2026香港商业地产的三大底层逻辑变了,两大资产成未来重点

2025年的香港商业地产市场，正在经历一场深刻的“权力更替”。

当中资买家以43%的占比重夺市场话语权，当阿里巴巴、京东、蚂蚁集团等巨头纷纷从“租客”变身“业主”，这背后传递出的信号远不止于几笔大宗交易。

在这个估值重塑的窗口期，未来的财富机会究竟藏在哪里？

是写字楼，还是被低估的细分赛道？

一、从中资“租客”到中资“业主”

回顾刚刚过去的2025年，香港商业物业大宗交易市场交出了一份极具风向标意义的成绩单。

数据显示，来自大中华区（除香港外）的买家涉及成交金额高达173亿港元，占据了整体市场份额的43%。

这一数字不仅刷新了疫情以来的新高，更标志着中资企业对香港核心资产的配置进入了“深水区”。

最具代表性的事件，莫过于阿里巴巴与蚂蚁集团在年底联手，以72亿港元购入铜锣湾“港岛壹号中心”作为香港总部。

这不仅是2021年以来本港最大宗的写字楼成交，更像是一块巨石投入湖中，激起了层层涟漪。

紧随其后，京东集团斥资近35亿港元购入中国建设银行大厦50%业权。

东吴证券则在中环皇后大道中购入全幢商厦自用。

这些巨头不约而同的选择，揭示了一个核心趋势：中资企业在港正从“租赁扩张”转向“买地扎根”。

二、为什么现在是“买而非租”的最佳时机？

想搞懂这个问题，我们必须看透这波交易潮背后的商业逻辑。

为什么这些精明的资本不再满足于支付租金，而是选择重金建仓？

1. 估值洼地的“六至七折”诱惑

目前，香港超甲级写字楼的价格相较于历史高位，普遍处于六至七折的水平。

对于拥有充足现金流、且有长期留港发展需求的中资巨头而言，这无疑是一个理想的入市时机。

用戴德梁行中国资本市场部副董事总经理陈彩丽女士的话说，目前的市场是由“自用型买家”主导的。

2. 投资回报率的现实考量

我们要坦诚面对一个事实：目前香港甲级写字楼的租金回报率仅在2%至3%左右。

对于纯粹的财务投资者来说，这个回报率确实缺乏吸引力。

毕竟中资企业在全球范围内有更多高收益的投资渠道。

但逻辑在于： 既然租金回报不高，那么“买楼”的初衷便不再是赚取租金，而是锁定营运成本、资产保值以及建立海外总部的品牌形象。

3. “领头效应”与关联方的簇拥

阿里巴巴的入驻产生了巨大的心理暗示。

中资企业普遍存在“不愿做第一个吃螃蟹的人”的心理。

当行业领军者完成布局，其关联企业、上下游合作伙伴也会闻风而动。

据戴德贤行透露，阿里成交后，关于香港选址、投资机会的咨询量激增，这种“带头效应”正在加速中资入港的进程。

三、科技与金融的“双轮驱动”

2025年，香港重夺全球IPO募资冠军宝座，大批内地企业赴港上市。

这直接催生了大量的办公需求。

科技行业：以阿里、京东为代表，看重香港作为“走出去”的桥头堡。

金融行业：随着IPO回暖，证券、基金等机构急需在港设立或升级海外总部。

这种实体业务的支撑，让写字楼市场在经历了一段低迷期后，终于在2025年底止跌回稳。

四、这两个赛道正在悄悄“发力”

除了传统的写字楼，专业投资者应该关注哪些被市场忽略的角落？

戴德梁行陈彩丽提到的两个方向，非常值得思考：

1. 数据中心：创科风口下的“刚需基建”

香港目前的创科产业占GDP仅约1%至2%，起步虽晚，但潜力巨大。

随着政府推出创科基金及人才政策，加之中资总部入驻后产生的大量本地化数据需求，数据中心及超算中心的需求将出现“跃进式”增长。

痛点即机会：现有数据中心多由工厦改造，受限于承重、电力和地契。

这种供应的稀缺性，决定了数据中心是未来1-3年最具爆发力的赛道。

2. 旅游型酒店：被“学生宿舍”挤压后的市场缺口

这是一个非常有意思的观察点，过去两年，香港约30宗酒店成交中，大部分被改造成了学生宿舍或长租公寓。

结果是：全港每晚房价在800至1,200港元的中低价旅游酒店竟然仅剩9间。

随着盛事经济（如启德演唱会、各类大型赛事）的兴起，旅客发现香港住宿“要么贵得惊人，要么没房可住”，导致大量游客流向深圳过夜。

这种供需错配意味着，地理位置优越的中低端旅游酒店，正成为被市场忽略的投资“富矿”。

五、2026展望：风向已变，逐步回归轨道

站在2026年的起点，香港商业地产的“至暗时刻”已经过去。

息口下调：融资成本的降低将直接刺激大宗交易。

总部经济：中资持续加码核心资产，将带动配套产业的连锁反应。

价格预期：虽然价格不会立即报复性反弹，但“底部”已经夯实。

香港的市场从来不缺机会，缺的是在噪音中看透本质的眼光。

当中资巨头纷纷从“过客”变为“主人”，你是否已经看清了这轮资产洗牌中的位置？

目前，AACL掌握数个中环、铜锣湾核心地段的超甲级写字楼隐蔽盘源。

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