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一文看懂商业贷款：不看你的工资，只看租赁合同！
在澳洲做住宅房东，最近两年真的太难了。 利息飙升到6%，但悉尼和墨尔本的住宅租金回报率（Rental Yield）只有可怜的2.5% - 3.5%。 更别提每年还要从口袋里掏钱交Council Rate（市政费）、Water Rate（水费）、Strata（物业费）和Land Tax（地税）。 辛辛苦苦一年，发现不仅没赚到现金流，还倒贴进去几万块。
于是，很多嗅觉灵敏的投资者开始“换赛道”。 他们发现，隔壁的商业地产（仓库、商铺、写字楼），不仅租金回报高达5% - 7%，而且还有一个神奇的规则：所有持有成本，都由租客买单！
想进场？先别急。 商业地产的贷款规则（Commercial Loan）和住宅完全是两个世界。今天我们就来硬核拆解。
第一章：最大的诱惑——“净租约（Net Lease）”
在住宅界，房东是“保姆”。灯坏了要修，水管堵了要通，账单来了要付。 在商业界，房东是**“地主”**。
商业地产最核心的优势在于Triple Net Lease（三净租赁）： 绝大多数商业合同规定，Tenant（租客）必须负责支付：
市政费（Council Rates）
水费（Water Rates）
物业费（Strata Levies）
甚至房东的保险费和地税！
这意味着，你收到的租金是纯利润（Net Income）。你的现金流压力瞬间比住宅小了一大截。
第二章：门槛——银行怎么借钱给你？
既然这么好，为什么大家不都去买？ 因为商业贷款的**门槛（Barrier to Entry）**更高。
1. 首付要求高（LVR低）
2. 贷款期限短
3. 利率稍高商业贷款的利率通常比住宅高0.5% - 1.5%。但别忘了，它是全额抵税的，而且高租金完全能覆盖这个利差。
第三章：终极杀招——Lease Doc（只看租约贷款）
这是商业贷款最让投资者疯狂的地方。
如果你的个人工资收入（Serviceability）已经满了，贷不出住宅贷款了，怎么办？商业贷款说：没关系，我看重的是这套房子的赚钱能力，不是你的。
这就是Lease Doc Loan（租约贷款）： 银行不需要看你的个人报税单（Tax Return），也不管你有多少孩子要养。 银行只看一样东西：Lease Agreement（租赁合同）。
【ICR测试规则】只要这套商铺的租金收入，能够覆盖贷款利息的1.5倍 - 2倍（即Interest Coverage Ratio > 1.5），银行就敢借给你！
案例：老王想买个200万的麦当劳商铺，他自己报税收入很低。 但麦当劳签了10年的租约，每年付12万租金。 银行一算：12万租金 > 贷款利息。通过！老王不需要提供任何个人工资单，就拿下了这笔贷款。
第四章：暗礁——必须警惕的风险
虽然商业地产是富人的游戏，但新手很容易踩雷。
1. 恐怖的空置期（Vacancy Risk）住宅没人租，降价$50肯定有人租。 商业没人租，可能空置6个月甚至1年。 在空置期间，你不仅没租金，还要自己交所有账单。如果你的现金流断裂，银行会无情拍卖。
2. GST（消费税）买商业地产通常需要交10%的GST。好消息：如果房子里本身有租客（Going Concern），可以免交GST。坏消息：如果是空房，你得先垫付这10%，过几个月再找税务局退回来。这极占现金流。
3. 估价难（Valuation）商业地产的估价非常主观。银行估价师可能会因为该区域同类成交少，给出一个极低的价格，导致你首付暴增。
结语
从住宅投资（Residential）进阶到商业投资（Commercial），是投资者成熟的标志。
你不再纠结于“负扣税”来省那点工资税，而是开始追求**“正现金流”和“被动收入”。 当你手里握着几份长期商业租约，看着租客每月准时帮你还贷、交税、付账单，剩下的钱还打进你卡里时，你才算真正理解了什么是“资本主义的快乐”**。
但请记住：商业有风险，入市需谨慎。没有金刚钻，别揽瓷器活。
