在债务纠纷执行中，同一房产常被多家法院查封，首封法院判决过户后，不动产登记机构能否拒绝执行？轮候查封又能否阻止过户？本文结合典型案例，依据现行法律规定，为你厘清核心争议与实务要点。
一、案情回顾：多债权人查封同一房产，首封法院判决过户引争议
债务人A先生因无力偿还B企业、C企业欠款，两家企业先后起诉并申请强制执行，目标均为A先生名下唯一房产。
1. 首封与轮候查封：B企业率先向甲法院申请查封，甲法院向不动产登记机构送达协助执行通知书，登记机构依法办理正式查封登记；C企业随后向乙法院申请查封，因房产已被首封，仅办理轮候查封登记。
2. 判决与执行启动：甲法院审理后作出生效判决，B企业申请执行，甲法院向登记机构送达执行裁定书+协助执行通知书，要求解除房产查封并协助过户至B企业名下。
3. 异议提出：登记机构等待B企业提交过户申请期间，A先生以“判决不当”为由、C企业以“自身已申请查封”为由，共同向登记机构提出异议，要求拒绝解封过户。
二、核心争议一：不动产登记机构必须执行法院生效过户判决吗？
结论：必须执行，无权拒绝，也无权对生效法律文书进行实体审查。
1. 法律依据：协助执行是登记机构的法定义务
- 《民事诉讼法》（2023修正）第253条、第262条明确：法院决定扣押、冻结、变价财产，或需办理财产权证照转移手续的，可向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
- 《最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第3条规定：登记机构协助法院办理查（解）封、过户时，应及时办理，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。
2. 实务要点：异议需走司法救济，而非要求登记机构拒执
- A先生认为判决不当，不能要求登记机构拒绝执行，应通过执行异议、向上一级法院申诉等司法途径维权；
- 登记机构仅负责“按嘱托办理登记”，不承担司法裁判的审查职责，擅自拒执将承担法律责任。
三、核心争议二：轮候查封能阻止首封法院的过户执行吗？
结论：不能，轮候查封仅为“排队等候”，首封法院处置房产后，轮候查封自动失效。
1. 法律依据：轮候查封的效力规则
- 《不动产登记暂行条例实施细则》（2024修订）第91条：多个法院查封同一不动产，先送达协助执行通知书的法院办理正式查封，后送达的办理轮候查封。
- 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第26条：查封解除的，登记在先的轮候查封自动生效；首封法院全部处置查封财产的，轮候查封自动失效。
- 法发〔2004〕5号通知第20条：轮候查封按送达时间排序，首封法院全部处理房产的，后续轮候查封直接失效。
2. 实务要点：轮候查封债权人的维权路径
- 本案中，甲法院要求“解封+过户”，属于全部处置案涉房产，C企业的轮候查封因房产权属已转移，自动失效；
- C企业无法通过轮候查封阻止过户，需另行向法院申请查封A先生其他可供执行的财产，或参与A先生其他财产的分配。
四、实务温馨提示：债权人与当事人必知的关键要点
1. 明确登记机构职能：依嘱托登记，不做实体审查
- 法院要求的查（解）封、过户属于依嘱托登记，登记机构仅按生效嘱托文件办理，不审查判决实体内容；
- 若登记机构认为登记事项有异议（如权属错误），可向嘱托法院提审查建议，但无权擅自停止办理协助执行事项。
2. 债权人维权策略：优先争取“首封”，掌握执行主动权
- 轮候查封债权人处于被动地位，仅在首封解除、首封债权人受偿后有剩余财产时，轮候查封才生效；
- 债务纠纷中，及时起诉、尽快申请财产保全，争取成为首封债权人，是实现债权的关键。
3. 异议维权路径：区分“司法异议”与“登记异议”
- 对判决、执行行为有异议：向执行法院提执行异议，或向上一级法院申请再审、申诉；
- 对登记行为本身有异议（非针对判决）：可依法向登记机构提不动产登记异议，但不影响法院生效嘱托的执行。
总结
法院生效判决要求房产过户的，不动产登记机构必须依法协助执行，无权拒绝；轮候查封仅为“排队状态”，不能阻止首封法院的过户处置，首封法院全部处理房产后，轮候查封自动失效。无论是债务人还是轮候查封债权人，均需通过合法司法途径维权，而非要求登记机构拒执生效法律文书。
