房产企业清偿顺序解析

房地产企业破产清算时，债权清偿顺序遵循《企业破产法》规定，结合特殊优先权规则，具体如下：

1. 破产费用与共益债务
   包括破产案件诉讼费、管理人报酬、财产评估费等，优先从破产财产中清偿。
2. 特定优先债权（按优先级排序）
• 拆迁户补偿请求权：签订产权调换协议的被拆迁人，其房屋交付请求权居首。
• 消费者购房债权：已支付全部或大部分购房款（通常超50%）的购房者，其债权优先于工程款、抵押权及其他债权。
• 建设工程价款优先权：承包人工程款优先受偿权，优先于抵押权但劣后于消费者购房债权。
• 抵押权及预告登记债权：银行等抵押权人按登记先后顺序就抵押物受偿，预告登记的购房人请求权参照此规则。
3. 职工债权
   包括工资、医疗补助、伤残抚恤费用、基本养老保险/医疗保险个人账户费用及经济补偿金，优先于社保费用、税款及普通债权。
4. 社保费用与税款
   除职工个人账户外的企业欠缴社保费用，以及企业所欠税款，劣后于职工债权但优先于普通债权。
5. 普通破产债权
   无担保的工程款、购房款（未达优先条件）、借款等，按比例受偿。破产财产不足时，同一顺序债权按比例分配，前一顺序未清偿完毕不得进入后一顺序。

特殊规则说明：

• 消费者购房债权优先级源于对民生权益的保护，需满足“已支付大部分房款”条件12。
• 拆迁户补偿作为开发项目启动的前置环节，法律地位优先13。
• 抵押权顺位以登记时间为准，已登记抵押权优先于未登记。

注：以上顺序需结合《企业破产法》及司法解释执行，具体案件需以法院裁定和债权人会议决议为准。