【Deepseek】如何看待“政府收购二手房”这项新政?
当上海二手房业主在交易平台焦急等待买家时，三个核心区的政府工作专班正在筛选第一批收购名单。这不仅仅是一笔房产交易，更是一场试图撬动整个市场齿轮的精密实验。
浦东新区内环内，一套2000年前建成的老公房，面积不足70平方米，挂牌价350万。在中介平台上挂了近一年，看房者寥寥。
这套符合“政府收购”条件的房源，如今可能迎来新的买家——浦东新区政府指定的区级保障房公司。
2026年2月2日，中国建设银行与上海浦东、静安、徐汇三区签署合作协议，标志着一项新政策的实质性启动：由政府主导，收购市场存量二手住房，转为保障性租赁住房。
此次上海启动的收购工作，选择在浦东、静安、徐汇三个区率先试点。三区根据自身特点，制定了略有差异的收购标准。
浦东新区的标准最为具体：内环内、2000年前建成、建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源。收购坚持自愿原则，购房款将参照“房票”形式进行监管，需同步购买浦东新区内的一手新房。
静安区则组建了由区领导牵头的工作专班，由区属国企作为实施主体。房源筛选上，优先考虑有置换本区商品房意愿的产权人，布局重点产业园区、核心商圈及轨交站点周边。
徐汇区通过区保障性住房公司市场化收购，资金来源于区级财政注资和银行贷款。收购后，房屋将经标准化装修配置，转为保障性租赁住房投入市场。
这项看似针对保障房的政策，实际上瞄准的是上海房地产市场一个顽固的结构性问题。
上海二手房市场出现了明显的“两头翘、中间塌”现象。根据市场数据，2025年上海总价200万以下及1000万以上房源成交占比上升，而200-400万区间的“中间段”房源成交占比明显下降。
这个中间段，正是市场置换链条的核心环节。许多改善型购房者需要先卖掉手中的老房子，才能有钱有资格购买新房。中间段房源流动性下降，意味着整个“卖一买一”的改善链条出现断裂。
与此同时，住房租赁市场存在明显的结构性矛盾。2025年上海一室和两室小户型的租赁需求占比高达78.2%，其中徐汇和浦东新区这一比例分别达到85.4%和80.2%。
然而，市场供应与需求严重错配，3000元/月/套以下价格房源的需求占比达67.7%，显著高于市场供应占比。
上海此次政策设计的精妙之处，在于试图用一个支点撬动多个难题。
对于二手房市场，政府收购为最难卖的“老破小”房源提供了一个确定性的退出渠道。按市场或评估价收购，有助于形成“价格基准”，稳定市场预期。
对于新房市场，政策通过“卖旧”环节释放出的改善需求，将直接导入新房购买市场。特别是静安区明确的“置换本区商品房”导向，直接服务于区域新房去化。
对于住房保障体系，政策绕过了漫长的建设周期，能快速在中心城区增加小户型保障房供应。上海此前筹措的保租房约八成位于中环以外，核心区占比较低。这项政策直接优化了保障房的空间布局。
对于城市发展，在核心区、产业园区周边增加可负担的租赁住房，有助于实现“职住平衡”，吸引和留住青年人才。
任何试图同时解决多个系统问题的政策，都面临着目标冲突和执行风险。
收购规模决定影响力。有分析指出，如果仅收购几十套、几百套，对上海整个市场的影响微乎其微；如果达到数千甚至上万套，才可能产生实质影响。而符合浦东严格条件的房源，在过去一年上海成交中的占比仅有6.9%。
资金可持续性是核心。政府收购需要巨额资金，虽获得建设银行专项金融支持，但长期运营依赖租金回报。而保障性租赁住房的租金受到限制，回报率可能难以覆盖资金成本。
公平性问题无法回避。政策实质上是用公共资源，为特定群体（拥有核心区“老破小”的业主） 提供了资产变现的便利。而最需要住房保障、却无任何房产的新市民，并未直接从中受益。
执行过程存在寻租空间。二手房评估如何确保公正透明？“市场化评估价”如何确定？这为权力和利益输送留下了操作空间。
这项政策最可能的走向，既非全面成功，也非彻底失败，而是在理想与现实之间寻找一个不完美的平衡点。
如果执行得当，它可能成为一项有效的市场调节工具。在部分区域稳定房价预期，为保障房体系补充重要房源，让部分改善型家庭顺利完成置换。但它难以根本扭转市场大势，更多起到“稳预期”的信号作用。
最需要警惕的是，这项政策可能延缓必要的市场出清。通过行政手段为部分本应被淘汰的“老破小”托底，阻碍房地产市场的自然结构调整。
政府从市场的“裁判员”变为亲自下场的“特殊买家”，这标志着中国房地产治理进入深水区。上海这场实验的结果，将检验在超大城市中，有形之手能够在多大程度上修复市场的流动性，而又不扭曲其内在的运行规律。
收购的二手房正从个人资产变为公共资产，它们未来的租金收益，可能还将通过金融工具在资本市场流动。这场实验，才刚刚开始。
