25年北京的房价下跌了很多，随着下跌，与之对应的是，大家的买房选择也发生了变化。

之前单价12万的小区，现在单价只有 8 万。之前8万的小区，现在单价也不到5万了。北京的房价整体缩水了很多，大家的选择也发生了改变。与之对应的是不同的小区，不同的户型之间的表现也会有差异。 

这篇文章根据我在一线市场的几个观察，总结一下25年北京二手房市场呈现的一些特征，大家买房的时候可以做参考。 

小幅波动无法定义房价涨跌

现在的市场对于总价3、400万的房子，成交价不管是高20-30万，还是低20-30万，都属于正常现象。

对于总价在800万以上的房子来说，这种价差在扩大，差价50万都无法定义房价的涨跌了。如果房子本身有缺陷，即使折价4、50万，很多人都不会接受。

这其中有房子楼栋位置、楼层和户型的影响，跟个人的喜好也有很大关系。

当大家的买房变得挑剔，房子在很多人眼中也不再那么稀缺。对于很多人而言，买房的决策就不单纯受价格影响，很多时候会因为一个因素拒绝一个房子。而我们也无法依靠小幅的波动，来定义房价的涨跌了。

无电梯、高楼层很尴尬

今年的市场对于一些没有电梯小区的高楼层非常的不友好。 

其实没电梯的老旧小区，在市场上并不至于说是没有选择，还是有一部分人会倾向于这类小区的。有户型好、得房率高、密度低的优点。

从楼层上来说，一层和顶层属于有硬伤的，很多人不喜欢。但今年市场上出现一个明显的现象，很多去选择这类小区的人，基本只要二楼和三楼，甚至很多人四楼都觉得有点高，不会选择。 

跟年龄也没有很大关系，不管是年轻人还是老人，都不愿爬楼梯。所以也造成价差的扩大，一些经适房小区，即使总价不高，同户型对比，3层和5层之间的价差也能超过50万。 

某些户型非常尴尬

过去因为房价涨幅比较好，总价比较高，所以有些户型也能够获得更多的溢价。比如说金域华府二期89平的南向两居。当人们在同小区中，预算够不到三居，而对面积又有所要求，想要一个更大面积的两居的话，那可能就会选择这种89平的两居。所以我们看到在市场高点的时候，89平的两居比80平的两居总价要高了接近 100万。可现在两者的价差只有几十万了。

还有一个类似案例，国风美唐92平的南北三居。当大家的预算在板块内买不到三居，而又不愿意选择两居，那就会倾向于选择这种小三居户型。而且因为两居和三居之间的价差比较大，所以也会给这种小三居留有很大的生存的空间，让其有很大的溢价。

但是现在我们看到整个昌平南的板块，金域华府三居的总价已经来到了560万左右。与两居之间的价差已经缩小到了150 万。这样的话，对于美唐92平的这种三居就非常不利。

所以给它的生存空间就变得很小了。对于一些人来说，稍微预算够一够，他可能就会更倾向于选择正规的、大面积的三居，而不会选择这种小户型的三居。

还有一种户型是东西向，现在北京的新盘中，东西向已经消失了，开发商不会再做这种户型了。但是前几年北京的新盘，还是有一些东西向的。例如北清橡树湾、万橡悦府，开发商都有做小户型。之前卖新房的时候，市场好，东西向户型，靠着面积小，总价低，也卖的不错。但是等到进入到二手房市场的时候，现在市场已经变差，这种户型就很难了。 

一居的尴尬

市场的很多变化，都是因为价格下降，价差缩小造成的。 

一居户型在市场上已经被忽略了。其实我在很多年前写过一篇文章，就提醒大家尽量不要去买一居。而现在北京的房价降到今天，我们看到很多小区，不仅仅是价格，更重要的是很多人不愿去选择一居了。 

一个非常典型的例子就是旗胜家园，之前市场好的时候，旗胜一居的价格能卖到380万左右。两居的价格在450万以上，价差在70万左右。但是现在我们看到旗胜家园两居的价格已经降到了300万以内。导致的结果就是，整个25年除了年初的时候，价格还没明显下跌，旗胜的一居有成交之外，整个25年一居都没有成交了。 

当然也不是说一居没有了流通性。更多时候，一居扮演着一种功能性作用，主要体现在两方面：一个是积分落户；一是买来出租收益的。

积分落户比较简单，用低成本去换一个积分落户的一个名额。

北京的房价降到现在，随之带来的就是租售比的提高。市场上确实有一些群体，他们手里有钱，不知道该干嘛，但是钱又不是很多。基于稳定收益的前提下，买一个一居，用来出租，赚取租金。

基于这两个出发点去看的话，很多人都会去选择那种租金高、户型好、流通性好，并且房子比较新的区域。所以最近看，融泽嘉园和金域华府的一居，不仅卖的非常好，而且还能在短期把房源消化完后，卖涨价了。

房产内容写了很长时间，对北京的很多板块和小区也都很熟悉。平时也会有一些小伙伴跟我聊买房相关的问题，现在我也可以带看北京的二手房和新房了。如果信任我的话，可以找我带看，过程中给予真诚客观的建议，全程陪跑，帮你选到合适的房子。

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