这边有背景资源，而且他能够做到包税三年；b公司他有这个购置总部办公楼的需求，能够提供前期的资金；总包方能够垫付1,000万的保证金。当这四方都能取得各自的利益和需求，并发挥各自的优势，这个生意就能做成了。从目前来看，这个生意肯定是能够做成的，这里面的风险，可能主要就是后续的出租租金能不能实现？所以中国经济环境只要不发生大的变化，收益应该也是可控的。不知道大家对这个生意和模式是怎么评价的？你们觉得他会有什么雷或者有什么坑呢？欢迎大家在评论区来说说！
