宝龙地产拟出售宝龙商业25%股份

1月27日晚，宝龙地产发布公告称，其拟以3.61亿港元出售宝龙商业25%股份。

物股通认为，这是宝龙地产“以最小控制权让渡换流动性喘息”的债务纾困操作，既贴合房企化债的现实需求，又通过关联交易守住了核心资产的最终控制权，交易机构背后的设计，值得深究。

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核心目的：紧急补充流动性，为债务重组“输血”

此次出售是宝龙地产境外债务重组的关键落地动作，直接服务于流动性纾困。

截至2025年6月30日，宝龙地产总借贷约561.11亿元，流动负债高达275.98亿元。而账面现金仅73.27亿元，资金缺口超200亿元，且累计违约债务达228.43亿元，此前境外重组计划曾因未达成协议失效，还面临附属公司清盘风险。

根据2025年10月签订的《重组支持协议》，宝龙地产需筹集4000万美元现金用于债务偿付，此次出售所得3.61亿港元（约合4630万美元）可直接覆盖该现金需求。

同时剩余资金还能补充日常运营，避免因流动性断裂触发更多违约条款——这是典型的“用优质资产变现换生存时间”的房企化债思路。

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控制权设计：关联交易“明售实保”，避免核心资产易主

此次交易最关键的细节是买方为关联方，而非第三方投资者：买方PrimeCapital由许展豪（许华芳之子、许健康之孙）持股51%、许华琳（许华芳堂妹）持股49%，均为许氏家族成员控制。

这一设计直接规避了“失去宝龙商业控制权”的风险：出售前，宝龙地产持有宝龙商业63%股份；出售25%后，仍持有38%，仍是第一大股东；

叠加买方关联方持有的25%股份，许氏家族对宝龙商业的实际控制权未发生根本变化，且公告明确“出售后两家公司最终控股股东保持不变”；

不同于此前传闻的“转让32.4%股份可能失去控股权”，此次25%的转让比例精准卡在“既筹钱又保权”的临界点，避免核心资产落入外部资本手中。

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对宝龙商业的影响：运营稳定性优先，避免战略动荡

从交易条款看，宝龙地产刻意减少了对宝龙商业的冲击，维持其作为“优质现金牛”的属性。

财务层面，宝龙商业仍为宝龙地产“非全资附属公司”，财务业绩、资产负债继续并表，避免了股权变更导致的报表剥离；

运营层面，公告强调“确保管理层连续性”，不会因股权变动引发战略调整——对宝龙商业而言，其97个在营项目（91.8%出租率）、42.85亿元现金储备的基本盘未受冲击，仍能保持长三角区域深耕的运营节奏；

关联交易的属性也减少了第三方介入可能带来的业务重构（如战略收缩、项目剥离等），降低了对商户、业主的信心冲击。

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重压下的精明决策

这笔交易可视为宝龙地产在巨大债务压力、重组时间紧迫、市场情绪低迷等多重约束下，做出的一个相对“精明”且现实的选择。

它并非真正意义上的“卖子求生”，而更像是将家族财富从左口袋暂时移到右口袋，以换取渡过眼前难关的现金，同时最大限度地保留了对核心资产未来价值的控制权。

对于市场而言，这标志着宝龙地产的债务重组进入实质性资产处置阶段。

短期看，它解决了重组的一部分现金需求；长期看，宝龙商业与母公司的风险隔离是否彻底，其独立发展的道路能否走稳，将是后续观察的重点。

不过需注意的是，此次出售并非“板上钉钉”：交易需满足“独立股东批准”“主管机关备案”等先决条件，且通函需不晚于2026年2月20日寄发，若独立股东对关联交易定价（参考前15个交易日均价）或控制权安排有异议，可能影响交易进度；

此外，出售后宝龙地产其他储备将减少约5.21亿元人民币，长期仍需依赖后续经营改善或更多资产处置缓解债务压力。