🔥 开年暴击！中介亲身见证：楼市“小暖冬”真的来了
作为每天扎根一线的房产人，最近最直观的感受就是：客户咨询量暴涨、带看频次翻倍，连准备提前过年的同行都纷纷返岗——2026年楼市，真的在政策暖风里悄悄“热”起来了！
从数据来看，这波回暖绝非偶然：上海1月单日二手房成交三次破千，首两周网签量同比涨36%；南京1月累计成交超3000套，赶超去年12月全月；苏州学区房出现“当日挂牌次日签约”的秒签场景，深圳核心片区豪宅成交飙升。作为楼市“晴雨表”，二手房的躁动，正在传递一个明确信号：市场筑底企稳，需求端正在加速释放。
📊 三大核心变化，看懂2026楼市新逻辑
1. 二手房正式反超新房，成为交易主力
这是2026年最具里程碑意义的变化！据预测，全国二手房成交面积将达8.0亿㎡，首次超过新房的7.1亿㎡。背后原因很现实：
政策红利加持：带押过户全面覆盖，二手房交易周期缩短；不满2年房源增值税从5%降至3%，换房成本大减；
供给端优势凸显：核心城市新房供应收缩（2025年住宅新开工面积同比降19.9%），二手房“即买即住、配套成熟”的优势愈发明显；
刚需客群迁移：60%-65%的二手成交来自刚需，新房市场则成了改善型需求的主战场（占比超50%）。
对买房人来说，现在淘二手房选择更多、性价比更高；对卖房人来说，流通效率提升意味着“卖旧买新”的置换周期大幅缩短，正是优化资产的好时机。
2. 政策红包连发，购房成本跌至历史低位
开年以来，从中央到地方的政策支持密集落地，每一项都直击购房痛点：
金融层面：商办房首付比例降至30%，存量公积金贷款利率下调0.25个百分点，部分商贷利率低至“2字头”；
税费层面：换房个税退税政策延续至2027年底，“卖一买一”能省好几万；
限购放松：北京12月新政放宽非京籍购房条件，成为核心城市松绑风向标，全国性限购取消已成趋势；
地方补贴：珠海“以旧换新”补贴1%（最高3万），河南组织200场以上购房促销，多子女家庭公积金贷款额度上浮。
作为中介，我们明显发现：政策落地后，用户主动沟通次数同比涨8.6%，留电意愿增7.1%，观望情绪正在快速消退。
3. 改善型需求崛起，“好房子”成硬通货
“拼规模”的时代过去了，2026年楼市进入“拼品质”的新阶段：
需求端：全国改善型需求占比升至40%，“卖一买一”置换需求占70%，一线城市改善需求占比超42%；
供给端：房企纷纷转向“好房子”建设，绿色建材、智能安防、高得房率成标配，120-180㎡改善户型占比将超50%；
价格锚：核心区“好房子”能有10%-15%的品质溢价，成为房价稳定的“压舱石”，而老旧“老破小”仍有调整压力。
简单说，现在买房，“住得舒服”比“买得起”更重要，兼具品质与配套的房子，不仅住着舒心，未来也更抗跌、更易流通。
💡 中介真心话：不同人群该怎么把握机会？
👉 刚需买房：优先锁定二手房，重点看“流通性”
选房逻辑：70-120㎡低总价刚需房供需缺口扩大，价格跌幅收窄，现在入手性价比高；
关注重点：地铁沿线、学区配套成熟的板块，这类房子流通性强，未来换房更方便；
实操建议：政策红利期贷款成本低，可优先选择公积金贷款（二套利率仅2.6%），减轻月供压力。
👉 改善置换：抓住“卖旧买新”窗口期
时机选择：当前二手房回暖快于新房，先挂牌卖房，利用政策红利锁定买家，再精准淘新房；
选房方向：140-180㎡品质改善盘，带全龄化配套（如社区医院、四点半学堂）的项目更具溢价空间；
注意事项：关注“好房子”相关认证（绿色建筑三星级、智慧社区），这类房源未来增值潜力更大。
👉 卖房业主：理性定价，借势出货
定价技巧：参考同小区近期成交价，小幅让利吸引关注，避免因定价过高错失刚需客；
优化展示：做好房屋清洁、修复小瑕疵，配合中介做好线上VR看房和线下带看，提升成交效率；
政策利用：主动了解换房退税、增值税优惠等政策，给买家提供政策解读支持，加速签约进程。
📌 最后提醒：分化时代，选对比时机更重要
2026年楼市不再是“普涨普跌”，而是“结构为王”：
城市分化：长三角、珠三角、成渝等人口流入型城市热度高，东北、中西部人口流出型城市仍需谨慎；
板块分化：核心区房价稳中有升，非核心板块可能继续震荡；
产品分化：改善型“好房子”价格坚挺，大户型和老旧房调整压力仍在。
作为扎根行业的中介，我们始终相信：楼市最艰难的时期已经过去，2026年是政策托底、市场修复的一年。对真正有居住需求的人来说，不必纠结“抄底”，在政策红利期、选择优质资产，就是最好的决策。
如果您想了解所在城市的具体行情、解读政策细节，或者需要精准匹配房源、优化置换方案，欢迎随时联系我们——专业的人做专业的事，我们陪您在2026年，安家筑梦！
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