前段时间美国中产“斩杀线”这个词很火了一段，听起来确实很可怕。回头再看看自己身边发生的事情，如果高额房贷+失业双层暴击、叠加上目前的房价下跌，其实也基本是面临大城市生存的“斩杀线”了。大城市房价总价这么高，按说就算房价跌一点、暂时失业，也不至于很快就到了生存“斩杀线”的地步吧？但事实就是最近两年身边网络上，返贫甚至需要贷款买房的案例还是不少的。
这除了月供可能在家庭流水中占比太高，还有另一个重要原因，就是房产在家庭财富中占比太大了，负债总额超出了净资产的覆盖范围。
经常听说中国家庭大概70%的财富都在房子上，虽然感觉和我接触到的家庭比可能要低一些，但这个数字听起来也还好。所以，我用豆包AI帮忙整理了一下2021-2025年中国家庭房产占比趋势表，经过几轮取数和细节调整，表格里选取的口径是：（家庭房产占比 = 家庭房产总估值 ÷ 家庭总资产）。
虽然数据可能不那么准确，但还是很明显地揭示了几个趋势/事实：
1、“房子占中国家庭资产的70%以上”所言不虚，除了高收入家庭，其他不论是从城市层级还是年龄段，占比基本都在70%以上。尤其是一线城市，不论是年轻还是年长家庭，房产占比都明显偏高。这对应了一线城市房价和生活成本高的体感。
2、最近5年的占比是在逐步下降的，这是房价下跌后带来的占比被动下降。
3、越有钱，房产占比越低，且不同收入水平的占比之间差异是三个维度里差异最大的。在以上调查也基本反映了只有解决了住房需求后，才有资格谈财富配置和投资。
数据到这里，好像一切都还正常。但是考虑到现在债务和房价的双重绞杀，我再次提醒豆包，把负债问题算进去，做一个净资产口径的占比数据（净资产口径房产占比= 家庭房产总市场公允估值 ÷ 家庭净资产 × 100%），然后，结果是这样的：
注：高杠杆判定标准是大概以房贷占家庭月收入比例大于等于50%
一线城市、中等收入、40岁以下年轻家庭，buff叠满，净资产口径的房产占比可以高达500%，普遍超200%！这里面依然可能存在AI数据幻觉的影响，但感觉整体还是靠谱的。举两个深圳刚需安家落户案例（25-35 岁，贴合乐有家 / 贝壳数据）的例子，来说明下为什么选这个口径来反映实际占比：
（1）300 万刚需房，首付 30%（90 万，父母资助 70 万），商业房贷 210 万（30 年，月供≈1.05万），家庭月收入2.4万（房贷月供占比 = 1.05÷2.4≈43%），金融资产 5 万，无其他资产 / 负债。
总资产 = 300 万（房产）+5 万（金融）=305 万
→ 总资产口径占比 = 300÷305≈98%
净资产 = 305 万 - 210 万（房贷）=95 万
→ 净资产口径占比 = 300÷95≈315%（对应表格中 280%-500% 区间）
→ 如果是都按净资产口径计算，房产占比= (房产估值 - 未偿房贷) ÷ (家庭总资产 - 总负债) = 90÷95=94%
（2）400 万刚需房，首付 20%（80 万，含父母资助 70 万），商业房贷320 万（30 年，月供≈1.68万），家庭月收入3万（房贷月供占比 = 1.68÷3≈56%），金融资产仅1 5 万，无其他资产 / 负债：
• 总资产 = 400（房产）+15（金融）=415 万
→ 总资产口径占比 = 400/415≈96%
• 净资产 = 415-320=95 万
→ 净资产口径占比= 400/95≈421%（对应表格中 280%-500% 区间）
→ 如果是都按净资产口径计算，房产占比= (房产估值 - 未偿房贷) ÷ (家庭总资产 - 总负债) = 80÷95=84%
从上面两个例子可以看到，三种计算口径，他们的占比都大于80%，甚至接近100%；而用净资产口径房产占比 = 家庭房产总市场公允估值 ÷ 家庭净资产 ，差异最大，是最能反应购房杠杆情况的。
如果上述两个例子，都面临家庭成员失业，短期内可能难以继续维持房贷的情况，需要在房价下跌的情况下卖房，就算直接假设卖房顺利、不算各种税费和已还贷款，房价即到手房款。如果房价下跌30%：
案例（1）中，房子卖出210万+5万金融资产=215万，减去未偿还贷款210万=5万，父母资助全无，但好歹还有余钱5万；
案例（2）中，房子卖出280万+15万金融资产=295万，减去未偿还贷款320万=-25万，不仅父母和积蓄全无，还倒欠银行25万，妥妥的“贷款卖房”。
这两个例子为了简化进行的假设，初始资金都是95万、房价下跌幅度一致，收入高一点的家庭选择了总价高100万的房子，结果成为负资产。本质上来说，首付比例就是对应的杠杆倍数，2成对应5倍、3成3.3倍、5成是2倍；房价越高，撬动的资金额越大，越需要有对应的非房产资产进行风险对冲。为了直观展示下首付比例带来的杠杆威力，我简单做了个表：
可以看到，房价上涨50%时，上涨的收益50万是业主的、20万的投入有250%的收益；如果房价下降50%，下跌的50万损失也是业主的，20万投入就是-250%的损失了。
如果家庭的净资产≈房产的「首付 + 增值部分」；非房产资产（存款、理财金融 / 实物等）远远无法覆盖负债，那么一旦房价下跌、增值部分为负，低首付就可能导致净资产为负（资不抵债），也是高杠杆家庭资产结构脆弱的核心体现。
前些年房价一直涨，大家自然多上杠杆，博取成倍的收益。可使用了杠杆，就要承担风险，下跌时也是成倍地跌，上杠杆低首付买房的时候，也需要像其他投资一样大致评估下，房价下跌多少是在自己可承受范围内？表格中的房价腰斩、房子没了还纯纯负债30万，是自己能接受的最差结果吗？
对于新落户大城市的年轻刚需家庭来说，这其实主流状态。他们也不愿意低首付去买房，可既要解决住房问题，手头可以拿出的首付又非常有限，再加上前些年房价一直涨带来的紧迫感，所以看到有低首付、降低购房门槛的政策，自然就像拿到救命稻草，而忘记了杠杆的威力也可能带来巨大的损失。
哪怕是从2025年最新的房产成交数据来看，一线城市多数首付也在5成以下，这也是净资产口径占比超 200% 的核心原因。中等收入，看起来买得起房、实际又没有多少除了房产之外的资产积累的一线城市年轻家庭，大概就是所有群体里压力最大的一拨人了。
当然，这几年房价的下降也给大家带来了深刻的一课，特别是工作不太稳定的，需要考虑怎么降杠杆以免万一收入下降或者失业带来的现金流问题。
如果只有一套房子，首先评估家庭收入减半/没有收入的情况下，家庭积蓄支撑房贷+生活费可以撑多久？如果加上把房子出租呢？如果答案是不到半年，基本可以判断这个房子不在你的可负担范围内，早出售早止损。
但是，如果房价跌幅已经大于首付，也没有什么其他积蓄可以维持1-2年生活或提前还贷，得“贷款卖房”了，而且还是愿意再努力保住自己的“家”，那尽快和银行沟通下调整还款计划，考虑下按当地工资水平中位数来大致判断下是否可以继续支撑？比如，案例（1）房贷1万，深圳工资中位数是8000左右，如果房贷可以沟通仅还利息或降到5000左右，家里一人保持就业，大概就可以继续维持，等失业人员重新就业或者有升职加薪机会，或者经过再有几年调整房价周期恢复到不再是负资产的状态。毕竟，万物有周期，经济和个人状态总会找到新的出路；房价也不可能一直下跌，现在不能说到底，也应该是已经在底部区间了。
如果有几套房子的，可以综合算一下房贷月供和现金流、资产占比情况，综合评价下，哪个是必需品、哪个是有保留价值的。把房子算统账，不要过于计较单个房子的损失，和自己和解，家庭整体财务安全和再平衡才是目的。
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