西安楼市2025年又是卖出去了接近10万套的二手房。
很多人看到西安的这个二手房成交量，感觉很诧异，他们觉得西安二手房房价不是跌了很多，很多二手房房东都说房子不好卖，怎么一年下来，西安二手房成交量还卖出去了那么多。
腾哥觉得这里面并不冲突。
腾哥就拿隔壁的郑州来说，西安很多房东都应该知道郑州吧，隔壁的省会城市，郑州房价下跌，很多西安房东都知道，但是，很多西安房东都不知道的是，郑州一年，也是卖出去了10万套的二手房，而且郑州的常住人口，还没有西安多。
还有长三角的南京，算是全国二线城市房价跌幅最多的城市了，南京楼市的二手房成交量，也在10万套这个量级了。
现在楼市和过去不一样了。以前我们说，成交量上涨，房价上涨，但是现在，成交量高，房价却下跌，也就是量涨价跌。
涨价可以卖房子，降价也可以卖房子，西安背靠百万大学生，只要西安房东愿意降价，哪怕是老城区老破小，也不愁卖。西安愁卖二手房，是对标2021年时期的房价，死不肯降价，这种二手房是最难卖的。
这一轮西安楼市量涨价跌。
也就是西安二手房成交量依旧高位，但是西安房价却下跌。
腾哥觉得有一个原因，很关键。
就是过去西安楼市，很多房东把二手房给卖出去了以后，拿到钱，他们就去买新房，或者去买更好的二手房了，等于是，这个卖房子的钱始终都是在西安楼市里面转的，而且他们还加杠杆，等于是给西安楼市投入了更多的钱。
通过这种方式，来把西安房价继续抬高。
可是现在，西安很多二手房房东，卖掉房子以后，并没有选择继续加杠杆买房，一部分是选择了提前还其他房子的房贷，就是西安一些房东之前买了好几套房子，他们卖掉一套，还掉其他房子的房贷，降低自己的负债，一部分是拿着钱，去一线城市买房了，还有一部分，是用来偿还自己生意上的负债，再加上一部分人房子卖掉，持币观望。
等于以前西安的二手房卖出去，钱还是留在西安楼市了，可是现在这个钱不在了。
这也是西安楼市这波量涨价跌的原因。
如果说西安所有二手房房东，都是卖掉二手房，就去买西安新房，就以西安的这个新房供应量，新房早就火起来了。
现在很多西安房东还没有意识到，西安次新房房价，已经可以在北京、上海等一线城市置换一套刚需房了。
这也是为什么，以前卖掉西安房子去北京、上海的人不多，可是这两年西安房价大涨以后，卖掉西安房子去北京、上海的人就越来越多了。
也就是可以做到西安的高新、曲江的次新房，平换一套北京三环、四环的房子。
那么在这种情况下，一边是西安的房子，一边是北京的房子，但凡有北京购房资格的人，他会怎么选？
腾哥觉得西安楼市2026年里面，很多房价跌的比较明显的老破小，反而有可能跌幅不会那么大了。
就比如说，西安小寨到南门之间的这段老小区，因为租房需求旺盛，很多老破小房价跌至了1万左右以后，跌幅就越来越慢了。因为当这些老小区房价跌至了1万左右以后，房租回报率就比较高了，一套40平的大开间，单价跌至1万了，一套就是40万，40万的住宅老破小，房租一年是1.6万，房租回报率4个点。
现在西安存款回报率才多少钱，这种地段比较好的老破小跌至了40万一套的时候，就不容易跌了。
西安楼市容易跌的，是那种房租回报率低，小区品质又一般，地段又不是核心地段的，这种房子2026年依旧有明显的下跌空间。
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