财税智见 ▎第二十六期:二手房交易涉税指南:新政下的税费成本与优惠详解(上)
买卖二手房，税费是笔不小的开支，用对政策可以合法省下不少钱。随着最新房地产税收政策的实施，二手房交易涉税情况发生了显著变化。新政策通过扩大契税优惠范围、统一增值税免征标准等举措，有效降低了交易成本，支持居民合理住房需求。了解最新税收政策，对买卖双方都至关重要。1、2024年11月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，这份文件被称为"2024年第16号公告"，自2024年12月1日起执行。一是加大住房交易环节契税优惠力度，将享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。这意味着现在对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，在全国范围内均可统一按1%的税率缴纳契税。二是统一增值税政策，取消了普通住宅和非普通住宅标准的划分，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。2、2025年12月，发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2025年第17号）。自2026年1月1日起，个人销售住房的增值税政策迎来重大调整。根据最新规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率从5%下调到3%。2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。在二手房交易中，根据纳税主体和房产类型的不同，税费种类和税率也有较大差异。1、卖方（转让方）主要涉及：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税和个人所得税。需要说明的是，个人销售或购买住房暂免征收印花税。对于非住房类房产（如商铺、写字楼、厂房等），买卖双方均需按0.05%的税率缴纳印花税。（1）持有不足2年：按销售额全额缴纳增值税，计算公式为：应纳增值税=全部价款和价外费用/(1+3%)×3%这一政策在全国范围内统一适用，包括北京、上海、广州和深圳四大城市，取消了以往普通住宅与非普通住宅的区别对待。这些附加税费以增值税税额为计税依据，城市维护建设税根据地区不同适用7%、5%或1%的税率，教育费附加为3%，地方教育附加为2%。当增值税免征时，这些附加税费也相应免征。（1）据实征收："财产转让所得"项目征收，税率为20%，即（卖价-原价-原来缴纳的契税-缴纳的增值税）×20%。（2）核定征收：若纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关会按转让收入的1%-3% 核定征收。重要优惠：个人转让自用达五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得（即"满五唯一"），可免征个人所得税。
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