“腊月二十三，糖瓜粘”，往年此时，房产中介门店早已冷清到能听见键盘轻响的回声。而 2026 年 1 月 18 日，北京朝阳区望京某链家门店的打卡机，却破天荒地响到了晚上九点 —— 带看量系统显示，当天最后一组客户离开的时间，是 21 点 47 分。
这并非孤例。安居客新鲜出炉的周报数据显示，15 个重点城市二手房成交量环比前一周上涨 8%，京沪深三地更是一骑绝尘，环比涨幅达 9.5%，硬生生将楼市传统的 “春节淡季” 掰成了实打实的 “小阳春”。
有人调侃：楼市就像北方冬日里的一杯枸杞水，刚倒进玻璃杯时波澜不惊，而政策这两颗 “枸杞” 一沉底，杯中的颜色便立刻鲜活起来。
1，三颗 “枸杞” 同时下沉，楼市水温肉眼升温
1️⃣ 增值税 2 年免征，直接省下数十万成本
2026 年 1 月 1 日起，个人售卖满 2 年的住房，增值税直接清零。以北京五环外一套报价 600 万的房源为例，此前需缴纳 30 万增值税，如今这 30 万可直接转化为装修款、车位款，甚至能入手一辆小米 SU7，实打实的红利落袋。
2️⃣ “卖一买一” 退个税再续两年，改善客福利拉满
财政部官宣，“卖一买一” 退税政策延期至 2027 年底。上海浦东一位改善客算过一笔账：先卖出唯一的老破小，到手价 420 万，一年内买进 750 万的次新房，原本需缴纳 12.6 万个税，如今可全额退回，相当于政府替其承担了契税，大大降低改善置换成本。
3️⃣ 限购继续 “松螺丝”，观望客应声入场
深圳落户即可在核心区多购 1 套；北京通州取消 “双限”；上海外环外社保要求从 5 年改为 3 年…… 限购门槛持续降低，让此前持币观望的购房者，瞬间被 “请” 进了售楼处和中介门店。
三颗政策 “枸杞” 同时下沉，楼市的水温，肉眼可见地升高了。
2，数据不会撒谎：看房量涨三成，挂牌量连跌 9 个月
深圳乐有家披露数据：1 月前 18 天，门店看房量同比暴涨 31.8%，签约量也上涨 19%，市场活跃度显著提升。北京住建委网签系统显示：2025 年 12 月二手住宅网签 1.72 万套，环比增长 19.1%，创下 9 个月以来的新高。链家后台数据更显极端：上海二手房挂牌量已连续下跌 9 个月，楼市供需天平，罕见地向 “卖方” 一侧回摆。
一句话总结当下市场：不是客户突然有钱了，是政策把购房者的观望时间，直接压缩成了 48 小时。
3，一线 “抢跑”，二线 “陪跑”，三四线 “原地拉伸”
把镜头拉远看全国市场，此次楼市回暖的脚印，仍只停留在热点核心城市。
CRIC 监测的 30 个重点城市中，重庆、南宁、合肥、昆明等二线城市率先实现 10% 以内的同比正增长，小幅回暖；但广大三四线城市库存去化周期仍超 20 个月，房价依旧深陷 “以价换量” 的泥潭，难有起色。
换句话说：京沪深的楼市，像早高峰的地铁，车门一开，购房人潮便汹涌涌入；而三四线的楼市，恰似深夜的机场，广播里反复播放着 “航班延误” 的通知，冷清依旧。
4，业主心态：从 “躺平让利” 到 “坐起提价”，但理性仍为主流
12 月底，北京回龙观一位业主将房源挂牌价一次性上调 8 万，中介劝其 “稳一点”，业主却直接表态：“增值税免了，个税还能退，我干嘛还要贱卖？”
这样的场景，在上海徐汇、深圳南山等核心片区同步上演。数据显示，挂牌价上调的房源占比一周内提升 6 个百分点，这也是 2024 年以来，市场首次出现小规模 “反价潮”。
但别忘了，涨价房源仍是少数，70% 的业主依旧选择 “先出货再说”。以价换量仍是当前市场主流：北京真实成交价比 2023 年峰值低 12%，上海低 10%，深圳低 13%。用房产行业内的话来说：“政策的药力刚下去，楼市这个病人刚睁眼，离真正出院，还有一段距离。”
5，接下来的剧本：三条暗线，决定楼市能走多远
此次京沪深的回暖能持续多久，并非无迹可寻，三条核心暗线，将决定后续楼市的走向。
① 房贷利率，还有没有下降空间
1 月 15 日，央行将结构性工具利率下调 25 个基点，再贷款成本降至 1.25%。市场普遍押注，2 月 LPR 利率至少再降 10 个基点，若落地，百万房贷的月供还能再省 120 元，虽账面金额有限，但对购房者的心理暗示，远大于实际收益。
② 限购政策，会不会继续 “打补丁” 放宽
目前广州已传出 “120㎡以上大户型不限购” 的消息，若这一政策在一线城市集体跟进，相当于打开了改善需求 “最后的闸门”，楼市成交量级有望再上一个台阶。
③ 居民收入预期，能不能稳住
从购买力底座来看，上海人均可支配收入首破 9 万，北京达 8.9 万，稳居全国前二，核心城市购买力依旧在线；但全国居民收入增速仅 5%，低于 GDP 名义增速，三四线城市居民购买力的 “回血” 速度，将决定全国楼市能否真正筑底。
6，市场温度计：春节后见分晓，这一数据是关键
按照往年楼市节奏，春节前后两周是成交 “真空期”，而今年的关键观察点，就在春节后首周（2 月第 2 周）：若京沪深二手房网签量能维持 1.5 万套以上，环比持平甚至微增，那么此次 “春节小阳春” 便彻底坐实；一旦网签量回落到 1 万套以下，说明政策药效仅维持了一个半月，全国楼市仍在 “ICU” 门口徘徊。
你对京沪深这波 “抢跑式” 回暖怎么看？是回光返照，还是真正的市场拐点？欢迎在评论区甩出你的观点，咱们一起 “盘” 到正月十五！
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