近期CBRE（世邦魏理仕）深圳研究部发布《2025年深圳房地产市场回顾》，整体市场呈现供应高位、需求分化、租金承压的特点，“以价换量”成为各板块的普遍策略。
1，办公楼：科技稳增长，价格战升级
2025年深圳优质办公楼市场呈现典型的“量稳价跌”格局。新增供应虽同比减少26.5%至89.0万平方米，总量仍处高位。在科技需求的强力支撑下，净吸纳量稳定在71.1万平方米，年末空置率维持在22.3%。需求结构反映出深圳经济的核心驱动力：
1️⃣科技/通信以28.3% 的占比位居第一，系统解决方案、人工智能和跨境电商是主力军。
2️⃣金融板块以16.5% 的占比位居第二，金融科技特别是供应链金融表现活跃。
3️⃣零售贸易超越专业服务成为第三大需求，占比10.5%，主要源于电子产品出口增长。
租金下降：第四季度租金环比下降2.8%，反映市场“以价换量”力度加大。搬迁需求异常活跃，在新租交易中占比超70%，显示企业对成本敏感度极高。
区域分化：年内去化的绝对主力在非核心片区，需求占比54.0%，其中坂田、梅林表现突出。前海片区凭借密集的供应位居第二，占比25.5%。
2026年，全年新增供应预计约70万平方米，压力有所缓解。科技需求有望延续，但“以价换量”仍将是主基调，预计整体租金继续承压下行，但降幅或收窄。
2， 零售：简餐成主流，首店定江山
2025年深圳零售市场新增供应超92.8万平方米，创下近四年新高，主要分布在非核心区，多为大体量单体项目；得益于好的预招商，年末空置率仍维持在4.6%的低位。
餐饮业态连续第二年超越零售服饰，全年餐饮业态需求占比达到44.3%，消费呈现分级：高端餐饮疲软，追求性价比的简餐需求占比创近年新高（13.9%），凸显消费降级。云贵川菜系、江西菜扩张迅速。
零售业态中，服饰（14%）仍为第一，但活跃度降低；电子产品受益于国补政策小幅上涨。
悦己经济带动美容保健需求；首店经济仍是各商场重要策略。
租金下降：四季度首层平均租金环比下跌0.6%，核心商圈因竞争激烈，租金跌幅明显高于非核心区。
2026年新增供应预计超50万平方米，空置率可能小幅上升。在供应压力下，“以价换量”策略仍将被广泛采用，租金预计继续下行。首店经济的重要性将进一步凸显。
3，物流仓储：关税冲击需求，三地租金齐跌
深莞惠物流市场在2025年面临双重压力——全球供应链关税不确定性冲击需求，三地新增供应却创下历史高位。
深圳市场新增供应创历史新高，达79.8万平方米，导致空置率同比飙升16个百分点至21.9%。需求主要来自第三方物流，但受关税影响，保税区项目空置明显上升。全年平均租金下跌3.9%至46.5元/月/㎡。
东莞市场新增供应69.1万平方米，空置率同比上升7.2个百分点至9.5%。关税政策调整抑制了跨境电商需求，第四季度租金骤降7.0%，全年下跌8.5%至43.8元/月/㎡，已低于深圳水平。
惠州市场迎来历史第二个供应小高峰，超40万平方米新增供应入市。需求收缩导致全年租金下降9.3%至32.7元/月/㎡。
展望2026年，高供应态势将持续（深、莞、惠预计分别超40万、80万、20万㎡）。需求难以快速回暖，空置率与租金预计继续承压。不过，出口渠道转型探索、APEC贸易便利化推进及亚马逊智能枢纽仓落户深圳，可能带来新的需求增长点。
4 ，投资：自用需求撑市，法拍成风口
2025年深圳大宗交易市场持续活跃，全年成交26宗，总额155.5亿元，同比增长3.0%。
几个显著特征：
1）自用需求主导：企业买家占比83%，自用型购买占49%。
2）办公楼为王：成交金额占比52%，人工智能、游戏、储能等科技类企业是购买主力。
3）法拍渠道崛起：超80%的工业交易来自司法拍卖。
开发商积极出售：房企作为卖方主力，贡献58.5%成交金额，回笼资金意图明显。
展望2026年，深圳商业地产市场将延续“供应为主、需求分化、租金承压”的基本面。开发商资金回笼需求仍将持续，市场可售物业供给充裕，为自用买家提供了良好机会。新增供应尽管有望放缓，但总量依然不小。租金下行趋势预计仍将持续，但降幅有望收窄。
政策层面，商业地产纳入公募REITs试点范围，为核心区稳定收益的办公楼和成熟酒店资产打开了新的价值通道。而具备性价比优势的法拍渠道，预计将继续吸引对工业和商业物业的关注。
从业和投资：
1，“以价换量”从短期策略已演变为普遍且必要的中期市场逻辑。对于业主、运营商和经纪人而言，抗拒降价或固守过高预期将导致资产空置率攀升和现金流影响。灵活拥抱这一趋势，并将其转化为竞争优势：
2，跟随“确定性需求”进行布局，重点关注科技产业与自用买家
1️⃣深耕科技产业集聚区：无论是租赁还是收购，都应优先布局或积极营销那些吸引科技企业入驻的片区，如前海、坂田等。报告显示科技需求贡献了近三成的办公楼租赁面积。
2️⃣瞄准“企业买家”需求：投资市场的核心买家已转变为企业（占比83%），其动机主要是自用（占比49%）。这意味着，带有稳定自用需求的科技企业，是当前最可靠的购买力。在物业选址、产品设计（如适合研发的办公空间）和营销上，都应向这类客户倾斜。
3️⃣把握法拍渠道机遇：司法拍卖已成为获取工业物业的主要渠道（按宗数占比超八成），为具备运营能力和风险识别能力的买家提供了高性价比的资产包。
3， 布局政策红利与市场底部的结构性机会，着眼长期价值
市场调整期，最具回报潜力的往往是那些能被“新变量”重估的资产。比如开发商为回流现金而出售资产（贡献58.5%成交额），这个是一个可以重估的点。
关注公募REITs赛道：商业地产已被正式纳入公募REITs底层资产试点范围。这为持有核心区稳定收益的办公楼和运营成熟的酒店资产提供了全新的退出与价值重估途径，应提前对标REITs发行标准，优化资产的现金流与合规性。
本文根据CBRE（世邦魏理仕）深圳研究部发布《2025年深圳房地产市场回顾》投研笔记整理
本文仅供学习交流，不构成投资建议。
