2025年上海房地产市场在全国行业调整的大背景下，呈现出鲜明的结构性分化特征，新房与二手房市场走出截然不同的行情，二手房成为市场交易绝对主体，新房则依托高端产品实现价涨量缩，整体市场在存量房时代的发展逻辑下，展现出较强的城市韧性。
全年上海商品住宅总成交量达32.4万套，成交面积2942万平方米，位居全国第二，其中二手房成交25.4万套，占比超八成，新房成交45263套，市场存量房主导的格局愈发清晰。两大市场的交易量变化、走势差异，既反映了上海房地产市场的供需重构，也凸显了不同购房需求的选择倾向，为理解一线城市楼市发展提供了典型样本。
从交易量与整体走势来看，二手房市场成为2025年上海楼市的“压舱石”，创下近四年成交新高，新房市场则处于调整蓄力阶段，量缩价涨特征显著。二手房市场全年成交25.4万套，同比增长7%，仅次于2021年的28.1万套，成交面积接近2000万平方米，成为拉动市场整体交易量的核心力量。
从月度走势看，二手房市场呈现“3月峰值、年中回落、年末翘尾”的V型走势，3月成交达29345套的全年高点，此后虽有所回落，但始终稳定在1.8万-2.3万套的活跃区间，年末11-12月市场热度再度回升，彰显出强劲的流通性。
与之相对，新房市场全年仅成交45263套，成交面积约564.08万平方米，同比减少19%，供应量也同步收缩，全年仅349次开盘，推出房源约40734套，远低于2024年的6万套。尽管交易量下滑，但新房成交均价逆势上涨6.93%至81337元/平方米，创下近七年新高，量价背离的走势成为新房市场的核心特征。
从成交结构来看，新房与二手房市场的需求分层极为明显，形成了典型的“哑铃型”市场结构，高端改善与刚需上车成为两大核心交易主线。新房市场的交易量集中在高端产品领域，核心区域的豪宅项目成为绝对主力，单价10万元/平方米以上的项目占据全年成交榜单前十名中的五席，黄浦区“上海壹号院”以18.63万元/平方米的均价、358套的网签量位居榜首，金陵华庭、翡雲悦府等高端项目也持续热销。
这类项目凭借核心地段、优质配套与高端物业服务，契合了高净值人群的改善与资产保值需求，成为支撑新房价格上涨的关键。而从区域来看，上海新房市场的分化同样显著，中环内项目去化周期基本在12个月以内，外郊环升至18个月，郊环外更是达到37个月，远郊新房去化压力凸显。
二手房市场则呈现出完全相反的成交结构，低总价刚需房源成为交易主力军，市场整体以价换量特征突出。2025年上海二手房成交中，300万元以下的房源占比超六成，远郊及核心板块的“老破小”成为刚需群体的首选，这类房源凭借成熟的交通、教育、医疗配套，以及较低的总价门槛，满足了年轻购房者的安家需求，部分带有学区资源的房源更是具备较强的流动性。
与之相对，中高端二手房则面临较大的去化压力，价格回调更为明显，远郊部分二手房源价格甚至回到2015年末、2016年初水平，房东为促进成交，价格预期持续调整，成为二手房量增的重要原因。
从市场驱动因素来看，政策调控、供需关系与购房需求变化，共同推动了新房与二手房市场的走势分化。二手房市场的活跃，一方面得益于上海“以旧换新”等政策的落地，畅通了置换链条，带动了刚需与改善需求的释放；另一方面，二手房“现房交易、配套成熟、价格灵活”的优势，在新房交付风险与价格高企的背景下，更受购房者青睐，尤其是刚需群体，更倾向于选择确定性更高的二手房。
同时，全国存量房时代的全面到来，也让上海二手房的流通效率成为市场发展的核心，2025年全国30个重点城市二手房成交面积为新房的1.85倍，上海作为一线城市，这一特征更为突出。
新房市场的价涨量缩，本质是供给结构优化与需求集中释放的结果。2025年上海新房开发商主动收缩供应，聚焦中环内的优质地块，推出以高端改善为主的产品，契合了高净值人群的真实需求，这种“核心区供给主导”的模式，让新房市场在整体调整周期中走出独立行情。
此外，上海作为国际大都市，高净值人群的居住品质需求持续提升，加之新房具备资产保值的属性，成为规避二手房市场不确定性的重要选择，进一步推高了高端新房的交易量与价格。而新房市场的量缩，也与远郊供应过剩、刚需群体转向二手房市场密切相关，供需错配导致了新房市场的结构性调整。
从市场趋势与未来展望来看，2025年上海新房与二手房的交易量走势，为2026年市场发展奠定了基调，存量房主导的格局将持续，两大市场的分化态势仍将延续，但整体将朝着更理性、更健康的方向发展。
二手房市场方面，凭借刚需需求的持续支撑，交易量有望保持在24万-26万套的区间，价格回调态势将逐步趋缓，随着城市更新的推进，部分“老破小”房源的居住品质将得到改善，市场价值进一步凸显。同时，二手房的流通效率仍将是市场发展的核心，畅通置换链条、稳定价格预期，将成为推动二手房市场持续活跃的关键。
新房市场方面，高端产品的竞争将愈发激烈，2025年下半年豪宅市场已出现去化压力，部分项目开启渠道营销，以往“开盘即售罄”的行情难以为继。未来开发商需在产品品质、物业服务等方面持续发力，才能赢得市场认可。
而远郊新房市场仍需政策支持，以缓解去化压力，供需结构的优化将成为新房市场恢复交易量的核心。整体来看，上海新房市场将保持价稳量缓升的态势，高端产品仍为核心支撑，但整体交易量难有大幅增长。
综上，2025年上海新房与二手房的交易量变化，是房地产市场从增量时代向存量时代转型的必然结果，两大市场的分化并非市场走弱，而是需求与供给的精准匹配。
二手房的量增与新房的价涨，反映了上海房地产市场的多元化需求，也体现了核心城市楼市的韧性。未来，随着房地产长效机制的不断完善，以及城市更新、政策调控的持续发力，上海新房与二手房市场将形成更良性的互动，在保障民生居住需求、促进资产合理配置的同时，推动房地产市场实现高质量发展。
