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买房避坑指南
买房核心避坑逻辑：核查房企资质与房源合法性、厘清合同条款与费用明细、验房不留死角，全程留痕，慎付定金。
一、 选房前：查透房企与房源，避开烂尾与产权坑
1. 房企资质核查
- 首选国有房企、头部稳健房企，避开负债率高、频繁暴雷的开发商；通过天眼查、企查查查看房企司法风险、被执行人信息、债务违约记录。
- 确认项目“五证一书”齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》、《住宅质量保证书》），缺一不可，且证书信息要与房源一致。
2. 房源产权核实
- 到当地不动产登记中心查询房源是否抵押、查封、限售，避免买到“一房多卖”或产权受限的房子；二手房要确认房主与房产证登记人一致，有无共有产权人，共有人需书面同意出售。
- 警惕“小产权房、回迁房、安置房”，这类房源无法办理正规房产证，交易不受法律保护。
二、 看房时：细节排查，避开户型、配套与质量坑
1. 实地验房重点
- 看户型：避开暗厨暗卫、南北不通透、动线混乱的户型；核查实际面积与合同面积误差，误差比超出3%可要求退房或补偿。
- 看质量：检查墙面、地面是否空鼓开裂，门窗密封性，水电管道是否通畅，防水层是否漏水（可雨后看房）；顶楼注意渗水，一楼注意返潮和采光。
2. 配套与规划核实
- 别轻信沙盘和销售口头承诺的“学区、地铁、商业配套”，要到教育局、规划局官网查学区划分文件、地铁/商业规划落地时间。
- 实地考察周边：避开垃圾场、高架、变电站、殡仪馆等不利因素；测试通勤时间、商超医院距离，夜间看房感受噪音与照明情况。
三、 签合同：逐条核对，避开条款与费用坑
1. 定金与订金要分清
- 定金：买方违约不退，卖方违约需双倍返还；订金：可退，相当于预付款。不确定是否购买时，优先交订金，且务必写进收据。
2. 合同条款必查项
- 明确交房时间、交房标准（毛坯/精装，精装要写清建材品牌、型号、规格），逾期交房的违约金比例和赔付方式。
- 明确产权办理时间，约定超期未办证的违约责任；写清房屋面积差异处理方式，避免开发商“多退少补”模糊条款。
- 警惕霸王条款：如“最终解释权归开发商所有”“因政策变动免责”等，发现后要求删除或修改，拒不修改的别签。
3. 费用明细要厘清
- 明确首付比例、贷款银行、月供金额；问清除房款外的其他费用（契税、维修基金、物业费、开口费等），避免开发商乱收费。
- 精装房要单独签装修协议，明确装修质量保修期限，避免后期出现“货不对板”维权难。
四、 交房时：逐项验收，避开缩水与维权坑
1. 交房验收流程
- 先验房后签字收房，开发商不得以“先交物业费再验房”为由拒绝；对照合同和交房标准，逐项检查房屋质量、配套设施是否达标。
- 索要《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，明确房屋保修范围和期限（地基和主体结构保修为设计年限）。
2. 维权渠道
- 发现问题当场书面提出，要求开发商限期整改并签字确认；协商不成可向住建局、市场监管局投诉，或通过法律途径起诉。
五、 常见买房陷阱速记
- 返本销售、售后包租：多为非法集资陷阱，警惕承诺“高回报率”的房源。
- 首付分期/零首付：可能隐藏高息贷款，加重还款压力，且不符合信贷政策。
- 样板间美化陷阱：样板间常缩小家具尺寸显空间大，务必看清水房实景。
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