重大利好？上海试点收购二手住房做保租房
据财联社电报，2026年2月2日上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区。当日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目在上海签约。上海市住建委有关负责人在签约活动上表示：第一批收购房源聚焦房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以群众可负担、运营可持续为原则，精准匹配各领域人才“职住平衡”需求，为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑。
众所周知，2026年新年伊始，重要刊物《求是》杂志发表了一篇题为《改善和稳定房地产市场预期》的特约评论员文章，文章中就曾指出“要做好供给管理，控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房”。 而此前，中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”重要原则。据此，笔者在2026年1月6日发布的《破局与重构：2026房地产“一次性给足”政策下的供给侧改革与行业新生》文章中结合评论员文章及此前的中央经济工作会议和全国住房城乡工作会议的相关表述得出结论：房地产调控政策的重心已从过去的需求端刺激开始全面转向供给侧改革。“控增量、去库存、优供给”的供给侧改革核心路径，将收购存量商品房用于保障房作为关键一步棋，同时推动企业向“低负债、低杠杆、合理回报”和“产品—服务—运营”一体化转型。紧接着各地方政府密集出台措施如：1月22日，海口市住建局发布公告，拟公开征集符合条件的新建成未出售商品房用作保障性租赁房源。1月25日，杭州富阳区正式启动商品房“以旧换新”活动，以限定数量、范围、时间的方式收购符合条件的旧房。在上海此举之前，南京、杭州、郑州等都曾有过收购二手房作保障房或者以旧换新的尝试，但相关报道主要集中于“以旧换新”，大多未明确收购的二手房用于保障房。直至本月2号上海出台了相对具体的收购二手房作为保障性住房的供给侧改革试点新闻的发布。
上海的这次试点将围绕着机制建设、运作模式、资金筹措、房源筛选和收购目标等方面进行探索，此举，或可一举多得。
首先，是对中央层面“去库存、优供给”要求的积极响应，上海作为全国经济中心城市，率先试点具有示范意义，更重要的是这一政策旨在通过市场化手段，消化存量住房、优化住房供给结构，同时增加保障性租赁住房供应，缓解新市民、青年人等群体的住房困难。
其次，从收购房源的特点及用途来看，既能完善住房保障体系，与“以旧换新”和收购库存新房作为保障房的举措形成互补，又能大力促进职住平衡。例如：静安区房源筛选核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。静安、徐汇、浦东优先聚焦的内环内区域，是就业人口密集的区域，房价高，租售比高，外地青年人在此就业者多住在郊区，依赖公共交通。收购此区域的二手房（个人判断应多为老旧小区）将有助于在就业密集、租赁需求旺盛的区域直接增加保障性房源，促进职住平衡，提升城市运行效率，更是精准对接新市民、青年人、大学毕业生、各类人才等群体的租赁需求，助力构建青年发展型城市的有力举措。而对于原来计划置换的“老破小”、“老公房”房东来说，有助于此类二手房的价格预期，实现较好的去化。同时，如果政策方向再定向引导置换客群积极认购新房，将为新房市场带来特定的去库存需求，实现另一种形式的“以旧换新”。
再次，是探索存量资产盘活，解决部分二手房流动性差的重要手段，推动房地产市场平稳健康发展。政府拖底收购区域的二手房价格将有相对明确的参照物，部分房东将不急于降价割肉，有利于市场稳定。既有效盘活存量资产，缓解二手房市场流动性压力，同时避免新建保障房可能带来的资源重复投入，这一做法兼顾了市场稳定与民生保障，体现了“因城施策”的精准调控思路。
最后，核心区域保障性租赁住房供应增加，可能对周边市场化租金产生平抑作用，有利于租赁市场稳定；通过收购方式可快速增加保障性租赁住房供应，弥补新建项目周期较长、地段偏或者配套不完善等不足。
另外一种声音则认为政府收购老破小举措下的定向“以旧换新”，目的是打通置换链条，是对老破小的最大利空。理由是：以静安区“以旧换新”为例，政府指定的收购公司收购了你在静安区总价400万的老旧小区，政府会给到卖房人等额的房票让你在静安区买新房，而静安区的新房是什么价格想必大家心里是有数的。据此便认为此举的首要目的在于“不惜一切代价拉动新房销售”，为何？因为新房卖出去了，开发商才能回款，土地才能继续卖出去，地方财政的核心链条才能维持运转。二手房市场只是这个主链条下面的一个环节而已，只是一个需要被疏通的管道，并不是一个需要被抬高的目标。简单来说就是400万买你的老破小，给你等额房票，然后你自己花1000万甚至更多的钱去买本区域的新房。现在还住在老破小的那些人多数是没有这个能力的，不然早就换了，不用等到现在。因此，这个政策的出台，对于那些捆绑了学区和拆迁预期的二手房更加不友好，因为支撑二手房价格的“价值锚”变了，政府收购会形成一个公开、透明、可参考的“官方评估价”。与此同时分流核心需求，改变供需关系也是不能被忽略的一点。部分预算有限、但急需解决居住问题的年轻家庭或新市民，原本可能是“老破小”的潜在买家。现在，他们可以申请位置可能不错、租金稳定的保障性租赁住房，这直接分流了“老破小”市场上的真实居住需求。
因此，该政策不能说是重大利好，而是一把双刃剑：在优化整体住房供给结构、稳定市场、保障民生的同时，也必然伴随着对特定存量资产价值的深刻调整和财富再分配。甚至连后期以什么价格，什么形式出租给到年轻人都需要进一步验证。未来政策效果取决于具体实施细则、资金保障机制及市场化运营能力，尤其是房源收购标准、分配机制、退出规则公平性和透明度，都需在实践中持续优化完善。
（个人看法，仅讨论）
