一，抵押房产核心要求
1.产权凭证：必须持有房产证(红本)，保障产权归属清晰。
2.产权状态：无查封，无产权纠纷，支持市场正常交易流通。
3.房龄限制：原则上不超过40年,超年限房产多数银行不予准入。
4.房产类型：优先准入住宅，别墅，普通公寓；办公型公寓，商铺，厂房等特殊类型房产，融资难度大，通过率低。
二，房产抵押贷款办理全流程
1.银行匹配选型：根据自身资质(征信，负债，经营情况)，资金需求，利率偏好，筛选适配银行及产品。
2.申请资料筹备：按银行要求整理材料(核心材料参考下文「四证」，附加材料含收入证明，经营流水，营业执照等).
3.银行审批审核：银行风控部门审核资料，部分银行要求申请人提前开立该行储蓄卡，用于后续放款与还款。
4.实地下户核实：银行工作人员上门，对抵押房产(拍照取证，核实房产实际状态)，经营场所(验证经营真实性)进行实地核查。
5.赎楼公证办理：若房产已有按揭/抵押，需通过担保公司垫资结清原有欠款(即赎楼)；同时办理公证手续，明确抵押权利义务。
6.抵押登记办理：到房产所在地不动产登记中心，办理抵押登记手续，银行取得他项权证。
7.贷款发放还款：银行完成放款，资金按要求转入指定账户；申请人需按贷款合同约定，每月按时足额还款。
三，可操作银行分类及优劣势对比
|银行类型|代表银行|年化利率范围|核心优势|核心劣势|适配客户群体|
国有六大行|中，农，工，建，交，邮储|
2.98%-3.4%|利率稳定，申请门槛宽松，资料要求简单，审批流程标准化对资金用途监管严格，额度审批偏保守|征信良好，负债适中，有真实经营的客户
全国性股份制商业银行|华夏，中信，民生，招商，光大，平安，浙商，广发等|
2.6%-3%|利率下限更低，部分产品可低至
2.6%，额度灵活性高|准入要求苛刻，对征信，经营流水，公司资质审核严格|优质企业主，征信无瑕疵，经营流水充足的客户|
|城商行/农商行/信用社|各地本土城商行，农商行|普遍高于前两类银行|流程简化，审批效率高，对征信瑕疵(轻微逾期，多查询)，无执照，无真实经营等资质一般客户包容性强|利率偏高，部分机构额度较低，还款方式灵活性弱|征信一般，负债偏高，无正规经营资质的客户|
四，经营贷核心名词解析
1.转贷：两种类型1.按揭贷款转经营贷(置换低利率);2.经营贷转经营贷(换银行，续贷，提额).
2.过桥垫资：当房产有未结清按揭/抵押，需第三方担保公司垫资偿还原有欠款，解除抵押后再办理新的抵押贷款，垫资方收取一定服务费。
3.贷款用途：经营贷资金专款专用，仅限企业经营周转(如进货，支付工程款等)，银行要求提供购销合同等佐证材料。
4.受托支付：银行监管资金流向的核心方式，贷款资金直接打入交易对手(第三方)账户，避免借款人挪用资金。
5.二次抵押贷款：房产已办理一次抵押(通常抵押率70%)，在剩余可贷空间内，再次向银行或机构申请抵押融资，一抵与二抵合计抵押率不超过房产评估值的规定比例。
6.单新/双新
新公司：营业执照持有时<3个月
新产证：房产证办理时间<6个月;
单新：新房本or新公司(满足其一);
双新：新房本+新公司(两者均满足，多数银行准入难度大).
五，房抵业务专属术语
1.四证：办理房产抵押贷款的基础材料，即身份证，户口本，婚姻证明(结婚证/离婚证/单身证明)，房产证.
2.一抵/二抵：一抵指房产首次抵押给一家银行/机构；二抵指房产在一抵基础上，再次抵押给其他银行/机构。
3.大头小尾：一抵已占用房产大部分可贷额度，二抵剩余可贷空间极小。例如：评估值100万房产，最高可贷70万，一抵贷60万，二抵仅可贷10万。此类业务多数银行不愿承接。
4.房子评估值：由银行认可的评估公司出具报告，评估房产当前市场价值。小窍门：可按房产市值的90%预估评估值，误差相对较小。
5.直系抵贷/非直系抵贷
直系抵贷：房主与借款人非同一人，但为直系亲属(父母，配偶，子女);
非直系抵贷：房主与借款人非同一人，且为非直系亲属(如朋友，同事)，部分银行不支持此类操作。
6.下户：银行/机构风控手段，工作人员实地走访抵押房产，经营场所，核实资产及经营的真实性。
7.单签：房产为夫妻共同财产，仅一方出面办理贷款手续。部分银行支持，需另一方出具同意抵押声明。
8.三方收款：贷款资金受托支付的载体，即与借款人有真实交易的第三方账户。分为两种形式：
三方对公：资金打入第三方公司对公账户；
三方到个人：资金可直接打入第三方个人账户(部分银行支持，灵活性更高).
以上观点仅供参考，不作为任何操作依据，祝：老铁们早日上岸！
