杭州二手房近期小阳春来了:成交微暖,市场依旧分化明显

这两天很多人问我：“杭州现在二手房到底怎么样？”
结合这两周的市场反馈、线下看盘情况以及房产中介机构数据，我整理了一份「1 月杭州二手房行情总结」。

先给结论：
成交量较前月略有回升，但结构性分化明显。稳盘没问题，全面转暖还早。


 一、成交量：微涨，但仅是“探头”

1 月的成交数据有一个明显信号：
量比 12 月略有放大，但放量主要集中在刚需小户型、主城区有改善意向的板块。

几个关键点：
• 主城区依然是成交主力，量价相对稳定；
• 余杭、萧山、临安等外围版块成交有增量，但增速并不夸张；
• 部分板块库存依旧高，拿证节奏不快。

换句话说：买卖双方都有动作，但观望情绪依旧在。

很多购房者说不清楚市场方向，却都清楚一点——
市场不是一刀切的整体好转，而是“局部活跃、整体稳住”。


二、价格走势：稳中微调，没出现大幅波动

我这几天去实勘了几个典型项目，拿到的反馈有一个共性：
• 房价整体稳住了
• 低总价、小户型成交略活跃
• 高总价改善型成交依然偏谨慎

如果用一句话概括：

房价不像去年那样“有人吓跌”，也不像春节前那样“人人抢着涨”。
稳，就足够说明问题。

这和我之前几篇文章里反复强调的逻辑是一致的：
成交量才是真信号，价格往往只是“跟成交走”。



三、买方心理：既不恐慌，又不急躁

现在杭州买房的氛围有点像是在等——
• 等银行利率更明确
• 等贷款条件更清晰
• 等年后首套改善型需求出手

很多改善型客户有点“理智过头”了：

“现在不急着买，等两三个月看看情况。”

这话本来没错，但它有一个隐含风险：
买方可能会等到真正的好房被别人拿走。

市场常说“谨慎是对的”，
但过度谨慎有时候会错失真正符合需求的房子。


四、值得关注的几个现象

1️⃣ 学区房成交稳定但不再神秘

很多朋友还习惯性认为“学区稳、保值”，这不是绝对。
特别是在出生人口趋势下——未来学区的定义可能比过往更灵活，教育资源分配可能更看重综合素质与特色教育，而不是简单的地理坐标。因此：

学区房不再等于“永远稳”。

注意区分两件事：
• 教育价值（长期）
• 投资溢价（短期/投机）

眼下成交最多的学区房，是那些教育资源仍在持续兑现的板块，而不是“听名字就涨”的热盘。


2️⃣ 刚需与改善的分水岭更明显

1 月成交量中，小面积刚需产品占比明显提升。
这说明：
• 真正有刚需、刚需迁徙的人在成交
• 观望者大多在等“更明确的趋势”

但你要知道：
刚需成交是市场健康的基础，而不是全面好转的信号。


3️⃣ 外围版块“量比价小幅抬头”

像余杭、萧山，一些临近地铁、成熟生活配套的板块成交明显活跃；
但所谓“远郊盘放量”，其实更多是价格底部试探，而不是成交爆发。

这也就很好理解：

买房不是“成交多就一定好”，而是成交在合适的区位才有意义。

成交量扩张 + 区位合理 = 市场健康；
成交量扩张 + 区位弱 = 价格可能继续承压。

五、风险与矛盾：成交量不是全面回暖

但也不能忽视一个事实：
2026 年这个刚开始的 1 月并没有出现那种“量价齐升”的标志性反弹。

为什么？

可能是以下几个原因共同作用：
• 银行按揭政策还没有明显放松
• 刚需顾虑还是高于出手意愿
• 改善型买家对未来判断不够清晰
• 交易路径上还存在等待心态

换句话说：

市场的恢复不是一两个月的数据回暖就能证明的，
它需要连续多个月成交量稳健提升。


六、我自己的判断框架（更重要）

对杭州这样的城市来说，判断一轮行情的思路不能只看：
• 成交套数
• 均价涨跌

我们更应该看：

✔ 成交结构

刚需 vs 改善？
主城区 vs 外围？

✔ 流动性

换房、首套、二套的资金变化

✔ 房源库存

库存下降，是否伴随成交价格稳定

✔ 市场预期变化

开发商、贷款方、中介成交策略



小结：1 月杭州二手房，不用恐慌，也不必过度乐观
• 成交稳住了，是好事
• 价格没有大跌，是常态
• 刚需成交活跃，是健康
• 改善观望依旧，是常态
• 学区房不再神化，是进步

在我看来：

杭州的二手房市场，已经从“短期波动”
进入了“结构性调整”阶段。

它不像过去那样凭一句“学区溢价”就全盘上涨，
也不像极端周期里那样全盘下跌。

它更像是一个理性的市场：
好房子有人接手，而不是随便能涨、随便能卖。