产业地产就是一场高端局:在村里的那块空地

产业地产就是一场高端局：2026共赴新征程

一群中年油腻男人

茶桌边的地皮局｜谁的产权，谁的产业园？
老陈听刚来的小张讲完他们村那块地的事儿，眉头渐渐皱起。“国投的地，村里想用？”老陈放下杯子，“这可不是租个铺面那么简单。产权在国投手里，哪天他们一纸文件说要开发，你们投入的钱、招来的厂子怎么办？让人家搬第二次家？”
一个绕不开的死结
做园区投资的老徐直接点破：“这种项目，在资方眼里就是个‘定时炸弹’。产权不清晰，是所有投资的大忌。”
他举了个例子：“前两年临省有个类似项目，村里和区里合资公司签了二十年租约，招了十几家企业。结果第三年，产权方城投公司启动开发，一纸通知要求三个月内清退。最后村里赔了厂房建设费，企业赔了搬迁费，三方打官司打到今天。”
“产业投资最看重稳定性，”老徐加重语气，“企业搬迁成本高，最怕‘流动的园区’。你今天招来的厂子，明天可能就得帮人家找新地方，这种项目谁敢接？”
村级产业园的“先天不足”
一直没说话的土地政策研究者吴老师开口了：“从政策角度看，村级产业园本身就有‘身份尴尬’。”
她分析道：“正规产业用地需要规划许可、环评批复、产权明晰。你们这种情况，土地性质可能还是‘待开发建设用地’，村里没有产权，连基本手续都办不下来——消防、环保这些关卡怎么过？招来的企业能正常办执照吗？”
小张有点着急：“可村里那些小作坊确实需要集中起来，环保和安全都有隐患……”
“这是现实需求，但不是违规操作的理由。”吴老师说，“越是小微企业，越需要正规的经营场所。你把它们聚到一个‘身份不明’的园区，看似解决问题，实则埋下更大的雷。”

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第三条路：合作机制如何设计
老陈沉思片刻，看向小张：“你说除非地‘回到村里’，这思路对一半。但国投怎么可能把已收储的地再划给村里？这不符合政策流程。”
“真正的解法可能不在‘所有权’，而在‘合作机制’。”他继续说，“如果村里真有决心做，应该推动三方坐下来：国投作为产权方，村里作为需求方，再引入一个有经验的运营方。”
吴老师点头：“可以设计分层合作。国投以土地入股，村里以协调服务和部分资金入股，专业运营方以管理和资源入股，成立合资公司。国投保留最终产权，但给予合资公司足够长的稳定运营期，比如15-20年。这样产权性质不变，但使用权稳定了。”
当停车场可能是最不坏的选择
一直沉默的园区运营老李说了句实在话：“如果上面这条路走不通，那块地目前最好的用途，可能真是做停车场。”
见小张脸色失望，老李解释：“这不是消极，而是务实。做停车场投入小、灵活性强，国投要开发时随时能退场。同时村里能有些收益，也能规范村里的停车秩序。”
“更重要的是，”他补充道，“在停车场运营期间，村里可以继续推动三方合作方案。有个实际运营主体在，谈判时反而更有分量——总比一块荒地好谈条件。”
结论：产业不能建在流沙上
茶凉了，小张的问题似乎还没完全解决，但思路清晰了不少。
老陈最后总结：“产业园区不是搭积木，今天建明天拆。它需要稳定的土壤，让企业敢投入、敢发展。产权不清晰的地上搞产业，就像在流沙上盖楼，楼越高，塌得越惨。”
他拍拍小张：“回去告诉村里，要么耐心把合作机制谈踏实，要么暂时做点灵活用途。产业这事急不得——没找到稳固的基础前，荒着比乱建强。”

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