06.
对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，应视为买受人接受房屋的现状，此后买受人不得以房屋存在明显瑕疵为由要求出卖人承担违约责任。
【案情简介】
2020年3月，李某向张某出售案涉房屋并签订房屋买卖合同。同年4月，张某以要进入房屋以便装修设计为由取得案涉房屋钥匙。同年5月，案涉房屋办理完毕网签。此后，张某将案涉房屋存在积水的现场视频通过微信发送予李某，并要求李某处理完毕积水问题再进行后续交易。同年6月，张某向李某发送律师函，以房屋存在严重渗水等质量问题要求解除合同。张某因此向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并要求李某双倍返还定金。李某亦提起反诉主张解除合同，并要求张某支付违约金198万元。诉讼中，经张某申请，法院摇珠选定鉴定机构对案涉房屋地下室防水及房屋墙面裂缝是否符合安全质量标准进行鉴定。鉴定结论认为案涉房屋室内浸水属于排水系统故障，不属于工程质量问题，房屋室内外墙面开裂不符合工程质量验收规范要求。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决解除房屋买卖合同，张某擅自解除合同构成违约，李某有权没收张某已付定金。
【法官说法】
本案系因房屋买卖交易中，作为标的物的房屋存在现场可见的质量问题而引发的纠纷。本案争议焦点在于，买受人张某以房屋墙面裂缝不符合工程质量规范为由主张出卖人李某构成违约并要求出卖人李某承担违约责任是否合理。
司法实务中，对于现场可见的房屋质量问题，如果买受人在房屋买卖合同签订过程中已前往现场实地查看且未提出异议，视为买受人接受房屋现状，买受人后不得以此为由要求出卖人承担违约责任。本案中，虽然经司法鉴定可认定房屋墙面多处开裂属于工程质量问题，但房屋裂缝属肉眼明显可见的质量瑕疵，买受人张某实地看房时应当对墙面状况有所了解,案涉合同亦约定按现状买卖,应视为买受人张某对墙体裂缝的情形予以充分考虑。因此，法院对买受人张某以案涉房屋墙体开裂影响正常居住为由要求出卖人李某承担违约责任的主张不予支持。
【风险提示】
二手房由于经过使用，不可避免存在一定的质量瑕疵，故二手房交易一般也约定按现状交付，对于房屋明显存在的质量瑕疵，如买受人在现场查验后未提出异议，应视为买受人接受该质量瑕疵。因此，二手房买受人在签订房屋买卖合同前，应当对房屋现状进行现场勘察查验，针对房屋明显存在的质量瑕疵，买受人应在订立合同前就该质量瑕疵是否需要修复或是否需要因此减少价款等与出卖人充分协商。如双方就该质量瑕疵无法协商一致，买受人应拒绝订立合同。买受人在订立合同后又主张房屋存在该质量瑕疵的，出卖人对此无须承担违约责任。
07.
买受人以出卖人未履行合同约定的迁出户口的义务为由主张违约损害赔偿的，应结合买卖双方在签订合同时户口迁出是否影响买受人购房目的的实现等因素进行综合认定。
【案情简介】
杨某向黎某以165万元的价格出售案涉房屋，并书面约定杨某须将其与案外人徐某的户口迁出，户口迁出后，黎某另外向杨某支付3万元。随后，黎某向杨某支付168万元，但杨某未将户口迁出，并将3万元退还予黎某。直至本案纠纷诉至法院，案外人徐某的户口仍未迁出。据此，黎某认为，徐某未迁户已构成违约，杨某应向其支付相当于房价款8%的违约损害赔偿。杨某辩称其不存在违约行为，关于户口迁出应由黎某与徐某自行解决。
该案经佛山市南海区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决杨某应以1000元/月的标准向黎某支付自合同约定的逾期迁出之日起至一审法庭辩论终结之日止的违约损害赔偿，共计6500元。
【法官说法】
本案系因房屋出卖人未完成将案外人户口迁出的合同义务而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人杨某是否因徐某未迁户构成违约，买受人黎某主张的违约损害赔偿数额应如何认定。
本案中，合同已明确约定出卖人杨某应履行将其及案外人徐某户口迁出的义务，虽徐某并非本案诉讼当事人，但司法实务中，应认定买卖双方约定出卖人负担迁出户口义务的，该义务不限于仅出卖人迁出户口，而应指迁出户口上的所有人员。出卖人杨某未能促成徐某迁户已构成违约。
关于违约赔偿数额的确定，如买卖合同对逾期迁出户口的违约责任未进行约定，且双方提供的证据均无法证明买受人对购买涉案房屋的户口有相应的特殊需求（如子女入学就读等），构成买受人购买涉案房屋目的的重要组成部分时，违约损害赔偿责任以补偿性为原则。故本案以补偿买受人黎某因徐某未能迁户导致的损失为原则，结合出卖人杨某过错程度、户口不能迁出的原因及迁户对买受人黎某的影响等因素确定损害赔偿数额。
【风险提示】
如二手房屋买受人对购买房屋的户口有相应特殊需求，且该需求是其购买房屋主要目的，买受人应将该特殊需求在合同中予以明确，同时约定如出卖人未履行该义务时所应承担的违约责任，以便在出卖人未按约定迁出户口时，买受人请求出卖人承担违约责任有明确的依据，同时也便于法院在诉讼中对双方约定的违约责任是否合理有明确的判断依据。
08.
守约方对违约方的违约行为虽持异议但未行使合同解除权并积极配合履行，应认定合同仍继续履行。
【案情简介】
谢某向高某出售商品房并签订合同，书面约定价款给付、买受人办理房屋贷款、出卖人涂销抵押、房屋过户等事宜。合同履行过程中，高某未依约定期限办理房屋贷款，谢某知悉后未行使合同约定解除权，而是申请垫资并配合高某办理房屋贷款手续。谢某协助履行期间，未能在约定期限内办妥垫资并涂销房屋抵押。其后，高某以谢某违约为由提起本案诉讼，主张解除房屋买卖合同、谢某向其双倍返还定金并赔偿损失。谢某辩称因高某违约导致合同解除，谢某无需返还高某已付定金。
该案经佛山市禅城区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决案涉房屋买卖合同于高某起诉状送达谢某之日解除，因双方均存在违约情节，谢某应向高某返还已付定金，无需另行赔偿损失。
【法官说法】
本案系因合同履行过程中，双方均存在约定可以解除合同的违约行为而引发的纠纷。本案争议焦点在于，出卖人谢某明知买受人高某逾期办理房屋贷款已构成违约的情况下，仍配合买受人高某继续履行房屋买卖合同，而后买受人高某以出卖人谢某违约为由抗辩无需返还已付定金是否应予支持。
对此，法院应梳理合同履行中各方履约行为、通知解除的时间节点及解除通知送达对方的情况予以综合认定。因出卖人谢某在明知买受人高某违约情况下，未及时行使合同约定解除权，并积极配合买受人高某申请垫资，以期促成合同履行，此时不宜将买受人高某的违约行为与合同履行的变动过程割裂看待，机械认定买受人高某违约导致合同解除，而是应将出卖人谢某明知买受人高某违约后仍积极实施的协助行为视为接受履行，并认定合同继续履行。
【风险提示】
就此类纠纷而言，房屋买卖合同的双方均应自行阅读并理解约定条款，就对方的违约行为及时行使合同约定解除权，以避免纠纷发生及损害扩大。
09.
双方协商变更合同履行方式后，并未约定合同后续各项义务履行期限，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。
【案情简介】
欧某向游某、李某出售案涉房屋，约定游某、李某通过银行按揭方式支付剩余房价款，双方于2020年8月20日前按银行要求提供资料办理按揭贷款手续，并于2020年9月30日前双方共同办理过户。因游某、李某未能按约办理按揭贷款，2020年10月，双方达成一致办理转按揭手续，但对转按揭后各方的合同义务履行期间未作具体约定。2020年10月22日，游某向欧某邮寄《催促履行通知函》要求欧某于2020年10月30日到指定地点办理过户手续。2020年12月上旬，游某取得银行同贷书。2021年2月10日，游某、李某与欧某根据案涉房屋中介人员预约的过户时间完成房屋过户。其后，游某、李某向法院提起诉讼，请求欧某向其支付2020年10月31日至2021年2月9日期间的逾期过户违约金。
该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决欧某无需向游某、李某支付逾期过户违约金。
【法官说法】
本案系因二手房交易的买卖双方在合同履行过程中变更履行期限，且未对后续合同义务的履行作出具体约定而引发的纠纷。本案争议焦点在于，欧某是否存在逾期过户的违约行为。
在房屋买卖合同履行过程中，如双方协商变更某一合同义务的履行期间后，并未约定合同后续义务的履行期间，则应视为双方对后续合同义务的履行期间约定不明，一方当事人可要求对方随时履行，但要给对方必要的履行时间。本案中，出卖人欧某与买受人游某、李某协商一致变更贷款方式后，未约定涂销抵押及过户等合同义务的履行期间，应当认定游某、李某有权要求欧某随时履行，但要给欧某必要的履行时间。由于本案现有证据无法证明游某签订抵押贷款合同的具体时间，但能证明自游某取得同贷书至中介人员通知过户的期间内，欧某办理了案涉房屋涂销抵押手续，并在中介人员预约的过户日期顺利办理完毕过户手续，故欧某不存在逾期过户的违约行为。
【风险提示】
二手房买卖合同履行过程中，如双方协商一致变更部分合同义务的履行期间，则应对合同后续需履行的义务进行梳理，并明确约定各方后续合同义务的履行期间，避免因后续合同义务履行期间不明确而产生纠纷。
10.
出卖人在买受人享有的约定宽限期到来之前不得以买受人未履行合同义务为由解除合同。
【案情简介】
简某、李某向刘某出售案涉房屋，约定刘某办理银行按揭的同贷书审批通过后7天内，需把协助还款金额转账至简某、李某账户，简某、李某必须立即办理案涉房屋全额还款手续。并约定，如刘某逾期达30日视为刘某严重违约，简某、李某有权解除合同并追究李某违约责任。2019年7月13日，简某向刘某发送信息要求刘某在2019年7月20日前办好同贷书并付清购房款。2019年7月29日，刘某取得同贷书，但未将协助简某、李某还贷的款项支付至简某、李某的还款账户。2019年8月12日，简某、李某向刘某发出律师函，表示因刘某未能解决同贷书，简某、李某同意将宽限期延长至2019年7月30日，但因刘某仍未能办理同贷书及支付购房款，简某、李某要求解除房屋买卖合同。2020年1月3日，简某、李某将案涉房屋出卖予案外人并完成过户。遂刘某提起诉讼，主张解除合同，并要求简某、李某返还已付定金、承担违约责任。简某、李某抗辩称，房屋买卖合同系因刘某拖延办理同贷书而解除，刘某的行为构成违约，其无权要求简某、李某返还已付定金并承担违约责任。
该案经佛山市顺德区人民法院一审、佛山市中级人民法院二审，判决解除案涉房屋买卖合同，简某、李某向刘某返还定金并承担违约责任。
【法官说法】
本案系因房屋买受人未能及时支付房款，房屋出卖人在未解除合同的情况下将房屋出售他人引发的纠纷。本案争议焦点在于，如何认定导致合同解除的违约方。
就本案合同违约方的认定，法院应综合合同履行过程中双方行为确定，并厘清发出解除合同通知的一方在发出通知之时是否享有约定解除权。本案中，出卖人简某、李某在得知买受人刘某未能及时办理同贷书后，同意将买受人刘某提交同贷书、支付购房款的期限延长至2019年7月30日。结合买卖双方所签合同中关于买受人刘某逾期付款或办理相关手续达30日，出卖人简某、李某才有权解除合同的约定，出卖人简某、李某于2019年8月29日才可对买受人刘某的违约行为享有合同解除权。出卖人简某、李某于2019年8月12日通过律师函通知买受人刘某解除合同不发生合同解除的法律后果。在案涉合同尚未解除的情况下，出卖人简某、李某其后将案涉房屋另行出卖予他人，导致案涉房屋买卖合同实际无法履行，出卖人简某、李某构成违约，应向买受人刘某返还已付定金并承担违约责任。
【风险提示】
守约方在对方违约，需要行使合同解除权时，应当注意其发出合同解除通知时，根据合同的约定或双方的其他约定其是否已享有合同解除权。尤其是在守约方给予违约方宽限期的情况下，守约方注应当注意其在宽限期届满后才享有合同解除权。在对方违约尚未满足合同解除的条件时，守约方向违约方发出解除合同的通知并不发生合同解除的效果。即便其后对方的违约行为满足合同解除的条件，在守约方未另行发出解除合同的通知的情况下，合同并不因守约方此前发出的解除合同通知而解除，双方仍应按约定履行其合同义务。如未按约定履行义务的，如另行出售房屋、拒绝支付款项等，仍可能构成违约。
