拿地建房就想躺赚?如果你还是地产思维,那就不要做产业园!

拿地建房就想躺赚？我敢直言不讳，如果你还是抱着做房地产的老思路来做产业园，大概率要栽大跟头，最后只会落得“建园即闲置、投资打水漂”的下场。

近十几年来，从东部沿海的产业新城到中西部内陆的开发区，各类冠以“高新”“科创”“文旅”之名的园区扎堆冒出，动辄百亿级的投资，看似是拉动地方经济、承接产业升级的好抓手，实则藏着一堆被地产思维“坑惨”的烂尾项目。

前几年地产行业红火的时候，确实可以靠“产业勾地”赚得盆满钵满。

拿地成本低，盖几栋标准化厂房，再包装成“产业园”，要么分割出售，要么高价出租，一套流程走下来，快则一两年，慢则三四年，利润轻松落袋。

那时候，不少人都觉得，产业园就是“换个马甲的房地产”，本质还是“拿地建房赚差价”。

可时代早就变了。

2025年全国产业园区总建筑面积已经突破62亿平方米，但企业扩产需求增速才3%-5%，结构性空置问题越来越突出。

2025版产业用地新政落地后，“重审批轻监管”的时代一去不复返，亩均税收、产业定位、产业链配套都成了硬指标，想靠盖厂房、打擦边球躺赚，根本不现实。

前两年我接触过一个长三角的智能科技产业园项目，开发商是做住宅出身的，典型的地产思维。

他一口气拿了百十来亩地，花5.1亿盖了十栋标准厂房，装修得比写字楼还气派，租金比周边低15%，本以为能吸引企业抢驻，结果呢？开园半年，只租出29%。

尴尬的是，招进来的两家传感器企业，投产3个月就全撤场了。

问起原因，企业负责人倒也直接：“园区里连个配套的零部件供应商都没有，原材料得从200公里外的天津采购，物流成本比市区还高20%，再便宜的租金也不划算。”

到最后，剩下的厂房连周边做五金加工的小作坊都不愿入驻，开发商别说赚钱，连物业费都快覆盖不了了。

这就是地产思维做产业园：只盯着“建房”，却忘了“产业”才是核心。

地产思维的本质是“快周转、赚快钱”，就像栽树只想着卖果子，从不管果树后续长得好不好；但产业园不一样，它更像建一个果园，不只是栽树，还要修灌溉、防病虫害、培育土壤，让果树长成一片森林，形成生态，才能持续收获。

可能有人会说，我不追求长期，只想赚一笔就走。

可现在的市场，早就不给这种机会了。

不少房企转型做产业园，把“快周转”思维带了进来，一开始还能坚守产业定位，可招商不顺，就开始“来者不拒”：五金加工、塑料玩具、物流仓储，只要愿意来，全都收下。

最后呢？

园区变成了“大杂烩”，汽车电子企业的精密设备怕粉尘，隔壁五金车间却天天粉尘飞扬；物流车辆频繁进出，影响生产企业货车通行。

不到半年，原本招到的优质企业全搬走了，剩下的全是低附加值、高污染的小作坊，园区口碑一落千丈，后续再也招不到像样的企业，只能烂在手里。

反观那些做得好的产业园，没有一个是靠地产思维起来的。

苏州科栖产业园搞“工业上楼”，不盲目追求建筑面积，而是聚焦高端制造，土地集约利用率提高200%，亩均税收突破100万；深圳星河WORLD不只是盖厂房，而是搭建低空经济生态，开通无人机物流航线，吸引大疆、美团等21家头部企业入驻，租金收益只是小头，产业生态带来的长期增值才是核心。

其实说到底，产业园的核心是“产业”，不是“园”。

地产思维做产业园，就像用锄头去种水稻，方向错了，再努力也白搭。

现在的产业园竞争，早已不是土地和厂房的竞争，而是产业定位、运营服务、生态培育的竞争。

如果你还抱着“拿地建房就躺赚”的幻想，劝你尽早放弃；如果真的想做产业园，先放下地产思维，沉下心来研究产业、做好运营。

搞清楚区域适合什么产业，企业需要什么配套，怎么帮企业降本增效、链接资源。

唯有如此，才能在激烈的竞争中站稳脚跟，否则，只会沦为行业的“垫脚石”。

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