【行业动态】

房企“三道红线” 终结！房地产行业负债水平趋向健康

中房报2026-01-29

    1月28日，有消息称，多家房地产企业已不再被监管部门要求每月上报“三道红线”相关数据，仅部分出险房企需向总部所在城市的风险处置专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标。

  中国房地产报记者随即向多家不同类型房企进行求证。

  一家大型央企相关负责人表示：“其他企业不清楚，但我们没有被要求按月报送相关指标。”一家混合制房企内部人士也表示，并未收到相关报送要求。

  受访的两家出险房企也表达了类似意思。其中一家出险房企总裁表示：“暂时也还没确定，但银行那边确实表示目前‘三道红线’的管控不再持续强调了。但银行对新增贷款的审批和监管依然从严把关。”另一家出险房企则明确表示“已经很久不用再汇报”。

  总体来看，“三道红线”政策已经基本退出房地产行业发展舞台。

  公开资料显示，“三道红线”政策要追溯到2020年8月。为增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门形成了 “重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即后来广为人知的“三道红线”。

  具体规则为：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得高于100%；现金短债比不得低于1.0倍。根据房企触线情况，将其划分为“红、橙、黄、绿”四档，并据此设定有息负债规模增速上限，从0%到15%不等。

  2021年，这一试点政策迅速 “扩围” ，覆盖至数十家重点房企，并要求这些企业每月按时上报“三道红线”指标数据。彼时，房地产行业仍处于高位运行，部分企业仍处于扩张态势。该政策的出台，被视为在“房住不炒”总基调下，对房企过度金融化、高杠杆风险的一次前瞻性应对，意在引导行业从规模扩张转向高质量发展。

  监管层当时还为试点房企设定了一个目标时间，即到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，而2023年底所有房企实现达标。

  实际上，在该政策出台后，面对市场变化和监管层预期引导，多数房企都主动或被动开启了降杠杆的进程。比如碧桂园到2022年底，其剔除预收账款的资产负债率已从2020年中期的81%降至69.4%，净负债率优化至40%，提前进入政策鼓励的“绿档”区间。

  在业内人士看来，“三道红线”政策的退出也是随行业发展情况而变。

  “随着行业变化，银行对民营房企的贷款近几年已经降到底，该出清的也都出清了。原有的‘三道红线’政策在当前背景下失去了意义和对象。”上述出险房企总裁表示。

  某机构研究院企业研究总监刘水也认为，实施“三道红线”的目的是限制房企负债规模增长，防止房企规模激进扩张，当前来看，政策目标已经实现。房地产市场经历4年深度调整，房企经营思路发生根本性转变，我国房地产在构建新发展模式，房企普遍不再把规模作为最重要目标，而是转向寻求高质量发展。

  在多位受访的业内人士看来，当下，房地产行业步入新的发展阶段，量的狂奔告一段落，质的提升成为核心。“三道红线”的退出并不意味着房地产金融监管的终结，反而标志着监管方式更加差异化和精细化。在这种情况下，房地产行业主体未来的核心竞争力应更多取决于精准的投资能力、优质产品力、高效的运营效率以及坚实的财务底盘。随着旧周期的风险逐步出清以及新发展模式的探索深化，相信未来的房地产市场会更加平稳、健康，且具备持续发展韧性。

住建部部长倪虹专访：“十五五”开局重点三件事

中房网2026-01-26

   “十五五”规划建议，围绕“深入推进以人为本的新型城镇化”“推动房地产高质量发展”作出重要部署，2025年底召开的中央经济工作会议也明确要“着力稳定房地产市场”。

  对于“十五五”开局之年，房地产高质量发展有哪些着力点，城市更新将如何推进，打造“中国建造”升级版将从哪些方面开展工作等问题，住建部党组书记、部长倪虹近日接受了人民日报、新华社和中央广播电视总台等媒体专访。

  倪虹表示，2026年，是“十五五”开局之年。住建部将大力实施城市更新行动，推动房地产高质量发展，推进建筑业提质升级，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，奋力实现住房城乡建设高质量发展的良好开局。

   大力实施城市更新行动

  在“大力实施城市更新行动”方面，坚持城市内涵式发展，以推进城市更新作为重要抓手，统筹落实“一个优化、六个建设”重要任务，统筹构建城市更新体制机制，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，为人民群众打造高品质生活空间。

  倪虹表示，高质量推进城市更新，关键是要找准问题、有效解决问题。为此，住建部将坚持先体检、后更新，以城市体检找出的问题作为城市更新的重点，统筹实施好一系列民生工程、发展工程、安全工程。

  第一，民生工程。持续推进城镇老旧小区改造；全面推进完整社区建设；开展城市小微公共空间改造，增加群众身边的社区公园、口袋公园，推动更多公园绿地开放共享。

  第二，发展工程。高质量实施“两重”“两新”项目建设，持续开展地下管网和综合管廊建设，常态化推进老化燃气管道等市政设施更新改造；更新改造老旧街区、老旧厂区，打造一批精品街道、活力街区；保护、修缮历史文化街区、历史建筑。

  第三，安全工程。建设现代化人民城市，必须守牢城市安全底线。要持续建设城市排水防涝工程体系，保障城市安全度汛；加快建设城市基础设施生命线安全工程；建立房屋全生命周期安全管理制度，通过建立房屋体检、房屋安全管理资金、房屋保险等制度，保障房屋使用安全。

  为把这些工程实施好，住建部将着力构建三个政策体系。一是，与城市更新相适应的政策和制度体系；二是，“从专项规划、到片区策划、到项目实施方案”的规划实施体系；三是，可持续的城市建设运营投融资体系。

   推动房地产高质量发展

  在“推动房地产高质量发展”方面，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，统筹防风险和促转型，统筹惠民生和稳增长，着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给，以高品质供给满足人民群众多样化住房需求。

  倪虹表示，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对高品质住房充满期待，房地产高质量发展仍有较大潜力。

  房地产是不动产，房地产市场是以城市为单元的市场，城市政府应当充分用好调控自主权。下一步，住建部将继续坚持因城施策、精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给，发挥好房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行。

  在倪虹看来，房地产高质量发展的关键，是加快转型升级。住建部将重点抓好两方面工作。

  一是，有序推动“好房子”建设。近几年，住建部坚持政府、企业、社会多方协同，从标准、设计、材料、建造、运维等五个方面，全链条推进“好房子”建设，这项工作已经起步成势。

  2025年，新版《住宅项目规范》颁布实施，有14项提升，包括将住宅层高提高到不低于3米，规定4层起要加装电梯等。

  近日印发的《关于提升住房品质的意见》，对“好房子”建设作出全面部署。住建部今年将指导各地抓好落实，继续围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，带动产业链升级，以安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”供给，满足人民群众多样化住房需求。

  “好房子”建设是科技、设备、材料集成应用的重要场景，有很大发展空间。房地产企业和建筑企业要看到，建设“好房子”，将是产业转型发展的新赛道，今后企业竞争，拼的是新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次机遇、转型发展，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有未来。

  二是，加快构建房地产发展新模式。这是促进房地产市场平稳健康发展的治本之策，也是一项综合性、系统性很强的工作。牢牢抓住让人民群众安居这个基点，坚持政策支持和改革创新并举，推动建立“人、房、地、钱”要素联动机制，确保新旧模式转换平稳有序。下一步，重点是有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度。

  在房地产开发上，做实项目公司制，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，严禁企业总部在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红，确保项目资金封闭管理、专款专用。

  在房地产融资上，推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金存入主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求。

  在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

   推进建筑业提质升级

  在“推进建筑业提质升级”方面，打造“中国建造”升级版。以提供高品质建筑产品为根本目的，统筹“放得活”和“管得好”，统筹国内和国际两个市场，把科技创新应用摆在突出位置，大力发展智能建造、绿色建筑，大力培育建筑业新质生产力，健全全生命周期安全管理制度。

  倪虹认为，“中国建造”有力支撑了我国经济社会发展，港珠澳大桥、大兴国际机场等一批世界  级重大工程，盾构机、架桥机、造楼机等一批大国重器，雅万铁路、卢塞尔体育场等一批“一带一路”标志性成果，赢得了全球赞誉。

  “十五五”时期，住建部将以提供高品质建筑产品为根本目的，培育建筑业新质生产力，推动建筑业提质升级，打造“中国建造”升级版。重点抓好以下四方面工作：

  第一，抓产业。把科技创新和应用摆在突出位置，大力发展智能建造等新型建造方式，推进形成与之相适应的工程组织实施方式，培育现代化建筑产业工人队伍。

  第二，抓市场。改革完善建筑市场机制，既“放得活”，又“管得好”，激发经营主体活力和动力，用标准化、信息化、法治化手段管住该管的，构建诚信守法、公平竞争、追求品质的建筑市场环境。

  第三，抓现场。坚持以质量为本，从标准、技术、材料、管理、法规等方面协同发力，提高建筑品质。将安全理念嵌入设计、建造、运维全过程，推动建立房屋全生命周期安全管理制度，把安全底线守得更牢。

  第四，抓“出海”。发挥“中国建造”整体优势，整合建筑业上下游产业链，鼓励和支持建筑企业“走出去”，稳步提升建筑业在全球产业分工中的地位和竞争力。