政府下场收购,上海二手房见底了

想在中国搞经济，政治经济学远比经济学重要。

最近，上海、北京两个城市二手房市场都有些积极迹象，上海是租售比回升，北京是挂牌量回调（姑且不论什么原因），成交量同比增长。随之而来的，就是市场是不是“筑底”了的讨论。悲观派和乐观派各自从各种数据中寻求蛛丝马迹，各有论证，谁也说不服谁。

在我们看来，这事儿搞复杂了，见不见底，看看政府动作就知道了。

2月2日，上海市政府宣布直接下场收购二手房，用以充实保障性住房来源。因为有国家鼓励政府收购存量房源在先，所以，上海这次动作看似波澜不惊。但是，我们认为，这其中蕴含着标志性的信号意义——上海的二手房市场已经见底。

通俗说就是，很难再有大跌。

理解这一政府动作的时机很重要。这个手段不算开天辟地式的创新，924系列救市政策之后，政府通过下属平台收购存量（不管是存量土地，还是存量房源）的做法就已经问世，而后缓缓推进，没有什么大的波澜，原因主要有二：

所有准备做这件事的地方政府，都会仔细考量这个问题。当下环境之中，国有资产受损是天大的事。如果房价还是跌跌不休，地方政府断然是不敢出手的。我们相信，上海市做出这个动作之前，充分论证了合理性和可行性，才会最终下场动手。

这种做法，有国际先例。美国在2008年经济危机救市时，财政部和美联储也联手买入了大量所谓问题资产（或者称为直接救助），等到市场修复、回升之后，再行出售，还赚了一笔，比如“两房”。

显然，上海市政府敢直接下场收购二手房，就是基本判定，这以后的上海二手房市场不会再有特别大的下跌了，否则不必冒险——这是我们对上海市政府此番动作的一种分析判断。

以徐汇区为例，区住房保障公司作平台，徐汇区先注入一部分区级财政资金，专门用于收购二手房，再在此基础上通过银行贷款融资增加收购资金，建设银行为其提供贷款资金支持。无论是财政资金，还是贷款资金，安全都是第一位，容不得有太大损失。

在下场之前，上海一些板块的租售比已有比较喜人的表现。市场研究机构的监测数据显示，彭浦板块、甘泉宜川、虹桥、曲阳的租售比一度达到2.52%、2.49%、2.38%、2.19%。对比日渐下行的利率来看，租售比已然合理化，一些房源的租金回报水平与房贷相比已经能“算过账”来了。

这在一定程度上意味着，持有住房出租“部分可行”，也就没有必要都到二手房市场挂牌卖掉，而如果没有大量的挂牌，二手房市场“踩踏”的几率就会小很多。上海房产交易中心官网“网上房地产”数据显示，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月成交超2.2万套。该成交量也创下近5年同期新高。这意味着什么，从业10年的中介机构最清楚。

按照这个市场逻辑，上海敢下场买二手房做保障性住房房源的做法就能理解了。首先，价格继续大跌的可能性不大，有可行性。其次，通过收购减少市场上的存量房源数量，也能平衡供需关系。第三，能够充实保障性住房房源。第四，还可以打开置换链条，优化市场结构。

上海的实施办法也值得其他城市参考。多是地段不错的“老破小”二手房源。比如浦东实施方案中明确，收购主要对象是内环、70平方米以下，总价不超400万的2000年以前的房源。还特别明确规定了是在“租售比较高”、“保租房房源供需矛盾较大”、“居住配套成熟”的区域。

去年以来，上海楼市一直为全国关注，主要原因之一是“天价”豪宅时常日光，令其他城市不无艳羡。不过，非豪宅市场的表现要差一些。而这部分需求的释放，主要是靠置换需求，也就是说，要卖房才能、才会买房。

二手房市场不活跃，表现不佳，房子少卖钱、卖不动，这部分需求就没办法置换。所以浦东明确说明了，收购的核心是面向有置换需求的产权人。

上海此次动作，不仅仅是要“凑”足保租房的来源，更是要打通置换链条，通过国资实打实下场动作的引导、杠杆，活跃二手房市场的流动性，然后再为新房市场的“非豪宅”解围，从而稳定整体市场。

这个逻辑不仅适用于上海，其他特大型城市也是一样。

二手房、新房、土地市场，三者向来联动。二手房市场冷遇，则置换需求被冰封，新房市场卡住，开发商回款困难，降价清库存，亏本结算，最终会传递到土地市场，开发商少拿地、不拿地，地方财政就会出问题。这就是当前很多城市面临的结构性问题。

上海敢做这个动作，一是二手房市场大致的底部已到，不再是深不可测的风险。二是属意于通过改善二手房市场流动性，提升置换需求对新房市场的支撑。新房好起来，土地也能卖上好价格。居民改善了居住条件，市场形成了回稳的局面，政府也能在未来收到收益，可谓一举三得，给全国各城市打了个样。

再强调一遍，上海市政府部门直接下场收购二手房这个动作，向市场传达了二手房市场“大致见底”的信息。这对消解观望情绪、修复预期的重要性不言而喻。

上海是一个好的开始，但愿也是整个楼市变好的开始。