调研解读|地产:从三道红线放松新闻看当前政策风向
媒体报道房企无需上报三道红线指标，结合海外债融资25年重启，商业不动产Reits持续推进，房企融资限制解除。16年暂停股权融资，地产行业融资从鼓励转向限制，板块pb估值见顶，26年行业融资从限制转向鼓励，对企业经营回报率提升，有重要意义。成交放量超越季节性，若小阳春交易持续同比涨幅维持在20%以上，且核心城市二手挂牌消纳周期下降之8个月以下（目前为10-12个月），可以初步确立底部。目前主流房企平均PB估值为0.65x-0.7x，25年板块计提加速，21年之前的老货问题得到极大程度解决。目前新货平均净利率超过8%，低预售门槛+好房子提高周转率，净资产回报率在15%以上，若资产价格稳定，主流房企平均PB将会修复至1.5x以上，部分老货负担小或者有特殊变现渠道的公司，PB估值有望超过2x。一、美国房企发展模式偏专业型，在危机时期以去库存、降负债、缩减业务规模为重点任务，待美国房地产市场回暖后通过期权形式增加土储。在商业赛道，西蒙地产凭借商业地产稳健的现金流和自身的运营优势平稳度过危机，次贷危机后通过发力奥特莱斯业态、动态调整物业组合、多元化布局以实现长期稳定发展。二、日本房企多为综合型发展模式，泡沫破裂财团系房企凭借业务多元化布局以及财团支持穿越周期，而后其转型发展呈现几个特点，包括收入向经营性业务倾斜、开拓资管和国际业务、优化杠杆率和负债结构、国内业务聚焦东京都市圈。三、我国房企未来高质量发展需具备三要素，包括在核心赛道具备竞争力、开发销售的规模与企业杠杆率适中、品牌IP具备辨识度。最重要的核心赛道为商业地产和核心城市开发这两大领域。四、我们看好在核心赛道具备竞争力、杠杆率和规模适中、具备品牌效应的房企。A股：新城控股、滨江集团、建发股份，港股：华润万象生活、华润置地、中国金茂、建发国际集团、绿城中国、越秀地产、龙湖集团等。
