2026年1月,上海房产成交分析 & 市场解读 & 预测

2025年上海二手住宅全年成交套数293517套，同比2024年分别增长36.2%；2026年1月，上海二手房成交量站稳2.2万套关口，并创下近5年同期新高。连续三个月成交量超2.2万套，标志着上海二手房市场，正在从“单边买方市场”向“理性博弈”阶段过渡。

参考纽约、东京等地区的历史房价走势，大回撤周期，通常都是L形走势，上海历经2023-2025年的剧烈波动，目前市场呈现 “量稳价修、预期回归” 的鲜明特征：需求端正在持续修复；

成交量：1月新房成交共计14988套，同比去年1月（10966）上涨36.68%，环比上月（19544）下降23.31%

特点3：产品升级，新房价格上涨乏力，触发积分的楼盘，几乎不存在，开盘即售罄的日子一去不复返，开发商也在愁销路，因此，我们看到，新房价格上涨幅度也是肉眼可见的缩小，产品也在迭代升级，最明显的是得房率普遍做到了90%，相当于新房价格普遍打9折。

特点4：城市更新速度2%左右，豪宅土地持续供应。从翠湖7，8，9期，19-20万的潮鸣东方，东安二村530亿的土拍，城市更新的速度从未停止，用新房土地供应去控制二手市场，这个策略也一直没有变。

1月二手房成交22834套（含商业、车位），日均736.58套，连续三个月站稳2.2万套以上。

环比12月22961套，1月份下降0.5%；同比25年1月18387套，1月份上涨4447套，涨幅24.18%。结合2022年-2025年二手房成交趋势来看，今年1月二手房月度成交总量为近5年最高位！

 市场预测 

新 房：豪宅土地持续供应，拆迁旧改等城市更新速度维持在2%左右。新房价格将持续微涨，销售压力变大，新房大面积开通渠道分销将是大势所趋。一二手房很快完全走出倒挂行情。

两极分化严重。外环外由于库存较高，所以去化周期不容乐观，同时，限售楼盘即将迎来大规模的解禁，因此高库存的区域“鸭梨”山大。

二手房： “量稳修复、预期回归” 将是今年的显著特征。因此，把握目前二手市场，有的挑，可以选，价格也会比较美丽，是一个下手的好时机。

政策方面：20000套是二手房成交量的关键支撑位，目前看2026年整个体数据是有保证的，如果贴息等政策适时推出，市场热度将会有大幅度提升。

 总 结  

如今的市场，是近5-8年的大底部，置换、学区、结婚等刚需客户现在出手，仍然是一个不错时机。原因是：土拍正逐步取消限价，三道红线进一步解除，近5年一手房普遍涨幅在25%，比如，绿城外滩兰庭3年前开盘14万，而在开的高福云境近21万，因此，倒挂正逐步退出历史舞台，新房套利空间也越来越小，交付质量风险却越来越高，这也将会使二手房的性价比逐步凸显。

外环外的限购，名存实亡。分化将会越来越大，改善和中长期投资群体，建议将地段和板块作为优先考虑因素。

关于部分投资者卖房进入股市，我的建议是，股市只是一串数字，不是资金的长久之地，反复震荡，终会有人被洗出博弈的大轮盘，股市的资金终会变衣食住行的消费品，变成房子。因此，你不需要以身试险，你只需要提前守在终点，等风来。

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