地产下行周期持续深化，行业格局的洗牌速度从未放缓。
2026年开年首月，房企销售榜单正式出炉，中指院数据显示，TOP100房企销售总额达1905.2亿元，同比下降18.9%，降幅与去年全年基本持平，市场调整态势未改。
而最引人关注的莫过于TOP10阵营的剧烈洗牌——“保中华”铁三角依旧稳固，黑马中旅强势杀出，越秀等老牌房企黯然掉榜，央企阵营内部的分化态势更是愈演愈烈。
尽管行业整体承压，但头部集中度仍在持续提升。
2023至2026年，保利、中海、华润已连续四年包揽行业前三，“保中华”铁三角格局愈发坚固，其市场份额从2023年的18%稳步攀升至2025年的25%，成为下行周期中最稳的“压舱石”。与头部的固化形成鲜明对比，TOP10剩余席位的争夺极具变数，2026年开年就迎来关键性重构。
本次榜单最大的看点，是中旅投资这匹黑马的强势杀出——这家此前长期徘徊在百强之外的房企，首次跻身TOP10，更以92.8亿元的全口径销售额位列全国第5，权益口径冲进第4，成为洗牌中的最大赢家。
与之相对的是老牌房企的落寞：昔日稳居TOP8的越秀地产，1月销售额同比大跌33.82%，直接跌出10强阵营；曾经的行业一哥万科跌幅更为惨烈，同比下滑49.27%，排名从第5跌至第9，距离退出第一阵营仅一步之遥，头部阵营的松动与中游的洗牌形成强烈反差。
从整体阵营表现来看，头部房企的抗跌性持续凸显，而中游及尾部房企的分化进一步拉大。1月TOP10房企销售额均值93.3亿元，同比下降11.6%，远低于TOP11-30（跌幅25.6%）、TOP51-100（跌幅26.7%）的降幅。10家房企中仅3家实现同比上涨，分别是中海（+20.58%）、中国金茂（+13.43%）、华润置地（+0.43%）；
其余7家均呈下跌态势，其中建发、滨江、越秀、万科4家跑输行业平均降幅，建发更是从2025年1月的同比上涨4.3%急转直下至下跌25.46%，波动尤为剧烈，中游阵营的不稳定可见一斑。
中旅投资能成为TOP10洗牌中的黑马，绝非偶然。
从2023年权益排名127位、全口径销售额约100亿，到2024年权益升至66位、全口径150亿，再到2025年跻身TOP40，2026年1月跃居全口径第5，这份跨越式增长，即便在行业上升期也极为罕见。
作为国务院国资委确认的16家以房地产为主业的央企之一，中国旅游集团旗下唯一地产平台，中旅的崛起既是行业机遇加持，更是自身精准布局的必然结果，也成为央企分化中逆势突围的典型。
行业出清加速为中旅铺就了突围之路。
一方面，头部房企规模集体收缩，曾经7000多亿的头部规模缩减至如今的2000多亿，2026年单月榜首销售额仅100多亿，榜单门槛降低让黑马有了冒头空间；
另一方面，2023-2025年超50家房企出险，退出约20%的市场份额，为逆势布局的央企提供了“捡漏”机会，而央企凭借融资优势，成为土地市场的绝对主力，拿地金额前十企业中多为央国企。
此外，当前房企业绩与单盘表现高度绑定，核心城市核心地段的高端项目单价、总价偏高，2-3个豪宅项目集中推盘即可实现销售额爆发，这也为中旅的短期崛起提供了可能。
更核心的是中旅自身的前瞻布局。
其一，精准拿地筑牢基础，2024-2025年持续加大投资力度，严格执行“非核心不入”原则，聚焦GDP超万亿、人口净流入的核心城市及城市群，强化三亚、上海、成都、西安、北京“五城战略”，2025年新增深圳、燕郊布局，单位土地产出效率提升30%。数据显示，2024年中旅拿地11宗，总成交额182.3亿，2025年拿地10宗，总成交额增至258.6亿，权益金额同比增长65.1%，这些核心土储正是2026年销售爆发、领跑中游的底气。
其二，产品力双重升级实现差异化突围。中旅深耕高端赛道，打造“璞樾系”（城市高端改善）与“馥棠系”（滨海度假顶豪）两大IP，融入在地文化与全球度假酒店灵感，溢价能力达15%-20%；同时依托中国旅游集团的文旅资源，构建“地产+自持运营+物业服务”全链条模式，将景区、酒店、免税资源与地产开发深度融合，让项目去化周期缩短20%。
三亚海棠湾中旅·馥棠公馆2025年1-9月销售额47.77亿，登顶三亚及海南全省销冠，就是最好的佐证。值得注意的是，中旅1月销售额亮眼但销售面积仅排第33位，凸显其高端化定位，这也契合当前市场“好房子”需求凸显、房企销售“含金量”提升的趋势——头部房企成交均价多突破2万/平，华润置地甚至达3.6万/平，滨江集团聚焦杭州改善市场，均价超5万/平。
当下地产行业已进入“央企霸榜”时代，但17家以地产为主业的央企并非铁板一块，分化态势愈演愈烈，形成清晰的三大阵营，核心差距集中在信用、城市、产品三大维度的竞争力，而这种分化也正是本次10强洗牌的核心底层逻辑。
第一阵营是“保中华”铁三角，凭借三大领先稳居头部、难以撼动：信用上，融资成本仅2.5%-3.5%，远低于行业平均，而尾部央企融资成本高达6.5%-7.5%，差距达4个百分点——2025年前三季度，央企整体融资成本仅2.58%，民企则达5.40%，融资分化持续加剧；城市布局上，聚焦核心城市群，规避低能级城市风险；产品上，打造专属高端IP，华润“悦府系”、保利“天字系”溢价能力突出，契合高端需求趋势，这也是其在下行期持续抗跌的关键。
第二阵营是中旅、建发、中国金茂等逆势突围的央企，它们构成了中游阵营的核心力量，虽有库存包袱或阶段性波动，却凭借差异化布局抢占机会。中旅靠文旅+高端的差异化路径崛起，成功领跑中游；建发则曾凭借产品优势快速扩张，但2025年业绩预告显示，建发股份预计归母净亏损52亿-100亿元，相较于2024年近30亿的净利润大幅下滑，叠加2026年1月销售急转直下，其可持续性存疑，近期核心管理层调整也凸显其改善业绩的迫切性——原建发房地产总经理林伟国升任董事长，统筹地产业务整体发展，试图以强带弱扭转颓势。
第三阵营是华侨城、中交、电建等陷入困境的央企，它们逐渐脱离中游竞争行列，因布局失误、产品乏力逐步衰落。中交地产盲目扩张三四线城市，项目占比超60%，去化率不足30%；华侨城“地产+文旅”模式失效，2023-2025年排名持续下滑，连续四年累计亏损超260亿，旗下20余个主题公园普遍亏损；这类企业缺乏核心高端产品线，项目同质化严重，即便降价超20%仍难去化，最终在行业洗牌中逐渐掉队。
整体来看，2026年开年的TOP10洗牌，正是央企分化愈演愈烈的直观体现。
未来，“保中华”铁三角的头部地位将持续稳固，而中游阵营的洗牌还将持续，中旅这匹黑马能否守住优势、越秀等企业能否重返赛道，仍需时间检验。
但可以确定的是，随着行业出清持续，央企内部的差距将进一步拉大，具备信用、城市、产品三大优势的企业，才能在激烈洗牌中站稳脚跟，成为行业的长期赢家。
我是尹菇凉，10 年 + 地产行业观察者，聚焦房企动态、解读政策风向、研判市场趋势：为从业者赋能，为购房者指路！
