网络上很多人都在说:
上海二手房最艰难的时候快要过去了。
真的么？
有时候大众的情绪往往会被裹挟着走，进而眼睛被蒙蔽。
今天我们不偏不倚，客观来聊聊。
1.
第一个要讲的问题就是:
上海二手房有没有真的在回暖？
我们分清楚“回暖”的两种情况:
(1）量回暖，价继续跌；
(2）量价均回暖。
事实上，上海二手房还停留在情况（1），这也是当下中介们最喜欢拿来宣传的手段，什么成交量暴涨云云，但实际上是以价换量。
没办法，他们想要成交，想要佣金，只能鼓噪楼市要起来了，鼓动买房人上车。
实际上，这种以价换量的回暖不是真的回暖，量没稳住很容易又塌了。
去年小阳春过后就是这样，量没稳住价格跌幅又扩大了。
真正的回暖是情况（2），只有价格的复苏才叫真的回暖。
所以，大众看到有媒体在说楼市回暖的时候，普遍还是有“抵触”情绪——
该不会又哄我去接盘当韭菜吧？
该不会又骗我去给银行打工吧？
毕竟这是过去几年楼市下行，给到买房人最深刻的教训。
一旦遇到唱多的，恨不得唾沫星子把他淹死。
2.
第二个要讲的问题是:
既然量在回暖了，能不能带动价格回暖的能力？
这其实才是最关键的。
从目前上海二手市场的成交势头来看，的确是有点超预期的。
这里直接贴数据:
所以，这样“罕见”的成交能量，又让人不得不对当下的市场重新评估和判断。然后我们看到啥了呢？
一是挂牌量持续在下降。
甭管是中介下架还是房东撤牌，反正挂牌量从去年五月后已有大幅下降。
二是挂牌价出现了拐点。
这才是新鲜头一遭。
参考链家挂牌价，1月份二手挂牌均价已有筑底迹象。
跌了3年多的挂牌价，终于在此刻才收住下滑的脚步。
多么不容易！
但挂牌价止跌并不代表成交价会紧跟着止跌。
因为成交价又是挂牌里面的一小部分房源体现出来的。
在当前这种大背景下，买家的预期会决定成交的预期。
现在买家的预期普遍还很难扭转，这就导致短期内价格回暖不太可能。
什么时候买家预期能够回暖呢？
最朴素的前兆就是收入上涨。
当下显然还没有出现大范围的升职加薪+产业爆发，而是相反，所以购买力是在收缩，不是在扩张。
3.
那怎么解释年底成交放量？
我觉得还是价格跌出来性价比。
现在300百万以下成交占比近7成，都是刚需在“狂欢”。
置换链条转不动，就始终无法做到真正的全面回暖复苏。
所以，我个人觉得，上海楼市全面回暖尚需时日。
当然这并不代表房子就不可以买，毕竟谁也无法精准预见未来走势，精准踩在最低点。
在力所能及的范围内，尽量减少负债，做出理性的置业决策，才是最关键的。
我是随思猫
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