二手房买卖交易完成后发现白蚁应采取积极措施

人民法院在审理涉二手房买卖合同时，对于交易完成之后，买房针对房屋遭受白蚁侵蚀而提出的索赔请求，对于案件的争议焦点大致有如下几个：

一、双方的买卖合同中是否对房屋真实状况有约定违约条款，以及是否能够证明卖方隐瞒房屋真实情况

二手房买卖合同很多由中介机构提供，常规的违约责任，主要针对迟延履行和拒不履行合同义务，对于其他可能影响房屋使用或者可能影响买方交易决定的情形，则缺乏相应条款。

湖北省鄂州市中级人民法院（2024）鄂07民终942号案件中，一审法院对于原告要求被告支付因隐瞒房屋真实情况而导致的违约金的这一项诉请，因双方之间签订的买卖合同中没有关于该项违约责任的规定，且原告提交的证据不能证实被告有故意隐瞒房屋真实情况的行为，作出不予支持的判决，而二审判决予以维持。

二、发现白蚁侵蚀后，买方是否积极采取措施，防止损失扩大

在（2024）鄂07民终942号案件中，一审法院主要依据《中华人民共和国民法典》第六百一七条，判决被告向原告承担因白蚁侵蚀造成的损失。但就原告在发现白蚁后外出租房产生的费用，结合本案中鉴定机构出具的未发现活体白蚁的鉴定意见，一审法院认为因案涉房屋不影响居住，另行租赁房屋不具必要性，属于原告自行扩大损失，故对该项诉请未予支持。

该项判决，亦被二审判决维持。

虽然本案中没有进一步涉及对白蚁侵蚀所造成损失的责任划分，但判决书中仍然明确了原告应在发现白蚁后采取积极措施防止损失扩大的责任。

而在广东省佛山市中级人民法院（2024）粤06民终511号案件中，一审法院酌定支持了原告三个月除蚁期间另行租赁房屋的租房损失，但认为原告在购买和验收过程中未仔细检查房屋，并且提出白蚁损害鉴定申请后又一度撤回，导致在交付房屋两年后才进行白蚁损害鉴定，因此对损害后果承担20%的责任。

三、白蚁侵蚀造成的损害结果，要结合专业机构意见

在（2024）鄂07民终942号案件中，专业机构出具的《房屋安全鉴定报告》认为未发现白蚁活体，白蚁侵蚀未构成安全隐患及不影响主体结构安全，故人民法院支持了房屋木质结构因白蚁侵蚀造成的损失赔偿请求，而未支持原告另行租赁住房支付的费用。

（2024）粤06民终511号案件，则是依据专业机构出具的修复方案造价鉴定意见书，对房屋白蚁损害的修复费用作出认定。

在惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院 （2021）粤1391民初2982号中，是依据《关于“蚁害”现场的勘察情况说明》确认需要对案涉房屋拆除整屋装修，依据《工程造价鉴定报告书》确认拆除费用。

四、诉讼相关费用按照责任划分的比例承担

如在（2024）粤06民终511号案件中，一审法院认为原告应对损失承担20%的责任，故鉴定费用也按照此比例承担，二审予以维持。

在（2024）鄂07民终942号中，因原告部分诉请未得到人民法院的支持，故根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第二款的规定，原告自行承担部分。

（2021）粤1391民初2982号中，勘察费、评估费均由被告承担。

当然，除前述几点之外，根据个案的具体情况，在诉讼过程中可能会涉及更多细节问题，但如本文题目所示，发现问题后，应当及时止损——任何情况都是。