本表格纯属个人偏好，非喜勿喷。
临近过年，市场上没啥想看的新房，刚好最近保利天悦二手成交实在火爆，写一篇天悦的二手房的踩盘笔记吧。
总的来说，次新房精装小区+二梯队学区+高新国宾区+2w上下的价格，基本上能够解决高新刚需置业人群的住房+教育需求，一个月成交40套左右也反映了目前市场对于价格的认可。如果说之前的3W+的保利天悦有学区溢价，目前的学区溢价水分已经被逐步挤压。二手房本身得房率的劣势在价格上已有体现，周围商业、公园配套的逐步成熟，叠加地段本身，也是这个项目持续受关注的原因。
1.品牌
保利这个品牌，也不需再过多介绍。
天悦这个项目，分为了六期，开盘的时间刚好赶上西安市场开始摇号那几年，之后是越来越火。随着学校资源的兑现，小区的房价在前两年一度冲上了3w+，随着房地产市场的低密，二手市场被新房高赠送持续挤压，保利天悦也最终不敌趋势，部分户型单价跌破2w，下探到1.6w左右。
保利天悦作为次新房，只能说没赶上好时候，一般新房的最高点差不多就是在交房后的5年时间，如果不是遇到周期，这几年其实可以说是他的阶段高点，当然，有人会说现在就是他的阶段高点，以后还会继续跌。这个仁者见仁智者见智。
具体到小区环境来说，中规中矩，2020年左右的房子，因为整个的地价也不低了，开发商已经不像过去低地价的时候，做很多的绿化和公区。小区是精装交付，精装的水平也只能是勉强过得去。但是优点是保利一梯一户的户型，可以说是开创了当时的先河，后面其他开发商逐步效仿，并且这个户型本身北阳台+飘窗的赠送，整体实得面积在三代住宅里面也还是比较能打。另外小区本身的售价在当时的新房市场也属于刚改产品，小区本身还有别墅、洋房产品，所以虽然外立面不如新房小区，但是小区大门、单元入户及地库整体还是一个偏改善的产品。
2.地段
因为是二手房了，这个附近也已经很成熟了，项目在一期开发的时候，周围全是空地，绿城的一二三章更还是没影的事。但这个地段的优势，其实可以看做是锦业路、沣惠南路的自然外溢发展。
整个高新一期，由东至西逐步外拓发展，大概是2015年左右的时候，当时觉得奔驰利之星4S店超级偏，但是现在看，也是因为这一片逐步成熟，这也变成了高新改善新房集中的国宾区了。
地段，其实也是二手房最大的优势，随着城市化进程的放慢，新区外拓画的饼已经没人吃了，开发商的说辞逐步转向了主城区，但是主城区总共就那么大，早些年开发的时候，留下的地块本身就不多，很多也有点小瑕疵。
二手房因为是所见所得，周围是否便利，配套是否成熟，无需多言。
3.户型
二手房在目前的市场，最大的劣势其实就是户型。毕竟现在的得房率是100%+，二手房过去加上公摊实得也就是80%左右。但我一直认为，也正因为这样，其实目前是很多购房人入住核心区的好时机，因为二手房的价格被新房打压，单价和总价让上车门槛降低了很多。虽然实得率低，但是麻雀虽小五脏俱全，该有的三间-四间房都有，完全能够满足家庭生活需求。具体拿小区的143的户型来说：
最近卖的比较火的主要是2梯4户的143，因为价格相对较低，成交总价大概是1.65-1.85w的单价。这个户型单价相对较低，其实主要也是因为目前市场143的大部分产品都是2梯2户或者1梯1户，143的面积在2梯4户的产品中，就面临着高不成低不就的问题，所以只能以价换量。
五期奇怪的手枪2梯2户户型，单价大概是2w左右。这种户型在南方见得比较多，在北方比较少见，大家有没有觉得这个很像最近哪个新盘的户型？从目前的二手价格来看，大家的接受度其实不高。
1梯1户的143，有三房、有四房，大概是2.4w左右的单价。这个可以说是当时天悦比较亮眼的户型，因为是1梯1户的设计，和邻居家有消防门隔开，保持了独立性，这个户型厨房很大，北阳台的赠送也能作为储物空间。四房的设计中，中间的书房面积有点小。
整体来说，因为是次新小区，基本上都是南北通透的户型，叠加天悦本身学区优势，随着价格的下跌，也迎来的最近成交量的暴涨。可以看到，其实市场是最聪明的，现在很少能有信息不对称产生的大漏，只要价格差不多，买入量就开始增加。
4.价格
其实，市场已经反映了价格。
保利天悦1月份差不多卖了40套，想低价出货的基本上已经出完了，目前留下的卖家都是一些观望或者有较高期望的人。价格永远受供需关系影响，所以现在再去看我刚才说的这些户型，价格已经较前段时间的个别低价房，有了一定的涨价幅度。
这周围的新房，绿城五章大概的价格是2.3-2.5左右，保利天悦2梯4户的产品因为户型，售价其实已经把得房率的劣势磨平了。1梯1户的得房率，真的算下来，套内可能和绿城五章差不多或者少一些。但保利天悦精装修+二梯队的学区的buff，优势也就比较明显了。
更何况目前周围像高新金茂、长安玉华这些高端改善盘3w+的定价，已经在建的商业，给这周围整体的住宅品质也定了基调。
5.学校
保利天悦的学区，一直是当红炸子鸡。与高新三期的三十一小、十一初总是被拿来对比，目前的对比结论是高新三期的三十一小、十一初更强一些。但是，对于一手买保利天悦的业主而言，当时是没有支付任何学区溢价的，谁都不知道高新第四学校是高新一中的丈八校区，对于业主而言，可以说是中了彩票。
而如今学校的教育质量，其实我始终认为，除了本部，其他以后不会相差太多，之前3w+的保利天悦确实是有学区溢价的，但是目前二手市场的价格，已经把学区溢价的水分逐步挤压。
此外，小区本身还配套2个幼儿园，基本上解决了一个家庭12年的教育需求。
6.医院
依然是高新区的通病，不论是二手房还是新房，都面临附近没有公立三甲医院的bug。
7.公共交通便利
这也是这个盘的一个问题，没有地铁配套，不过就像之前说这个片区的新房一样，因为购买这个房子的人群的上班地点主要集中在高新，这个地方本身离高新的核心区距离较近，地铁配套虽然有影响，但相对较小。
8.周围环境成熟度（生态&商业配套）
项目目前有皂河公园，绿化还没完全起来，但是还在配建另外一个公园，也可以说是业主的福利彩票。
这个项目因为本身分为6期，1-4期之间是一些小路，项目南面是鸿基新城，项目西面是空地和商业住宅，项目南面也是住宅，项目东面是学校，基本上没有太大的不利因素。
看新房，其实就像看美女，特别容易冲动和上头，看二手房就像相亲，市场良莠不齐，需要你慢慢发掘。容易冲动和上头的事情，就容易让人多花钱，现在的新房在得房率和园林会所卷无可卷，但是对于普通购房人而言，需要的就是一个家，牛马们每天能用会所的机会太少了，反而如果合适的二手房总价上直接少了几十万，新房提供的那点情绪价值完全可以被弥补。
