最近收到不少粉丝私信：“我看中一套二手房，直接约房东谈价格，结果算完税费发现多花十几万！”这就是典型的“谈判前没做功课”！今天我就手把手教你，谈判前必须算清的4笔账，否则分分钟当冤大头！
第一笔账：房价是“实收”还是“各付各”？很多人以为房东报价就是最终价格，大错特错！一定要让中介提前列清费用清单：比如说房东到手价，税费、中介费由谁承担等问题。
举个例子：房东报价200万实收房款，实际买家需支付：200万房价+税费+中介费，所以算清楚确实很关键！
第二笔账：税费到底怎么算？二手房税费是“隐藏大坑”，必须提前算准，目前青岛地区房产交易税费类征收如下：增值税：房子满2年免征，未满2年按评估价3.3%交；个税：满五年唯一住房免征，否则按评估价2%交税；契税这块儿，不同情况征收标准不太一样。首套住房的话，140 平以上的按照 1.5%起征，140 平以下就按 1%起征。要是二套住房呢，140 平以上按照 2%起征，140 平以下还是按 1%起征。三套以上就统一按 3%征收，我给大家打个比方哈，假设一套房子 100 平，报价 100 万，如果是首套房，契税按 1%算，那税费就是 1 万元，要是 142 平的首套房，同样报价 100 万，契税按 1.5%算，那就是 1.5 万元。这样一对比，是不是就清楚多啦！
第三笔账：土地性质是“划拨”还是“出让”？出让地：直接交易，无额外费用；划拨地：需补交土地出让金，按评估价1%征收（需要明确这块费用由卖方承担还是买方承担）。
第四笔账：首付和月供算清楚，别被“低报价”忽悠！很多房东用“低价”吸引买家，但首付要求极高（比如要求买家首付帮还房贷这种情况，我的建议是不要用自己的首付帮卖家偿还房贷，风险极高）。
我在这里再帮各位购房者总结一下谈判前必须做的3件事：第一呢，让中介列一份费用清单，明确房东或者买家各付哪些费用；第二呢，提前算好总成本（房价+税费+中介费+其他费用）避免超出预算；第三呢确认土地性质，划拨地需重点谈出让金承担方式等。最后提醒：二手房谈判是“信息战”，谁准备充分谁就能省下购房款，下次看房前，先把这篇文章转发给家人，一起算清账再谈判哦！
