雷递网 乐天 1月22日
港股上市公司德祥地产（00199.HK）近日发布增发公告，披露了一项涉及引入新战略股东及既有股东大幅增持的资本计划。
公告显示，德祥地产拟向香港立法会议员吴杰庄博士配售新股，同时，2025年11月入股的战略股东瑞凯集团（Reynold Lemkins）拟通过特别授权进一步增持。
雷递网拿到的一份资料显示，若此次认股权完全行权，瑞凯集团的持股比例将从目前的10%提升至约30.90%。
根据香港证监会相关规定，30%是触发全面要约收购的监管红线，德祥地产此次股权结构的变动引起了市场高度关注。
行权价1.704港元 瑞凯集团锁定“溢价”入场
德祥地产此次披露的交易结构较为复杂，包含正股认购与远期权证。
公告显示，瑞凯集团此次认股权证的行权价设定为1.704港元。该价格较公司当前市价有明显溢价。知情人士透露，瑞凯此次增持成本除行权价外，还涉及每股0.1港元的期权费。
分析人士认为，在港股地产板块估值普遍承压的背景下，战略股东选择以高于市价的成本锁定增持权，通常意味着其对公司中长期资产溢价及控制权价值有更高维度的判断。此次增发股份及权证行权所得股份均设有12个月的锁定期。
吴杰庄入股，强化RWA与数字化战略背景
此次定增的另一核心增量是引入了香港立法会议员吴杰庄博士。
吴杰庄在香港政商界及科技领域拥有多重身份，不仅是立法会议员，更是香港Web3.0及数字化转型的代表人物。雷递网获悉，吴杰庄此次以个人名义参股并承诺锁仓一年。
德祥地产公告中明确提到，募资净额将主要用于融入Web3生态系统，推动传统地产业务向数字化转型，并投资有利于资本架构优化的策略性项目。
行业观察家认为，吴杰庄的入局，不仅是单纯的财务投资，更被视为德祥地产在RWA（真实世界资产数字化）合规赛道上的“背书”。在香港积极推动虚拟资产合规化的逻辑下，德祥地产正试图通过引入具备政策理解力的专业人士，加速其从传统地产持有商向数字化资产管理平台的角色转换。
资本架构优化，估值体系面临重构
德祥地产近期在资本层面动作频频。
此前，德祥地产曾披露通过出售伦敦及香港部分非核心物业套现。雷递网获悉，这一系列“腾挪”动作，叠加此次瑞凯集团冲击30.9%持股比例的布局，显示出公司正在进行深层次的资本重组。
目前，德祥地产的市净率（P/B）仍处于较低水平。此次定增引入瑞凯集团与吴杰庄后，公司试图通过“地产+科技金融”的叙事，打破传统地产股的估值天花板。
1. 核心战略定位：从地产开发商到“数字化资产发行平台”
在最近两次的增发公告中，德祥地产明确提出了“转型及升级传统地产业务”的目标。不同于以往的收租或买卖地皮，德祥现在的定位是融入Web3生态系统。
RWA（真实世界资产数字化）路径： 德祥利用其持有的香港、海外优质实物资产，计划通过代币化（Tokenization）手段，将重资产转化为数字化证券。
估值重塑逻辑： 在资本市场看来，地产股的PB（市净率）通常不到0.3倍，但如果转型为“数字资产管理平台”，其估值模型将向金融科技公司看齐，这正是瑞凯（Reynold Lemkins）与吴杰庄入局的核心利益点。
2. 资产端的“腾笼换鸟”：剥离非核心，预留数字化空间
雷递网注意到，德祥地产在过去一年完成了密集的资产处置，这被视为转型的前哨战：
回笼资金： 陆续出售了位于伦敦的办公楼、香港半山的住宅单位等非核心物业，累计变现近10亿港元。
清空债务： 通过资产处置大幅降低负债率，使上市平台变得极其“干净”。这种财务上的轻量化，是为了让新注入的数字化业务能够快速跑通，不被历史债务包袱所拖累。
3. 合规与生态链布局：吴杰庄入局的深层意义
德祥的转型并非空喊口号，而是有极强的“合规补丁”：
政策卡位： 香港正在打造全球虚拟资产中心，RWA是重头戏。引入立法会议员吴杰庄，被解读为德祥在拿到了数字化转型过程中的“合规入场券”。
资源整合： 公告提到，募资将用于“投资有利于核心业务发展及资本架构优化的策略性项目”。
据知情人士透露，德祥正在接洽全球顶尖的数字化证券交易所和托管技术服务商，意图打通从资产筛选、合规发行到链上流通的全产业链。
市场预期：寻找港股的“数字化资产标杆”
陈国强作为香港资深资本大佬，其长项在于优质资产的获取与架构搭建；而瑞凯集团长于二级市场运作及数字化金融结构设计。
转型接力： 分析指出，陈国强完成了德祥地产1.0（地产开发）到2.0（资产套现）的跨越；现在交给瑞凯，是为了开启3.0（资产数字化）时代。
管理层迭代： 随着瑞凯主席刘浩然进入董事会，德祥的治理层正从传统的地产背景向具有全球化视野的专业投资管理背景偏移，这从管理层结构上确保了转型的持续性。
目前港股市场缺乏真正的、有优质底层资产支撑的RWA标的。德祥地产在公告中反复强调“资本架构优化”，实际上是在向外界传递一个信号：德祥要做香港RWA合规化的样板间。
分析认为，德祥地产的这一轮转型，表面上看是股权的变动，深层次看是底层商业模式的彻底重构。对于投资者而言，关注点应从“它有多少地”转向“它能数字化发行多少资产”。当传统的1.7元行权价变成RWA平台的起跑线，德祥地产的估值边界将被彻底重置。
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