不少人仍在追问：房价还会继续跌吗？什么时候才能止跌？当我给出“新房已稳住，二手房则今年无望”的答案时，很多人难免错愕——毕竟身边的房价似乎仍在下行。其实这种认知差异，核心在于新房与二手房市场的严重背离：2025年二手房跌幅高达8.36%，而新房价格同期上涨2.58%。看似矛盾的走势背后，是当前楼市最真实的现状。
楼市的降温，首先体现在销售规模的断崖式下滑。2024年全国商品房销售面积仅8.81亿平米，而2021年的峰值高达17.91亿平米。短短4年时间，销售面积近乎腰斩，“量价齐跌”成为二手房市场的主旋律，也让整体楼市氛围显得格外低迷。
二手房之所以跌势难止，很大程度上源于新房的“降维打击”。如今的新房产品力全面升级，得房率接近100%，配套设施、户型设计等方面均远超存量二手房，使得二手房在市场竞争中毫无优势。在新房的强势挤压下，二手房的价格下行似乎成为必然，能在今年止住跌势已属乐观预期。
但必须明确的是，楼市并非没有需求。仅改善型需求，每年就有7-8亿平米的市场空间，而刚性需求也至少存在3-4亿平米的缺口。正常情况下，全国商品房年销售面积应维持在12-14亿平米的水平，如今8.81亿平米的销量，仅能勉强覆盖改善型需求，显然未能充分释放真实购买力——大量需求其实处于被压抑的状态。
止跌为什么这么难，核心症结在于政策与市场的相互博弈。大家养成了下一个政策会更好的习惯了，都持币观望状态，之前政策层面是既希望遏制房地产下跌、又想推动市场止跌回稳，极力追求“一枪消灭一个敌人”的高效，导致发力分散。结果便是政策多次出台却未能形成合力，如同子弹消耗不少，却未能真正击退“房价下跌”这一目标，最尴尬的是现在子弹已经不多了，出来的政策要是再没力度，就陷入了弹尽粮绝的地步了。若当初能集中政策力度精准发力，或许楼市早已止跌回稳。
那么二手房何时才能真正止跌？答案其实很明确：要么新房完成去化，二手房的竞争压力自然缓解；要么出台强有力的政策，直接扭转市场预期。但现实是，当前市场对楼市普遍悲观，参考2025年的新房销售数据便可知晓去化难度。即便不再新增土地供应、暂停新房开工，现有新房的去化周期也至少需要两年。这意味着，若没有强政策托底，未来两年二手房大概率难有出头之日，价格或将持续下行。
楼市的背离仍在持续，需求与现实的差距、政策与市场的博弈，共同交织成当前的楼市图景。二手房的止跌之路，终究离不开需求的释放与政策的破局。
